Comprendre la loi Pinel : avantages et inconvénients de ce dispositif de défiscalisation

Investir dans la pierre grâce à la loi Pinel est un bon moyen de réduire le montant de son impôt tout en bénéficiant de revenus locatifs. Comment profiter de ces avantages fiscaux et quels sont les atouts et les inconvénients de ce dispositifs ? Revue de détails.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place en septembre 2014 par le Ministre du Logement, Sylvia Pinel. Cette loi concerne tous les contribuables domiciliés en France qui désirent acquérir un bien immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Elle a pour objectif de favoriser la construction des logements neufs dans les zones où l’offre locative est inférieure à la demande.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Certaines conditions sont à respecter pour prétendre à la Loi Pinel.

• L’investissement doit être réalisé entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2019. A noter que le dispositif Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 pour les logements éligibles situés dans les zones B1, A et A bis décrites dans le paragraphe suivant.
• Le logement doit être loué pendant au moins 6 ans. La location peut être prolongée sur une période de 9 voire 12 ans.
• Le logement visé doit être neuf ou à rénover.
• Le bien doit être situé dans une zone géographique éligible.
• Le logement doit être certifié par les normes énergétiques et thermiques BBC 2005 ou RT 2012, cette dernière étant remplacée par la RT 2020.
• L’achat est limité à deux logements par an pour un investissement annuel maximum de 300 000 €.
• Le prix au m² est plafonné à 5 500 €.
• Le propriétaire a pour obligation de respecter le plafond du loyer selon la zone géographique dans laquelle est situé le logement.
• Le plafond des ressources du locataire est à prendre en compte pour le calcul du loyer.
• Si le propriétaire loue le logement à ses descendants ou à ses ascendants, ces derniers ne doivent pas être membres de son foyer fiscal.
• Le plafond total des avantages fiscaux à prendre en compte est de 10 000 € par an.

Il faut aussi noter que pour bénéficier de la loi Pinel, le propriétaire doit louer son logement à un foyer répondant aux conditions suivantes :

• Le logement doit être sa résidence principale,
• Les revenus annuels du ménage sont plafonnés selon un barème fixé en fonction de la zone géographique dans laquelle est implanté le bien immobilier. Ces revenus tiennent également compte de la composition du foyer du locataire.

Quels sont les zonages éligibles à la loi Pinel ?

Les zones définies par le législateur sont les suivantes.

• Zone A bis : elle intègre l’agglomération de Paris ainsi que 76 communes situées dans les départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, de Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
• Zone A : elle comprend la ville de Paris, la zone A bis, la côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise ainsi que certaines communes disposant de logements où les loyers et les prix de vente sont très élevés.
• Zone B1 : on y trouve certaines grandes agglomérations où les logements et les loyers sont chers, et :
  • une partie de la grande couronne parisienne non localisée dans les zones A bis ou A,
  • quelques villes aux loyers et logements chers,
  • les Départements d’Outre-Mer.
• Zone B2 : elle inclut les centres-villes de certaines grandes agglomérations, la partie de la grande couronne parisienne ne dépendant pas des zones A bis, A et B1. Sont également concernées certaines communes où les prix du logement et les loyers sont élevés, tout comme les communes corses non situées en zones A et B1.
• Zone C : il s’agit de la partie du territoire français restante.

A noter que la loi de Finances 2018 a resserré le zonage. Afin de favoriser la construction dans les zones A bis, A et B1, le gouvernement a décidé de sortir progressivement du dispositif Pinel les logements construits dans les zones B2 et C.

Quel est le montant de la réduction d’impôt autorisée par la loi Pinel

L’acquéreur bénéficie d’un avantage fiscal non négligeable qui varie en fonction de la durée de la mise en location et du montant de l’investissement bien entendu. La réduction d’impôt est calculée de la façon suivante.

• Pour une durée de location de 6 ans : 12 % de l’investissement, soit 2 % par an.
• Logement loi Pinel loué pendant 9 ans : 18 % de l’investissement, soit 2 % par an.
• Si la mise en location est d’une durée de 12 ans : 21 % de l’investissement, soit 2 % par an pendant 9 ans et 1 % par an pendant les 3 années restantes.

Le logement peut être loué à un même locataire ou à plusieurs foyers successifs pendant la période considérée.

Exemple

Un bien acquis au prix de 200 000 €, mis en location pendant 12 ans, bénéficiera d’une déduction fiscale de :

• 4 000 € par an les 9 premières années, soit 36 000 €
• 2 000 € par an les 3 années suivantes, soit 6 000 €

La déduction fiscale totale est donc de 42 000 €.

Loi Pinel : les avantages

Pour un investisseur, le dispositif Pinel contribue à se constituer un patrimoine immobilier financièrement intéressant. Il offre la possibilité de réduire ses impôts jusqu’à 63 000 € sur une période de 12 ans pour l’acquisition d’un logement éligible de 300 000 €. Le bien à louer peut être financé par le biais d’un crédit immobilier à un taux particulièrement avantageux, sans apport personnel.

Un autre avantage financier non négligeable consiste à bénéficier d’un taux de rendement appréciable grâce aux loyers perçus, compte tenu que ce taux est nettement supérieur à l’inflation.

Au terme de la période légale de location, le propriétaire a la possibilité de vendre son logement avec une plus-value. Il est également autorisé à l’habiter s’il le désire. Mais il peut aussi continuer à le louer, cette fois sans conditions particulières (plafond, loyer, etc.).

Loi Pinel : les inconvénients

Ce dispositif n’est pas suffisamment avantageux pour les foyers fiscaux fortement imposés. En effet, le plafond de réduction de 10 000 € ne séduit pas toujours les plus fortunés. Il existe toutefois d’autres solutions pour réaliser encore plus d’économies d’impôts.

D’autre part la loi Pinel n’ouvre pas droit au report d’économies d’impôts, ce qui peut pénaliser le bénéficiaire du dispositif.

Nul n’est à l’abri d’un locataire indélicat, ou qui peut rencontrer des difficultés financières. Aussi, les risques d’impayés et de retard de paiement de loyers sont préjudiciables au propriétaire bailleur. Il faut donc se montrer vigilent dans le choix de son locataire mais également prendre certaines précautions. Pour cela, il existe des compagnies d’assurance qui proposent des garanties locatives permettant de faire face à ce type d’aléa.

Comme c’est le cas pour tout achat immobilier, le propriétaire est soumis au paiement de la taxe foncière. De plus, les frais de gestion et de copropriété entraînent immanquablement une baisse de la rentabilité de l’acquisition toutefois modérée. Enfin, il est du devoir du propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires au maintien de la salubrité de son logement, ce qui après quelques années de location, représente un coût à ne pas négliger.