Faut-il faire appel à un expert comptable pour sa SCI ? Est-ce obligatoire ?

Si aucun texte n’impose la tenue d’une comptabilité pour une SCI, des obligations d’ordre général la rendre indispensable.

Sauf exception, rien n’oblige une société civile immobilière à tenir une comptabilité. Toutefois, celle-ci peut s’avérer essentielle pour avoir une vision globale de l’ensemble des éléments financiers et pour les associés dans le cadre de sa gestion. Faut-il avoir recours à un expert-comptable pour sa SCI ? Nos conseils et explications.

Les SCI doivent-elles tenir une comptabilité ?

En théorie, la SCI n’entre pas dans le champ d’application du plan comptable général (PCG), sauf dispositions particulières réglementaires ou statutaires. La tenue d’une comptabilité est obligatoire dans les cas suivants :

• La SCI est assujettie à la TVA ;
• La SCI dépasse deux des trois seuils suivants : un chiffre d’affaires de 3 100 000 euros, un total bilan de 1 500 000 euros, 50 salariés ;
• Les statuts de la société prévoient la tenue d’une comptabilité ;
• La SCI a opté pour l’IS ;
• Un associé a inscrit les parts de la SCI à son bilan professionnel.

Dans tous les cas, la tenue d’une comptabilité est utile pour identifier les droits de chacun des associés. En effet, les documents comptables rendent opposable à l’administration fiscale le montant des sommes dues par la société aux associés. Ils peuvent également constituer une preuve de bonne répartition des bénéfices au moment de l’affectation des résultats. Autre intérêt : le respect des obligations comptables favorise l’entrée de nouveaux associés au capital de la SCI.

Enfin, il faut rappeler que les articles 1855 et 1856 du Code civil autorisent les associés à consulter, au cours de l’AG annuelle, les informations concernant la gestion, les bénéfices et les pertes de la société civile immobilière. Le gérant dispose d’un devoir d’information et seule la tenue d’une comptabilité lui permet de se conformer à son obligation.

Les obligations comptables des SCI

Comme nous l’avons évoqué précédemment, les obligations comptables des SCI dépendent de nombreux paramètres (régime fiscal, taille, dispositions statutaires, activité…). Ces sociétés peuvent tenir une comptabilité simplifiée ou une comptabilité en partie double.

La comptabilité simplifiée en SCI

Certaines sociétés civiles immobilières peuvent établir une comptabilité de trésorerie qui se traduit par la tenue d’un cahier dans lequel sont enregistrées les recettes et les charges. Le solde de fin d’exercice doit correspondre à celui figurant sur le relevé bancaire.

La comptabilité simplifiée est ouverte aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et dont les associés sont des personnes physiques.

La comptabilité en partie double en SCI

Les SCI qui ne sont pas concernées par la comptabilité de trésorerie peuvent établir une comptabilité en partie double. Cela se traduit par la tenue de journaux comptables (journal d’achat, journal de vente, journal de TVA, journal de banque…), d’écritures comptables supplémentaires (dotations aux amortissements, factures impayées à la clôture de l’exercice, charges et produits constatés d’avance…).

La SCI devra également tenir des comptes annuels composés d’un compte de résultat, d’un bilan et d’une annexe. Dans ce cas, trois livres comptables sont mis à jour : un livre-journal qui enregistre chronologiquement toutes les opérations (achat, vente, banque), un grand livre qui regroupe toutes les opérations par numéro de compte, un livre d’inventaire qui rassemble les éléments de l’actif et du passif de l’entreprise.

Les obligations fiscales des SCI

Lorsque la SCI relève de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés sur l’année sont taxés entre les mains des associés au prorata de leurs droits sociaux. Pour déterminer le montant du résultat imposable, la société doit remplir une déclaration fiscale 2072. Il revient ensuite aux associés de reporter la quote-part du résultat leur revenant sur leur propre déclaration de revenus (cerfa 2044, catégorie des revenus fonciers).

Les bénéfices réalisés par une SCI soumise à l’IS sont doublement imposés : l’impôt sur les sociétés s’applique sur les résultats de l’entreprise, l’impôt sur le revenu s’applique sur les dividendes versés aux associés. Ces entreprises doivent télédéclarer leur déclaration de résultats (n°2065) dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice.

SCI : faut-il faire appel à un expert-comptable ?

Les sociétés civiles immobilières, qu’elles soient soumises ou non à l’obligation de tenir une comptabilité, ont tout intérêt à recourir aux services d’un expert-comptable. Ce professionnel accompagne les entreprises de la création jusqu’à la déclaration de revenus (tenue de la comptabilité, établissement des documents comptables conformes aux obligations de la SCI, assistance aux déclarations fiscales, conseil en gestion et à l’assemblée générale).

Concrètement, travailler avec un expert-comptable permet de bénéficier de plusieurs avantages :

• Un gain de temps : les factures peuvent être émises directement à partir d’un ordinateur ou d’un smartphone avant d’être comptabilisées. En effet, la plupart des cabinets proposent un service d’expertise comptable en ligne rapide et simple d’utilisation.
• Une meilleure gestion de la comptabilité : lorsque la SCI dispose de plusieurs biens immobiliers, la tenue d’une comptabilité peut s’avérer particulièrement complexe. Mieux vaut confier cette tâche à un expert-comptable qui dispose des connaissances indispensables et maîtrise les logiciels de gestion.
• Une comptabilité conforme à la loi : l’expert-comptable met à jour la comptabilité de la SCI et s’assure de sa bonne tenue. En cas d’erreur ou d’anomalies, la responsabilité de gérant ne pourra pas être engagée.
• Un devoir de conseil : ce professionnel est soumis à un devoir de conseil. Il peut répondre aux interrogations de son client dans de nombreux domaines (comptable, fiscal, juridique) et à tous les stades d’évolution de son projet (création, expansion, liquidation).

Ainsi, même si cela n’est pas obligatoire, il est vivement conseillé de recourir à un expert-comptable, notamment en présence de comptes courants, d’opérations sur le capital et pour sécuriser fiscalement certains montages. Pour bien choisir ce spécialiste, n’oubliez de vérifier son inscription à l’Ordre des Experts-comptables (OEC), son expérience et ses références, sa disponibilité, l’étendue de ses missions et ses tarifs. Ses honoraires peuvent varier de manière importante selon la taille et l’activité de votre SCI.