Loi Pinel : quelles nouveautés en 2023 ?

La loi Pinel qui permet aux ménages qui achètent un bien immobilier neuf ou à réhabiliter pour le mettre en location de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu connaît des changements depuis le 1^er janvier 2023. Pour sa version d'origine, toujours d'actualité, le dispositif Pinel ne donne plus autant d'avantages fiscaux qu'auparavant. Une autre version de ce dispositif entrée en vigueur au 1^er janvier 2023, appelée "Pinel +", maintient les avantages fiscaux du dispositif Pinel classique pour certains types d'investissements locatifs dont les critères sont plus restrictifs néanmoins.

Le dispositif de la loi Pinel : un avantage fiscal pour l'investissement locatif

Depuis septembre 2014, suite à l'entrée en vigueur de la loi Pinel, les ménages qui investissent dans un bien immobilier dans le but de louer un logement neuf ou réhabilité bénéficient d'un avantage fiscal, sous la forme d'une réduction de leur impôt sur le revenu, à condition que le logement en location remplisse certaines conditions.

Cette réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 euros par an et par contribuable et à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Le taux de réduction d'impôt varie, lui, en fonction de la durée de l'engagement de location décidée par les propriétaires (6, 9 ou 12 ans).

Les critères requis pour profiter de cet avantage fiscal, pour le moment prévu pour des investissements locatifs réalisés jusqu'au 31 décembre 2024, ont évolué avec le temps.

Ainsi, depuis le 1^er janvier 2021, les investissements locatifs éligibles ne concernent plus que les logements situés dans un immeuble collectif, et non plus les logements individuels et pavillonnaires qui étaient aussi visés avant cette date.

À partir du moment où il s'agit de biens situés dans un immeuble collectif, les biens achetés pour être mis en location qui peuvent permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cadre de la loi Pinel sont :

• les logements neufs ;
• les logements en l'état futur d'achèvement (VEFA), c'est-à-dire en construction ou à construire, et qui doivent être achevés dans les 30 mois qui suivent leur acte de vente ;
• les logements anciens qui font l'objet de travaux de rénovation dont le montant est au moins égal à 25 % de leur coût d'acquisition ;
• les logements qui font l'objet d'une réhabilitation ;
• les locaux transformés en logements d'habitation.

L'avantage fiscal accordé par la loi Pinel concerne également des logements achetés pour être mis en location et situés dans des territoires précis, soit des zones dites « tendues » en matière de logement (où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande), nommés zones A (grandes villes de la Côte d’Azur et d’Ile-de-France qui ne se situent pas en zone A bis), A bis (Paris et l'Ile-de-France), et B1 (villes de plus de 250 000 habitants), et celles couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD), soit des territoires pénalisés par la fermeture de sites militaires et qui ont signé avec l’État ce type de contrat.

La loi Pinel prévoit également des conditions en matière de location des logements concernés. Il doit s'agir de logements loués vides, et donc non meublés, et qui constituent la résidence principale des locataires. La durée de location est fixée au minimum à 6 ans et les loyers appliqués, charges comprises, ne doivent pas dépasser certains plafonds mensuels au mètre carré selon le territoire.

De la même manière, pour bénéficier de la réduction d'impôt définie par la loi Pinel, le locataire ne doit pas disposer de revenus qui dépassent certains plafonds définis chaque année selon la zone géographique du logement et la composition du foyer fiscal du locataire.

Création d'un "Pinel +" en 2023 : de nouveaux critères plus restrictifs

Depuis le 1^er janvier 2023, et en vertu de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 concernant la loi de finances 2021, la loi Pinel fait l'objet d'aménagements. Plus précisément, elle est scindée en deux.

Un dispositif appelé "Pinel +" a ainsi été créé et est entré en vigueur en 2023 aux côtés du "Pinel classique", avec ses propres conditions pour pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, mais plus restrictives. Ce Pinel + va prendre progressivement le relai du Pinel classique.

De nouvelles conditions en lien avec la situation géographique des logements

Ainsi, concernant les investissements locatifs relatifs à des logements neufs, la réduction d'impôt sur le revenu s'applique seulement s'ils sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville considérés ainsi en raison de leur situation socioéconomique (bas revenus des habitants, fort chômage, etc.).

Les logements qui sont à construire doivent être situés dans une zone A, A bis ou B1 pour bénéficier du dispositif Pinel +, tout comme ceux qui font l'objet de travaux.

De nouvelles conditions de performance énergétique et environnementale

Une condition de niveau de performance énergétique et environnementale est également requise pour que le dispositif Pinel + s'applique, et donc son avantage fiscal.

Ces critères de performance doivent respecter la réglementation environnementale RE2020 définie par loi évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) qui insiste en particulier sur la performance d'isolation et de la consommation énergétique des bâtiments, ou justifier d'un diagnostic de performance énergétique de classe A pour les logements dont l'acquisition ou la construction interviendra en 2024.

Des critères de qualité et de confort

Le dispositif Pinel + impose également aux logements acquis en 2023 et 2024 des critères de qualité d'usage et de confort nécessaires pour que leurs acquéreurs bénéficient d'une réduction de leur impôt sur le revenu.

Ainsi, les logements concernés doivent remplir les conditions suivantes en matière de surface habitable minimale : 28 m² pour un T1 ; 45 m² pour un T2 ; 62 m² pour un T3 ; 79 m² pour un T4 ; et 96 m² pour un T5.

D'autre part, les logements doivent disposer d'espaces extérieurs privatifs également d'une surface minimale (3 m² pour un T1 ou un T2 ; 5 m² pour un T3 ; 7 m² pour un T4 ; et 9 m² pour un T5) et, pour les T3 et plus, l’existence d'une ouverture sur l'extérieur sur deux orientations différentes au moins est obligatoire.

Un taux de réduction d'impôt sur le revenu réduit

Le taux de réduction d'impôt sur le revenu appliqué aux propriétaires qui réalisent un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel dépend de la durée pendant laquelle les contribuables concernés décident de mettre en location le bien qu'ils ont acheté, soit 6, 9 ou 12 ans.

Ce taux va être progressivement réduit en 2023 et 2024 pour les ménages qui bénéficient du Pinel classique :

• pour les logements acquis en 2023 : 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans ;
• pour les logements qui feront l'objet d'une acquisition en 2024 : 9 % pour un engagement de location de 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.

Toutefois, le Pinel + créé le 1^er janvier 2023 prévoit que les logements acquis et loués qui sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou ceux qui respectent un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort, ne sont pas concernés par cette baisse du taux de réduction d'impôt appliqué à partir de 2023. Selon les durées de location, ce taux reste ainsi égal à :

• pour une période de location initiale de 6 ans : 12 %, 6 % pour une prolongation de 3 ans et de 3 % pour 3 ans à nouveau ;
• pour une période de location initiale de 9 ans : 18 % et 3 % pour une prolongation de 3 ans supplémentaires.