En SCI peut-on acheter et vendre des biens immobiliers régulièrement ?

De nombreux investisseurs décident de créer une SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs et éviter les aléas de l’indivision. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer.

La société civile immobilière (SCI) est un montage qui peut s’avérer utile pour organiser ou gérer un héritage, faciliter la cession ultérieure d’un bien ou investir à plusieurs. Peut-on acheter et vendre des immeubles régulièrement via une SCI ? Réponse et explications.

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI peut être créée par au moins deux associés (personnes morales ou physiques) pour une durée maximale de 99 ans. La loi n’impose pas de capital minimum pour monter cette société ni de seuil pour la valeur des parts sociales. Son fonctionnement est régi par les statuts qui sont signés par l’ensemble de ses membres lors de la création. Pour devenir associé de SCI, il faut réaliser un apport en numéraire ou en nature permettant d’obtenir des parts sociales proportionnelles.

En pratique, la SCI permet aux associés d’augmenter leur capacité financière et d’obtenir plus facilement des financements externes. Il est ainsi possible de s’associer avec un ou plusieurs membres de sa famille pour investir dans un bien et mutualiser les charges et les coûts liés à sa détention. Cette structure facilite également la revente de l’immeuble car l’associé qui souhaite sortir du projet n’a qu’à céder ses parts sociales. Enfin, la SCI est souvent utilisée pour contourner l’indivision et permettre aux héritiers d’être propriétaires de leurs propres parts sociales.

Créer une SCI pour acheter et vendre des biens immobiliers régulièrement, est-ce possible ?

En principe, la société civile immobilière peut détenir et administrer des biens qui composent son patrimoine. Son objet social doit présenter un caractère exclusivement civil. Autrement dit, une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale qui consisterait à acheter et à vendre des biens immobiliers régulièrement. Pour mener à bien ces opérations, il faut se tourner vers l’activité de marchand de biens dont l’objectif est de réaliser une plus-value à la revente.

L’activité de marchand de biens ne porte pas seulement sur l’achat revente de biens immobiliers. En effet, elle s’étend aussi aux fonds de commerce, aux terrains ou encore aux parts de sociétés immobilières. Pour obtenir ce statut, plusieurs conditions doivent être réunies : vous devez acheter avec une intention spéculative et de manière habituelle des biens immobiliers.

Requalification d’une SCI en marchand de biens : quelles conséquences ?

Si la plupart des SCI sont constituées pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier, il arrive que certaines opérations spéculatives conduisent à une requalification de la société en marchand de biens. Cette requalification entraîne d’importantes conséquences fiscales : les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés, les biens vendus sont considérés comme du stock et non plus comme des éléments d’actifs immobilisés, les ventes sont soumises à la TVA. Le gérant doit donc s’interroger sur la fréquence des ventes immobilières réalisées et sur le profit généré.