Propriétaires bailleurs : comment réduire ses impôt avec Loc'Avantages ?

Les propriétaires bailleurs qui souhaitent mettre en location leur bien tout en appliquant un loyer moins élevé que ceux pratiqués dans le secteur locatif privé de la commune où se situe leur logement ont la possibilité de bénéficier du dispositif Loc’Avantages. Ce dernier leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt importante, calculée en fonction du montant du loyer appliqué, qui peut aller de 15 % à 65 % de déduction sur leur impôt sur le revenu.

Le dispositif Loc’Avantages : de quoi parle-t-on ?

Le dispositif Loc’Avantages désigne une mesure mise en place depuis le 1^er mars 2022, et dont le fonctionnement est prévu pour le moment jusqu’au 31 décembre 2022. Loc’Avantages remplace le dispositif à l’œuvre jusqu’à début mars, appelé « Louer Abordable », en le renforçant et en le simplifiant.

Loc’Avantages est un dispositif destiné à encourager les propriétaires bailleurs à louer leur logement à un montant inférieur par rapport aux loyers pratiqués dans le parc locatif privé et dans la même commune où leur bien est situé, afin de s’adresser aux ménages modestes et appartenant aux classes moyennes qui recherchent un bien à louer, et qui, souvent, ont bien du mal à trouver un logement dont le loyer correspond à leurs ressources peu élevées.

L’ancien dispositif « Louer abordable » restreignait cette possibilité aux seules zones géographiques où le marché du logement, en particulier locatif, est tendu. Avec Loc’Avantages, cette mesure concerne maintenant la France entière.

En contrepartie de l’effort consenti sur le montant du loyer du bien qu’ils louent, les propriétaires bailleurs bénéficient d’une réduction d’impôt, qui peut être très importante, à condition de bien respecter tous les engagements requis et mentionnés dans une convention qui doit être obligatoirement signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Loc’Avantages permet également aux propriétaires bailleurs qui mettent en location leur bien en contrepartie d’un loyer en dessous du prix du marché de bénéficier d’aides financières de l’Anah pour réaliser des travaux et rénover leur logement (jusqu’à 28 000 euros pour une rénovation complète et jusqu’à 15 000 euros pour une rénovation énergétique).

Quels sont les engagements à respecter pour un propriétaire bailleur qui s’engage dans le dispositif Loc'Avantages ?

Pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages et de ses avantages fiscaux, les propriétaires bailleurs doivent signer une convention avec l’Anah.

Par cette convention, ils doivent s’engager tout au long de sa durée de vie à respecter les conditions suivantes :

• louer leur logement non meublé comme résidence principale pour une durée minimale de 6 ans ;
• respecter un montant maximal de loyer. Trois niveaux de loyer maximum sont ainsi définis réglementairement et sont appelés « loc1 » (loyer intermédiaire), « loc2 » (loyer social) et « loc3 » (loyer très social). « Loc1 » correspond à une diminution de 15 % du loyer par rapport à ceux pratiqués dans la commune où se situe le logement concerné, « loc2 » à une diminution de 30 %, et « loc3 » de 45 % ;
• louer à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État ;
• ne pas louer son logement à un membre de sa famille, c’est-à-dire à une personne qui appartient à son foyer fiscal, à ses ascendants ou à ses descendants ;
• ne pas louer un logement considéré comme une passoire thermique, c’est-à-dire qui présente une étiquette F et G en matière de performance énergétique.

À noter : les propriétaires bailleurs qui signent avec l’Anah une convention à loyer très social (« loc3 ») peuvent se voir proposer des locataires par le préfet de leur lieu de résidence.

De quelles réductions d’impôt les propriétaires bailleurs peuvent-ils bénéficier avec Loc'Avantages ?

En louant moins cher leur bien par rapport au niveau du marché, les propriétaires bailleurs sont gagnants car ils bénéficient d’une réduction d’impôt importante. Comme l’indique le ministère de la Transition écologique chargé du logement, « plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est forte ».

Cet avantage fiscal est en effet calculé en fonction du montant du loyer plus bas proposé par le propriétaire bailleur. Dans le cas d’une réduction de loyer, par rapport aux loyers pratiqués sur la même zone géographique, correspondant à « loc1 » et « loc2 », les réductions d’impôt consenties aux propriétaires bailleurs sont proportionnelles à la remise de loyer proposée, soit – 15 % pour « loc1 » et « - 35 % » pour « loc2 ».

Dans le cas de l’application d’un niveau de loyer très social (« loc3 ») destinée à des ménages très modestes, les propriétaires bailleurs doivent confier la gestion de leur bien à louer (recherche du locataire et son accompagnement tout au long du bail) à ce que l’on appelle un intermédiaire social, c’est-à-dire une association agréée ou une agence immobilière à vocation sociale. On appelle cette procédure l’ « intermédiation locative », « un dispositif qui permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’un tiers social », comme le souligne l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

L’intermédiation locative apporte des garanties supplémentaires aux propriétaires bailleurs : celle du paiement de leur loyer et des charges ; la remise en état de leur logement en cas de dégradation ; ou encore la possibilité de renouveler le bail ou de récupérer leur logement sans formalités à la fin du bail.

Toutefois, les propriétaires bailleurs qui consentent de louer leur logement à des loyers intermédiaires ou sociaux ont aussi la possibilité de recourir à cette intermédiation locative.

En choisissant cette procédure, les propriétaires bailleurs bénéficient de réductions d’impôt, calculées à partir du montant des revenus bruts du logement (soit les loyers) et à partir de la date de prise d’effet du bail, encore plus importantes : - 20 % pour un loyer intermédiaire (« loc1 »), - 40 % pour un loyer social (« loc2 »), et - 65 % pour un loyer très social (« loc3 »).

Dans tous les cas, les avantages fiscaux liés au dispositif Loc’Avantages sont plafonnés à 10 000 euros par propriétaire bailleur. De plus, ce dispositif n’est pas cumulable avec d’autres dont les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier dans le cadre d’un investissement locatif.

D’autre part, en plus d’une réduction d’impôt, les propriétaires bailleurs qui concluent une convention avec l’Anah dans le cadre d’une intermédiation locative bénéficient d’une prime d’un montant minimum de 1 000 euros, cette dernière peut même aller jusqu’à 2 000 euros dans certains cas.

Comment bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?

Tous les propriétaires bailleurs éligibles au dispositif Loc’Avantages peuvent en bénéficier à partir du moment où ils ont signé un bail qui répond aux conditions de cette mesure depuis le 1^er janvier 2022.

Le 1^er avril 2022, l’Anah va mettre à leur disposition sur son site Internet une plateforme en ligne qui devra être utilisée pour déposer les dossiers de demande de convention afin de bénéficier de Loc’Avantages. Pour les baux signés avant le 1^er mars 2022, les demandes de convention devront être déposées sur la plateforme de l’Anah avant le 1^er mai 2022, et pour ceux conclus après le 1^er mars 2022, les propriétaires bailleurs disposent de 2 mois pour effectuer cette démarche.

À noter : l’ancien dispositif « Louer Abordable » reste applicable pour toutes les demandes de convention avec l’Anah déposées jusqu’au 28 février 2022 et pour les propriétaires qui réalisent des travaux dans ce cadre et qui ont déjà déposé leur demande de subvention ou reçu un engagement financier de la part de l'Anah.

Il faut savoir également qu’au terme de la convention Anah qui permet de bénéficier de Loc’Avantages, et à l’occasion d’une première relocation, le propriétaire bailleur est libre de fixer le loyer comme il l’entend même si son bien est situé dans une zone tendue en matière de logement de plus de 50 000 habitants soumise à l’encadrement de l’évolution des loyers, excepté si son bien fait l’objet d’une interdiction d’augmentation du loyer en raison d’un diagnostique de performance énergétique peu performant, soit une étiquette énergétique de niveau F ou G.