Qu'est-ce qu'une SCI d’attribution ? Quelles sont ses particularités ?

La SCI d’attribution est une forme de société civile qui peut s’avérer intéressante pour financer des projets immobiliers d’envergure. Découvrez quelles sont ses particularités.

La société civile immobilière est une forme juridique conçue pour les associés propriétaires qui souhaitent simplifier la gestion d’un bien commun. La SCI d’attribution attire aujourd’hui de nombreux investisseurs pour concrétiser une opération immobilière plus complexe qu’un simple partage de biens. Explications.

Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?

Le Code de commerce précise qu’il existe différents statuts de SCI. La SCI d’attribution est fréquemment utilisée pour acquérir ou construire à plusieurs des biens immobiliers qui seront ensuite partagés entre les associés. La répartition d’un bien immobilier peut être réalisée de plusieurs manières :

• En pleine propriété : chaque associé est propriétaire d’un lot du bien ;
• En jouissance : l’associé a le droit d’utiliser le bien immobilier dont un autre est propriétaire et d’en percevoir les revenus ;
• En nue-propriété : l’associé est propriétaire du bien mais ne peut pas l’utiliser.

La SCI d’attribution doit limiter sont objet à l’édification, la gestion ou l’entretien d’immeubles compris dans un même programme. Son cadre légal est peu contraignant : les associés disposent d’une grande liberté dans le montage et la gestion spécifique de la société qui doivent être consignés dans un règlement intérieur.

Concernant le capital social de la SCI d’attribution, la loi ne fixe pas de montant minimum ni la valeur nominale des parts sociales, celle-ci étant librement déterminée par les membres fondateurs. Le capital est composé des apports des associés qui peuvent être faits en numéraire ou en nature. Il n’est pas nécessaire de libérer ce capital au moment de la constitution. En effet, il est possible de décider que les apports seront effectués au fur et à mesure des appels de fonds de la gérance.

Enfin, la responsabilité des associés est illimitée, solidaire et non subsidiaire. Autrement dit, chacun est responsable des dettes de la SCI sur son propre patrimoine proportionnellement à sa quote-part du capital. Cependant, le créancier doit d’abord engager la responsabilité de la SCI d’attribution avant de se retourner contre un associé.

La gouvernance d’une SCI d’attribution

Chaque associé bénéficie d’un droit de vote proportionnel à la quote-part qu’il détient selon l’état descriptif des statuts. Toutefois, le règlement intérieur peut prévoir que chaque lot donne lieu à une voix.

La SCI d’attribution peut être administrée par un ou plusieurs gérants, associés ou non. Le gérant est le représentant légal de la société. Par conséquent, il est habilité à réaliser des actes de gestion quotidienne. Il est possible de limiter ses pouvoirs en indiquant dans les statuts ou le règlement intérieur les actes pour lesquels il est mandaté (convocation, procès-verbaux, gestion courante, rapport d’activité annuel…).

SCI d’attribution : quelle fiscalité ?

La SCI d’attribution est transparente d’un point de vue fiscal ce qui signifie qu’elle est imposée au niveau de chacun des associés en fonction de leur tranche respective d’imposition. L’administration fiscale considère ainsi que chaque associé est propriétaire de son lot.

Du fait de cette transparence fiscale, la cession de parts sociales est assimilée à une vente d’immeuble et soumise à des droits d’enregistrement. La vente d’un immeuble peut donner lieu à l’application de la TVA. Cet impôt doit être réglé si un associé y est lui-même assujetti et si le bien est vendu dans les 5 ans de son achèvement. Les associés doivent également s’acquitter de la taxe foncière indifféremment de la dissolution de la SCI.

Les étapes de création d’une SCI d’attribution

Pour créer une société civile immobilière d’attribution, il faut suivre les étapes suivantes :

• Rédiger les statuts
• Publier une annonce légale
• Déposer le dossier de constitution au Greffe du tribunal de commerce

Les associés doivent se mettre d’accord sur le fonctionnement de la SCI et rédiger ensemble les statuts. Cette étape est cruciale car les statuts serviront de référence durant toute la phase de création de la société. Ce document doit comporter plusieurs mentions : la dénomination sociale, les noms des associés, l’objet social, le capital social et les apports, la durée de vie de la société et le type de SCI. Pour ne pas faire d’erreur, il est recommandé de faire appel à un avocat.

Comme pour toute création d’entreprise, il existe une obligation de publier une annonce de constitution dans un journal spécialisé. Celle-ci doit préciser les éléments suivants : la dénomination sociale, la forme juridique, le nom du ou des gérants, l’adresse du siège social, la date d’entrée en activité. Le coût moyen de cette publication est de 150 euros.

Pour finaliser la création de la SCI d’attribution, il faut déposer les statuts auprès du Greffe du tribunal de commerce. Cette démarche peut se faire par courrier ou en ligne en remplissant le formulaire Cerfa M0. Une fois le dossier validé, la société civile immobilière se voit délivrer un numéro SIREN et un extrait K-Bis.

Quelles sont les conséquences de la dissolution d’une SCI d’attribution ?

En principe, la SCI d’attribution dure jusqu’à l’achat et au partage en lots du bien immobilier entre les associés. C’est donc le jour de l’acte de partage qu’intervient la dissolution de la société. Une fois la SCI dissoute, les associés se retrouvent en situation de copropriété et peuvent gérer leurs parties privatives comme ils l’entendent.

Si les associés n’ont pas suffisamment de visibilité sur la durée nécessaire à la mise en œuvre de leur projet, ils peuvent prévoir une durée de vie de la SCI de 99 ans maximum.

Vous souhaitez créer une SCI d’attribution ? Il est vivement recommandé de faire appel à un expert. Celui-ci est en mesure de vous conseiller tout au long de la phase de création de la société, de vous présenter les avantages et inconvénients de ce statut, et de répondre à vos questions. Même si cette solution présente un coût, elle peut vous faire gagner un temps précieux et vous permettre d’éviter certaines erreurs notamment liées à la rédaction des statuts.