Plan de masse : quelle utilité ? Comment le réaliser ?

Le plan de masse fait partie des documents à fournir lors d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Mais en quoi consiste-t-il, pourquoi et comment le réaliser ? Faisons le point ensemble pour mieux en comprendre tous les tenants et aboutissants.

Qu’est-ce qu’un plan de masse ?

Le plan de masse est un document graphique en vue aérienne représentant l’intégralité de la parcelle sur laquelle vous envisagez une construction. Il matérialise également toutes les constructions déjà présentes, et met en avant les constructions futures.

Le plan de masse peut être réalisé par le propriétaire, le constructeur ou bien un architecte. Il faut être rigoureux dans l’établissement de ce document. En effet, les cotes, mais également les emplacements des constructions existantes et à réaliser doivent être extrêmement précis.

La rigueur dans la représentation et les informations fournies est nécessaire, afin que la mairie puisse vérifier que le projet respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Pourquoi réaliser un plan de masse ?

Le plan de masse est un document essentiel pour toute demande d’autorisation d’urbanisme, comme la déclaration préalable de travaux ou le permis de construire.

En effet, toutes les constructions sont soumises au PLU (Plan Local d’Urbanisme) et le plan de masse permet de vérifier que votre projet est conforme aux règles de la commune.

Le plan de masse devra être annexé à votre demande, sans quoi votre projet sera recalé par l’administration, ou sera retardé pour pièces manquantes au dossier.

Que doit contenir le plan de masse ?

Le plan de masse doit représenter les éléments suivants :

• Les constructions existantes,
• Les modifications ou constructions projetées,
• Les limites de votre terrain et ses clôtures,
• Les différents accès au terrain et aux constructions,
• Les aménagements extérieurs (piscine, abri de jardin, pylône, etc.),
• Les plantations (arbres, haies),
• Les réseaux existants ou à créer (raccordement en eau potable, évacuation des eaux usées et pluviales, réseau électrique, réseau gaz, réseau téléphonique, réseau internet, etc.).

Comment réaliser un plan de masse ?

La réalisation d’un plan de masse passe par l’utilisation d’un logiciel de DAO (Dessin Assisté par Ordinateur). Il existe de nombreux logiciels, plus ou moins accessibles tant au niveau du tarif, que de la facilité d’utilisation.

L’exigence de l’administration, ainsi que les règles édictées dans le PLU, sont de plus en plus strictes. En conséquence, nombre de communes interdisent aujourd’hui l’utilisation du papier et du crayon.

Avant de commencer à dessiner votre plan de masse, vous devez éplucher le Plan Local d’Urbanisme afin de savoir ce que vous êtes en droit, ou non, de faire. Une fois assuré de la conformité de votre projet, vous pourrez débuter la réalisation de votre plan de masse.

Ensuite, vous devez avoir les cotes précises du terrain, la forme de celui-ci, mais aussi son altimétrie (c’est-à-dire la mesure de son altitude). Si vous ne possédez pas de plan de votre parcelle, il est conseillé de faire appel à un géomètre. Vous pouvez également vous procurer le plan cadastral de votre terrain. Attention cependant, il s’agir d’un document fiscal qui ne remplace pas le plan de masse, mais vous servira de support pour le concevoir.

Une fois votre terrain côté, il vous reste à placer les différentes constructions et aménagements présents sur le terrain ainsi que les arbres. Une fois que l’existant est représenté, il n’y a plus qu’à dessiner ce que vous souhaitez construire ou modifier.

Quelle échelle utiliser pour réaliser un plan de masse ?

Il n’y a pas de règle, mais généralement le plan de masse ne dépasse pas l’échelle de 1/500^e. Le choix de l’échelle dépendra surtout de la taille de votre terrain. Le but du plan de masse c’est qu’il représente de manière fidèle et lisible votre parcelle.

Au-delà de 1/500^e, votre plan perdrait en lisibilité. En deçà, il serait contraignant à envoyer en raison de sa grande taille. Évitez d’utiliser des échelles de type 1/152^e ou 1/308^e, préférez les chiffres ronds, qui rendent la lecture de votre plan de masse moins complexe.

À qui confier la réalisation d’un plan de masse ?

Vous pouvez réaliser votre plan de masse vous-même. Cela demande quelques connaissances, ainsi qu’un ordinateur et un logiciel adaptés. Cependant, ce n’est pas forcément à la portée de tout le monde et le manque de maîtrise de l’outil peut vous faire perdre beaucoup de temps. De plus, un plan de masse mal réalisé peut mener au refus de votre permis de construire et ainsi retarder vos projets de plusieurs mois.

Il vaut donc mieux faire appel à un architecte pour réaliser votre plan de masse. Il sera plus à même de comprendre les subtilités du Plan Local d’Urbanisme et s’assurera que votre projet est conforme aux exigences de l’administration. Vous pouvez également lui confier la réalisation de l’intégralité de votre demande de permis de construire.

Le plan de masse est un document demandant une grande rigueur dans sa réalisation. La moindre erreur ou imprécision peut faire échouer votre demande d’autorisation d’urbanisme. Si vous n’êtes pas rodé à cet exercice, il vaut mieux déléguer cette tâche à un architecte qui saura déjouer les pièges de l’administration.