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Le Super-Pinel, bientôt remplaçant de la loi Pinel ? Quelles évolutions ?

Le Super-Pinel, bientôt remplaçant de la loi Pinel ? Quelles évolutions ?

Depuis 2014, les investisseurs en immobilier qui souhaitent bénéficier d’avantages fiscaux sur des logements neufs en location peuvent profiter de la loi Pinel. Cette solution a été mise en place afin de développer et d’encourager la création de nouveaux logements dans les secteurs urbains où l’offre est cruellement manquante au regard de la demande. Destinée à disparaitre en 2021, la loi Pinel est finalement prolongée et sera remplacée en 2023 par le Super Pinel. En quoi va consister cette évolution ? Faisons le point dans ce dossier.

En quoi consiste la loi Pinel ?

Instaurée en septembre 2014 pour succéder à la loi Duflot, la loi Pinel a été mise en place afin d’inciter les investisseurs à se tourner vers l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) situé dans des zones où l’offre en matière de location est nettement inférieure à la demande. Le propriétaire investisseur met son bien en location et peut ainsi bénéficier d’une réduction fiscale de l’ordre de 12 % à 21 % en fonction de la durée de son engagement. La loi Pinel permet de réaliser jusqu’à deux investissements par année, dans la limite de 300 000 euros, et de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 63 000 euros.

Néanmoins, pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, l’investisseur doit répondre à certains critères :

  • mettre en location un logement neuf ou en état futur d’achèvement qui respecte les normes de construction prévues par la RT 2012 ;
  • louer son bien pendant une période minimale de 6 ans ;
  • louer le bien non meublé ;
  • le bien doit être la résidence principale de son occupant ;
  • le montant du loyer doit respecter les plafonds fixés par la loi ;
  • le montant des ressources du locataire doit également s’inscrire en deçà du plafond prévu par la loi.

Si la loi Pinel a été mise en place en 2014, elle était vouée à disparaitre en 2021. Cependant, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a décidé de la prolonger de trois années supplémentaires et de la faire se poursuivre par le Super Pinel qui entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2023, avec de nouvelles règles.

Le Super-Pinel : une évolution prévue pour 2023

A partir du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel renouvelé va évoluer en Super Pinel, Pinel Plus ou Sur-Pinel, une nouvelle loi qui va intégrer de nouvelles conditions. Le Super Pinel conservera les critères d’éligibilité du Pinel classique, mais il comprendra de nouveaux points de référence qui permettront d’augmenter le référentiel qualité du bien et de lui faire répondre aux nouvelles normes en vigueur, notamment en matière de respect de l’environnement et de qualité d’usage.

Une réduction progressive des avantages du dispositif Pinel

Il a été décidé de prolonger le dispositif Pinel jusqu’en 2023. Néanmoins, avant qu’il ne soit remplacé par le Super Pinel, les investisseurs qui ont opté pour cette solution verront leurs avantages fiscaux se réduire d’année en année, sans compter que depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont plus éligibles.

En effet, dès 2023, les réductions fiscales vont diminuer. Cela se traduit par une réduction fiscale qui passe de 12 % en 2022 à 10,5 % en 2023 pour les engagements de 6 ans, de 18 % à 15 % pour les engagements de 9 ans et de 21 % à 17,5 % pour les engagements de 12 ans. Il est même prévu que ces avantages se réduisent à 14 % dès 2024.

Pour continuer de percevoir des avantages fiscaux à taux plein dans le cadre du Super Pinel – à savoir 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans –, les investisseurs devront veiller à respecter les nouvelles normes en vigueur.

Priorité à la RE 2020

La RE 2020 est la nouvelle réglementation qui a été mise en œuvre dans le cadre de la construction environnementale et thermique pour les bâtiments neufs. Elle remplace désormais la RT 2012 qui ne respectait plus les normes actuelles liées aux évolutions climatiques.

Pour répondre aux nouveaux besoins, et notamment aux plus fortes chaleurs estivales, les nouveaux logements devront être dotés d’une isolation de plus grande qualité qui permettra d’éviter la surconsommation d’énergie en hiver et en été et ainsi de réduire les émissions de carbone rejetées par les logements neufs.

De plus grandes surfaces habitables

La crise sanitaire a redéfini certains espaces et notamment l’habitation. Avec les confinements et le télétravail, la prise de conscience de la nécessité d’un espace plus grand s’est renforcée. La définition des surfaces en fonction des tailles a évolué. Par exemple, un appartement neuf de deux pièces devra mesurer au moins 45 m², un appartement de trois pièces ne devra plus mesurer 60 m², mais un minimum de 62 m² et un appartement de quatre pièces ne devra pas être en dessous de 79 m². Quant au studio, un minimum de 28 m² a été établi.

Une évolution qui s’inscrit dans une volonté nouvelle

Si la crise sanitaire a quelque peu malmené le secteur immobilier, la mise en place du Super Pinel ne vise pas qu’à redonner un souffle nouveau au marché du neuf, mais également à répondre à deux grands enjeux qui en ont émergé : l’environnement et la qualité du logement.

En effet, nous l’avons vu, le Super Pinel a pour objectif d’encourager la construction de logements plus verts respectueux des accords prévus par la RE 2020 qui se veut elle-même plus respectueuse de l’environnement.

En outre, pour éviter la tendance qui consiste à réduire la surface habitable le plus possible, le Super Pinel prévoit d’étendre les surfaces minimales par type de logement afin de permettre à leurs occupants de mieux vivre au sein de leur habitation, et notamment de mieux concilier la vie privée et la vie professionnelle que le télétravail a invité au cœur même de la famille.

Enfin, soulignons que les taux d’emprunt restent faibles, ce qui est relativement avantageux pour les investisseurs qui souhaitent se lancer tout en bénéficiant des lois Pinel et du futur Super Pinel. Rappelons tout de même que le dispositif Pinel ne s’attache qu’aux logements neufs ou en état futur d’achèvement. Pour investir dans l’ancien, il existe d’autres solutions, dont le dispositif Denormandie.

Écrit par Didier le 10/02/2022
 

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