Quelle est la mise à jour du statut LMNP et LMP pour 2022 ?

Le statut LMNP – pour loueur meublé non professionnel – est un statut qui permet à un particulier de louer un logement meublé et de se dégager des bénéfices locatifs intéressants en contrepartie de cotisations et de taxes réduites. Le statut LMP est en revanche un statut de loueur professionnel qui est soumis à d’autres avantages, mais à une imposition nettement supérieure.

Mais pour conserver le statut LMNP, plus intéressant, il ne faut pas dépasser 23 000 euros de revenus locatifs annuels ou 50 % du montant des revenus annexes. En cas de dépassement de ces seuils et de la sortie d’autres critères d’éligibilité, le basculement vers le statut LMP devient automatique, y compris pour un particulier qui entend simplement se dégager quelques revenus complémentaires pour sa retraite. Faisons le point dans ce dossier afin de mieux comprendre les mises à jour de ces statuts pour 2022.

Statut LMNP et LMP : quelle différence ?

On distingue les statuts LMNP (pour Loueur meublé non professionnel) et le statut LMP (pour Loueur meublé professionnel) qui ne doivent pas être confondus. En effet, le statut LMP n’est accessible en principe qu’à ceux qui font de la location leur activité principale. Dans les faits, il s’applique aux loueurs professionnels, dont l’activité est inscrite ou non au Registre du commerce et des sociétés (RCS), qui génèrent plus de 23 000 euros TTC de revenus par an ou des recettes qui excèdent l’équivalent de 50 % du revenu total du foyer fiscal.

En conséquence, tous les loueurs qui n’entrent pas dans les conditions du statut LMP relèvent automatiquement du statut LMNP. Mais la situation n’est pas si simple, puisque l’inverse est également un risque dont il faut être pleinement conscient. En effet, si vos recettes locatives dépassent vos revenus annexes, vous pouvez être automatiquement requalifié en LMP, y compris si vous êtes un simple particulier qui ne souhaite pas faire de la location de biens meublés votre activité principale.

Le statut LMNP : quelles spécificités en 2022 ?

Lorsqu’un particulier achète un bien en vue de le louer et qu’il le met en location dans le mois qui suit son acquisition, il s’inscrit sous le statut LMNP pour loueur meublé non professionnel. Ce statut lui permet d’optimiser la rentabilité de son achat et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, plus attractive que dans le cadre de la location d’un logement non meublé ou nu. À noter que le statut LMNP concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens.

Les particuliers qui optent pour le statut LMNP décident généralement de se constituer un patrimoine immobilier et des ressources complémentaires en vue de financer un projet ou de contribuer à leur retraite.

Rappelons que pour être éligible au statut LMNP, le bien doit être loué meublé et ainsi doté de l’ensemble des équipements de première nécessité (literie avec draps et couvertures, dispositifs d’assombrissement des chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle, table et chaises, meubles de rangement, luminaires, nécessaires pour l’entretien du logement), et générer des recettes locatives inférieures à 23 000 euros par an ou inférieures à 50 % des revenus du ménage.

Quels avantages pour le statut LMNP ?

Le statut LMNP permet de bénéficier de certains avantages fiscaux puisque les revenus générés peuvent être déclarés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié.

• Les revenus en régime micro-BIC ou régime forfaitaire : si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 euros annuels, ce régime peut être appliqué et permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Néanmoins, pour que ce régime reste avantageux, les charges ne doivent pas dépasser ce montant de 50 %. À noter qu’aucune déduction de charges n’est possible dans ce cas.
• Les revenus en régime réel : si vous percevez plus de 72 600 euros annuels ou si vous en formulez la demande auprès de l’administration fiscale, vous êtes affilié au régime réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire le montant de vos charges et de vos amortissements afin de réduire le montant de vos impôts. Ce régime vous permet de déduire de multiples frais (taxes, intérêts du crédit immobilier, travaux, frais de gestion, etc.), ce qui n’est pas possible avec le régime micro-BIC. Dans près de 90 % des cas, le régime réel s’avère être le plus avantageux.

Quelle mise à jour pour le statut LMNP en 2022 ? Quelles évolutions dans le basculement vers le statut LMP ?

Si le statut LMNP permet à l’investisseur de rester un particulier et de bénéficier des avantages de ce statut, le statut de LMP est considéré comme un statut professionnel dans la location de logement et transforme donc le particulier en une sorte de chef d’entreprise.

Le statut LMP permet ainsi à l’investisseur de bénéficier de prestations sociales (retraite, protection vieillesse, protection maladie, maternité, etc.), mais ces avantages sociaux sont accompagnés de frais plus importants puisqu’il faut s’acquitter du versement de cotisations sociales dont le montant varie entre 30 % et 45 % des bénéfices générés. Une cotisation minimale de 1 145 euros est même exigée dans le cas d’un déficit.

En conséquence, le changement automatique de statut du LMNP vers le LMP peut s’avérer bien difficile à supporter, notamment pour un « petit loueur ». En effet, il ne s’agit plus de régler seulement 17,2 % de CSG sur les bénéfices réalisés, mais plus du double.

Ainsi, si la bascule automatique peut présenter certains avantages pour les gros loueurs en meublé qui disposent de recettes supérieures aux plafonds de la Sécurité sociale, elle s’avère en revanche plus complexe à supporter pour les petits particuliers loueurs qui ne génèrent pas beaucoup plus que 23 000 euros par an et des bénéfices limités. Ces derniers sont effectivement grandement pénalisés.

Peut-on éviter de basculer vers le statut LMP ?

La bascule étant automatique, les possibilités de conserver un statut LMNP sont limitées. Avant tout, il est important de faire attention aux recettes locatives. Si elles dépassent 23 000 euros, charges comprises, il peut être judicieux de modifier le régime de certaines locations, notamment de les faire passer en location nue, afin de diversifier les investissements et de conserver le statut LMNP pour les locations meublées.

En outre, il est recommandé de prévenir le risque d’une diminution des revenus annexes. En effet, nous avons déjà indiqué que le basculement du statut LMNP vers le statut LMP était automatique lorsque les revenus locatifs dépassent 50 % des revenus annexes. Pour éviter un changement, il faut donc veiller à se maintenir en dessous de ces 50 %, sachant qu’en cas de diminution des revenus, le montant correspondant aux 50 % sera diminué tout autant.