Qu'est-ce qu'une SCI de jouissance à temps partagé ? Quelles sont ses particularités ?

La société civile immobilière est un outil juridique à disposition des Français qui ont un projet immobilier. Celle-ci peut prendre différentes formes selon l’objectif poursuivi.

La SCI est la forme sociale la plus en vogue après la SARL. Sa création présente des intérêts à plusieurs égards : gestion des biens immobiliers, fiscalité, transmission du patrimoine…. Dans cet article, nous nous intéresserons à la SCI de jouissance à temps partagé également appelée « société de multipropriété » ou de « pluri-propriété ».

SCI de jouissance à temps partagé : définition et fonctionnement

Par sa nature juridique propre et ses statuts rédigés dans le cadre réglementaire, la société civile immobilière représente dans la plupart des cas le meilleur outil juridique possible pour mener à bien un projet immobilier collectif. L’objectif de chaque montage pouvant être différent, le législateur a prévu des sociétés civiles spécifiques.

La SCI peut prendre plusieurs formes et offre ainsi un cadre général parfaitement adapté à l’objectif poursuivi. Parmi celles-ci, il existe la société civile immobilière de jouissance à temps partagé qui concerne généralement l’achat à plusieurs d’une résidence secondaire. Chaque associé bénéficie d’une période d’occupation en fonction de ses apports dans le capital social. Cette forme de société induit un risque important de contentieux entre associés.

L’immobilier en jouissance à temps partagé s’est développé à partir des années 1990 permettant à de nombreuses familles d’accéder à des résidences de vacances situées dans des zones touristiques dans lesquelles l’accession à la pleine propriété est plus difficile. Longtemps présentée comme de la « multipropriété », la jouissance en temps partagé d’un immeuble ne confère cependant aucun droit de propriété aux associés de la société.

Les droits et obligations des associés de SCI de jouissance à temps partagé

Dans le cadre d’une prise de participation dans une société civile immobilière, le consommateur ne devient pas propriétaire du bien qu’il occupe mais associé de la SCI dont il détient des parts qui lui confèrent des droits et obligations.

L’acquisition de parts permet à un associé de SCI de participer aux assemblées générales, d’être représenté par la société au sein des assemblées de copropriété et de disposer de la jouissance du bien lui appartenant pendant une courte durée (généralement une dizaine de jours). Pour une même résidence, il y a donc plusieurs occupants mais qui ne sont pas propriétaires du bien.

Dès lors qu’un consommateur devient associé et se voit accorder un droit de jouissance à temps partagé du logement, il est tenu de respecter les statuts de la SCI et le règlement de la résidence dans laquelle celui-ci se situe. L’associé s’engage par ailleurs à payer les charges nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble, à répondre aux appels de fonds nécessités par l’achat, la construction ou l’aménagement du bien.

Pour se retirer d’une SCI de jouissance à temps partagé, l’associé doit faire valider sa demande de cession de parts par une décision unanime des associés lors d’une assemblée générale. Dans certaines situations, il est possible de faire valoir un droit de retrait pour justes motifs auprès des tribunaux. L’autre solution consiste à attendre la dissolution de la société.

Comment créer une SCI de jouissance à temps partagé ?

Pour créer une SCI de jouissance à temps partagé, il faut suivre les étapes suivantes :

Rédiger les statuts de la société

Vous pouvez rédiger les statuts de la SCI vous-même ou confier cette tâche à un notaire, un avocat ou un expert-comptable. L’article 1835 du Code civil impose que soient mentionnés dans les statuts les éléments suivants : la forme juridique, l’objet, la dénomination de la société, le siège social et le capital social, la durée de vie de la société, les apports de chaque associé, les modalités de fonctionnement de la SCI. Ce document doit être signé par l’ensemble des associés. Si un associé ne peut pas signer directement les statuts, il doit rédiger une procuration afin de mandater une personne qui s’en chargera à sa place.

Il convient de préciser que la loi ne fixe aucun capital social minimum pour les sociétés civiles immobilières. Celui-ci peut être fixe ou variable et composé d’apports en numéraire et/ou d’apports en nature.

Enregistrer statuts définitifs

Lorsque les statuts sont finalisés et signés, la société civile immobilière de jouissance à temps partagé est constituée. Les statuts doivent être enregistrés auprès du service des impôts uniquement lorsqu’ils ont été rédigés par un notaire et/ou lorsque l’acte contient une opération juridique soumise à enregistrement.

Publier un avis de constitution de la SCI

La création d’une SCI est soumise à la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales dans le département du lieu du siège social de la société. Cet avis doit mentionner plusieurs informations dont : la date de la signature des statuts, la dénomination sociale, la forme juridique, l’objet social, la durée de la SCI, le montant du capital social, les conditions de cession des parts sociales…

Immatriculer la SCI au Greffe du tribunal de commerce

Il faut enfin déposer un dossier auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) comportant les documents suivants : la déclaration de constitution de la SCI complétée et signée, un exemplaire original des statuts daté et signé par les associés, l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales, un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, une copie des pièces d’identité du ou des gérants et des associés, le document relatif aux bénéficiaires effectifs. Cette demande d’immatriculation est payante. Le règlement sera demandé lors du dépôt de la demande d’immatriculation.

Ainsi, avant de se lancer dans la création d’une SCI en jouissance à temps partagé, il est important de connaître ses règles de fonctionnement ainsi que les droits et obligations des associés. Si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de la phase de constitution de la société, n’hésitez pas à contacter un professionnel. Celui-ci vous présentera également les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre.