Crédit immobilier sans apport : solutions pour le meilleur taux !

Obtenir un crédit immobilier sans apport est tout à fait possible. Cela n’interdit pas de profiter des meilleurs taux dès lors que l’on présente un profil rassurant. Les banques appréciant l’absence de risque, elles sont moins frileuses lorsque l’emprunteur fait preuve de stabilité professionnelle et financière. Pour se voir accorder un crédit immobilier sans apport personnel et au meilleur taux, mieux vaut donc prouver que l’on sait jouer les équilibristes et donc maîtriser son budget. Mode d’emploi.

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Emprunter sans apport : les 7 points capitaux qui rassurent les banques

Pour obtenir un crédit immobilier sans apport et profiter du meilleur taux, le futur emprunteur doit inspirer confiance. Pour ce faire, il lui faut montrer sa capacité à honorer son engagement à rembourser le crédit en temps et en heure. Le profil exemplaire présente les caractéristiques suivantes :

  • Être âgé de moins de 40 ans,
  • Avoir une situation professionnelle stable, donc des revenus réguliers, qu’il soit en CDI ou à son compte,
  • Ne pas s’endetter au-delà de ses capacités de remboursement. Pour un revenu modeste, le taux d’endettement doit être strictement inférieur à 33 % afin que l’emprunteur puisse disposer d’un « reste-à-vivre » décent,
  • Acquérir sa première résidence principale, c’est le cas du primo-accédant, ou bien souhaiter investir dans l’immobilier locatif,
  • Disposer d’une épargne que l’on souhaite utiliser pour un projet autre qu’immobilier ou conserver. Le fait d’épargner est une preuve que l’on gère bien son budget.
  • Convoiter un bien immobilier qui ne risque pas de dévaloriser. Pour la banque, c’est la garantie qu’en cas de défaillance de l’emprunteur la revente du bien suffira à rembourser le capital restant dû.

Certaines banques apprécient aussi que leur futur emprunteur souhaitant obtenir un prêt immo sans apport vive en couple. Pour elles, le conjoint idéal est celui qui peut justifier de ressources régulières.

Quelle assurance prêt choisir pour un crédit immo sans apport ?

Les banques proposent leur propre assurance emprunteur à leurs clients et apprécient généralement que ceux-ci acceptent d’y souscrire. Cette solution n’est pas la plus économique pour l’emprunteur (même si la police est moins chère pour les clients en parfait état de santé) car l’assurance de la banque est généralement plus chère que celle proposée par les compagnies d’assurance.

Mais grâce à a loi Lagarde, le client a totalement le droit d’opter pour la délégation d’assurance. Autrement dit, il peut choisir une assurance crédit immobilier auprès d’un assureur sans lien avec la banque prêteuse, dès lors que le contrat propose a minima la même couverture que l’assurance de l’établissement bancaire.

Seulement, mieux vaut se montrer extrêmement diplomate si l’on souhaite obtenir un crédit immobilier sans apport, car le simple fait de refuser l’assurance proposée par la banque risque fort de faire capoter le projet d’emprunt. Le client a donc tout intérêt à accepter dans un premier temps la proposition de son banquier puis dans un second temps, une fois le prêt accordé, de se tourner vers une compagnie d’assurance indépendante après avoir demandé plusieurs devis en ligne. Il ne lui reste plus qu’à changer d’assurance en cours de prêt.

Réduire le taux d’emprunt sans apport grâce aux prêts complémentaires

Bénéficier d’un crédit complémentaire permet de financer en partie son bien immobilier. C’est une solution très économique puisque cela réduit considérablement le taux d’emprunt global. Il ne faut pas négliger cette opportunité, qui plus est lorsque l’on ne possède pas d’apport personnel. Les banques y sont d’ailleurs très sensibles et se montrent plus conciliantes avec un emprunteur qui peut financer jusqu’à 40 % de son projet grâce à un prêt d’aide à l’accession immobilière.

Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro

Considéré par les banques comme un apport personnel, il doit être rattaché à un crédit immobilier classique puisqu’on ne peut financer la totalité du bien acquis avec un PTZ. Il est accordé sous conditions aux primo-accédants pour l’acquisition d’un bien neuf ou d’un bien ancien s’il s’agit de la résidence principale de l’acquéreur.

L’éco PTZ ou éco-Prêt à Taux Zéro

C’est un prêt sans intérêt consenti lui aussi sous conditions d’éligibilité. Il permet de financier les travaux d’économie d’énergie.

Les prêts complémentaires et les prêts aidés

Cumulables avec le PTZ, les prêts complémentaires et les prêts aidés sont très intéressants. Il s’agit par exemple :

  • Du Prêt Accession Sociale ou PAS pour les acquéreurs à revenus modestes et moyens. Le PAS est remboursable sur une durée comprise entre 5 et 30 ans. Il ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement ou APL.
  • Le prêt amortissable dont la particularité est que ses intérêts sont calculés sur le capital qui reste à rembourser. Ils diminuent donc au fur et à mesure des remboursements. Le prêt amortissable peut être à taux fixe ou à taux révisable.
  • Le Prêt Epargne Logement ou PEL qui est accessible à tous les ménages possédant un Compte Epargne Logement ou un Plan d’Epargne Logement.

L’emprunteur qui bénéficie de ces prêts complémentaires peut également compléter le budget total emprunté par certaines subventions telles que l’Anah (Aide Nationale de l’Amélioration de l’Habitat) et des aides personnalisées au logement.

Crédit au meilleur taux : faire appel à un courtier

En faisant appel à un mandataire ou à un courtier, il peut être plus facile d’obtenir un prêt immobilier même si l’on ne dispose pas d’un apport personnel ou si l’on ne souhaite pas utiliser son épargne pour finaliser son projet immobilier. La raison est simple : ce professionnel est un négociateur. C’est donc lui qui sollicite les banques en lieu et place de son client. Si les banques prêtent plus volontiers à un investisseur dans le locatif, elles peuvent toutefois se montrer plus conciliantes avec un primo-accédant sans apport lorsque son dossier est présenté par un courtier.

Cerise sur le gâteau : faire appel à un courtier est une excellente solution pour obtenir un crédit immobilier sans apport au meilleur taux. Ce spécialiste de la négociation sait trouver les bons arguments. Il possède d’innombrables connaissances tant pratiques que techniques et sait en user. Il est en plus capable de s’adapter à toutes les requêtes si bien qu’il sait se montrer convaincant auprès des banques, quelle que soit la situation de son client. Il possède enfin un large réseau de connaissances qui facilite largement les négociations.

En résumé, un courtier en prêt immobilier peut faire gagner de l’argent à son client car il a la capacité de :

  • Négocier un prêt immobilier au meilleur taux,
  • Faire aboutir la demande de son client même si celui-ci ne possède pas d’apport personnel,
  • D’obtenir pour son client une assurance prêt moins chère que celle proposée par la banque et qui offre malgré tout une excellente couverture.

Au vu de l’économie réalisée par l’emprunteur sur le taux de crédit et l’assurance prêt, tous deux négociés par le courtier, il est intéressant de signer un mandat qui autorise ce professionnel à effectuer les démarches pour son client même si cela implique le règlement de quelques honoraires.

Solliciter un prêt immobilier sans apport n’est donc plus un obstacle insurmontable. Mais si malgré toutes les précautions prises par l’accédant à la propriété la banque rechigne à prêter sans apport, il est encore possible de jouer une dernière carte : trouver une personne qui accepte de se porter caution, c’est-à-dire qui s’engage à rembourser le crédit immobilier si l’emprunteur ne peut plus honorer ses mensualités. La caution personnelle est une garantie pour la banque qui peut, grâce à cela, accorder un crédit immobilier sans apport… mais rien ne l’y oblige.