Peut-on créer une SCI sans passer devant un notaire ?

Créer une SCI – pour société civile immobilière – est une opération relativement simple qui se décline en plusieurs étapes. Généralement, il est possible de créer ce type de société civile seul, avec l’accompagnement partiel d’un service juridique ou de confier la totalité des formalités et démarches à un professionnel compétent. Toutefois, dans certains cas, faire appel à un notaire est obligatoire, notamment lorsqu’il s’agit d’apporter au sein de la SCI un immeuble dont le créateur est propriétaire à titre personnel. Faisons le point sur la question.

Créer une SCI : quand est-ce que l’intervention d’un notaire est obligatoire ?

Pour créer une SCI, il est parfois indispensable de solliciter les services d’un notaire. En effet, le recours à ce professionnel est obligatoire dès lors que vous apportez au sein de la SCI un immeuble qui vous appartient à titre personnel. Dans ce cas, il s’agit d’un apport en nature concernant un bien immobilier.

En apportant votre bien personnel au sein de la SCI, la SCI en devient la propriétaire. En conséquence, cette opération d’apport en nature devient une cession de bien. Ainsi, comme pour tout acte de transfert d’une propriété, il est nécessaire de signer un acte de cession authentique devant notaire. Cette démarche permet ainsi de légaliser et de reconnaitre officiellement devant la loi que le bien immobilier a été transféré de la propriété d’un particulier à la propriété de la SCI.

Le notaire est ainsi chargé de rédiger un document écrit qui officialise la transaction et de réaliser un certain nombre de formalités liées à la publicité foncière.

Faire appel à un notaire pour créer une SCI : une opération payante

Il faut néanmoins savoir que cette opération n’est pas gratuite. D’une part, le notaire est rémunéré pour sa prestation. Il perçoit en effet des honoraires pour son activité, et selon un barème fixé par la loi. Il faut compter en moyenne 1 500 euros à 2 000 euros pour cette prestation.

Par ailleurs, en fonction du régime fiscal de la SCI et de la nature de l’apport, un impact fiscal est à attendre de cette opération. En effet, des droits d’enregistrement peuvent être dus selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés et s’il s’agit d’un apport en nature à titre gratuit ou d’un apport en nature à titre onéreux.

En effet, il faut s’acquitter de droits d’enregistrement à hauteur de 125 euros si l’apport est réalisé à titre onéreux au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ou si l’apport est effectué au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, et ce, qu’il soit réalisé à titre onéreux ou à titre gratuit.

Le rôle du commissaire aux apports

Il est possible de solliciter l’expertise d’un commissaire aux apports afin d’évaluer la valeur de l’immeuble, une opération qui doit être effectuée pour tout apport en nature au sein d’une SCI, dans la mesure où il ne s’agit pas de sommes d’argent. L’intervention de ce professionnel n’est pas obligatoire dans ce cadre, mais elle permet de mieux évaluer la valeur du bien cédé. En effet, il faut savoir qu’une mauvaise évaluation peut léser les parties concernées dans la mesure où une sous-estimation entraine une quantité sous-estimée des parts sociales censées revenir à l’apporteur alors qu’à l’inverse, une surestimation peut léser les créanciers au point d’engager la responsabilité des associés.

Créer une SCI : quand peut-on se passer de l’intervention d’un notaire ?

La réponse est simple : il est possible de créer une SCI sans solliciter les services d’un notaire dans tous les autres cas de figure. En effet, si vous ne souhaitez pas apporter au sein de la SCI un immeuble que vous possédez, vous pouvez créer votre société civile seul, avec le soutien d’un professionnel ou même confier toute l’opération à un tiers compétent.

Créer une SCI seul

Il est tout à fait possible de créer une SCI seul, sans notaire ni aide d’aucun autre professionnel – dans la mesure où, rappelons-le, vous n’êtes pas concerné par la situation préalablement évoquée.

Dans ce cas, il est nécessaire de rédiger les statuts de la SCI, de se charger de la diffusion d’une annonce légale de création au sein d’un journal d’annonces légales local puis de remplir le formulaire de constitution M0 en ligne. Il suffit ensuite de constituer le dossier de demande de création qui contient l’ensemble des pièces justificatives sollicitées via le formulaire puis de déposer une demande d’immatriculation de la SCI auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) compétent.

Se faire accompagner dans la création d’une SCI

Pour créer votre SCI, il vous est également possible de vous faire accompagner par un service juridique compétent. Ce soutien partiel est payant, mais il permet de s’alléger d’un bon nombre de démarches chronophages et de bénéficier d’un support juridique rassurant et sécurisant.

Il existe de multiples plateformes en ligne qui proposent de générer automatiquement les documents juridiques nécessaires à la création de la SCI. Il est même possible de confier certaines tâches supplémentaires à certains prestataires qui le proposent afin de s’alléger d’un maximum de démarches et formalités.

Cette solution reste intéressante, car elle offre un cadre légal à l’opération afin d’éviter tout risque d’erreur, mais elle permet toutefois au créateur de la SCI de rester acteur de la création de sa société civile. Cette délégation partielle lui offre la possibilité de se décharger de certaines démarches tout en conservant un rôle prépondérant dans la mise en œuvre de la SCI.

Confier la création d’une SCI à un professionnel

Bien entendu, il est également tout à fait possible de confier toute la tâche de création de la SCI à un avocat ou à un expert-comptable. Ces professionnels pourront faire le point sur les besoins, les objectifs et les projets du créateur et réaliser l’ensemble des démarches et procédures au nom de celui-ci jusqu’à ce que la SCI soit effectivement créée.