Qu'est-ce qu'une SCI de location ? Quelles sont ses particularités ?

La SCI de location peut être intéressante pour le chef d’entreprise qui souhaite séparer son activité des locaux qui l’abritent. Découvrez quelles sont les particularités de cette forme de société.

La création d’une société civile immobilière facilite la gestion d’un patrimoine immobilier et permet d’en préparer la transmission. Il existe plusieurs formes de SCI dont la SCI de location. Quelles sont ses caractéristiques ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Toutes les explications.

Définition de la SCI de location

La SCI est une société civile dont l’objet est un bien immobilier. Elle ne doit pas être confondue avec la société civile de placement immobilier (SCPI). Cette structure permet à plusieurs associés d’être propriétaires d’un bien et d’en assurer ensemble la gestion. La SCI est souvent créée pour faciliter la transmission d’un bien et réaliser celle-ci en profitant d’avantages fiscaux.

La SCI est administrée par un gérant et constituée d’associés. Le gérant peut être une personne physique ou morale et se charge d’accomplir les actes de gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale…) de la société. Les associés désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées générales, reçoivent des parts sociales en contrepartie de leurs apports en nature ou en numéraire. En cas de bénéfices, l’entreprise leur verse des dividendes. En revanche, en cas de dettes, les associés engagent leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts détenues dans le capital social. Par exemple, si une SCI a une dette de 10 000 euros, l’associé qui détient 20 % des parts peut être tenu de payer 20 % de son montant, soit 2 000 euros, en cas de défaillance de la société.

La SCI de location est généralement créée par des particuliers ou des entrepreneurs. Elle est destinée à faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier. Effectivement, en cas de décès d’un des associés, ce n’est pas le bien immobilier qui est transmis mais les parts de la société ce qui permet de maintenir la location des locaux par l’entreprise.

Comment créer une SCI de location ?

Avant de se lancer dans la création d’une SCI de location, il convient de connaître ses règles de fonctionnement.

Les statuts

Les statuts doivent être établis par écrit et comporter un certain nombre de mentions : la forme de la société, son objet, sa dénomination sociale, son siège social, son capital social, sa durée, les apports de chaque associé, les modalités de fonctionnement de la société.

Les statuts peuvent faire l’objet d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. En cas d’apport d’immeuble, l’acte notarié est par exemple obligatoire.

Les associés

Une SCI de location doit comporter au minimum deux associés. Toutefois, la société n’est pas automatiquement dissoute lorsqu’en cours de vie sociale, toutes les parts sociales sont réunies dans une seule main. Il n’y a pas de limite maximale du nombre d’associés.

Les associés de SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société, proportionnellement aux parts qu’ils détiennent dans le capital social. Il n’est pas possible de prévoir une clause statutaire contraire.

Les apports

Pour constituer une SCI, les associés peuvent faire un ou plusieurs apports en capital social. Il peut s’agir d’apports en numéraire ou en nature.

Plus précisément, l’apport en numéraire correspond à un apport d’argent. L’apport en nature se fait par l’octroi d’un bien à la SCI en propriété ou en jouissance. En cas d’apport d’un immeuble, il est nécessaire de procéder à sa publication au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation du bien.

Les formalités de publicité de la SCI de location

Une fois que les statuts ont été signés par les associés, un avis de constitution doit être inséré dans un journal d’annonces légales du département dans lequel se situe le siège social.

Il faut ensuite déposer un dossier de constitution au Centre de formalités des entreprises (CFE) comportant les documents suivants : une attestation de parution dans le JAL, les pièces d’identité des associés ou l’extrait d’immatriculation pour les associés personnes morales, un original des statuts et une copie de l’acte de nomination des gérants, une déclaration de non condamnation et d’interdiction de gérer du dirigeant, les justificatifs du siège social.

Après l’immatriculation de la société au RCS, le greffier publie la constitution de la SCI par une insertion dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc). Si un immeuble a été apporté par l’un des associés, il doit faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation du bien.

Il convient enfin de préciser que les sociétés en cours de constitution doivent déposer au greffe du tribunal un document identifiant leurs bénéficiaires effectifs. Ce justificatif doit être envoyé lors de la demande d’immatriculation ou au plus tard dans les 15 jours à compter de la date de délivrance du récépissé de dépôt du dossier de création d’entreprise.

Zoom sur les avantages et inconvénients de la SCI de location

La SCI de location présente l’avantage d’être beaucoup plus souple que le régime de l’indivision. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus et les statuts peuvent prévoir des majorités différentes selon les types de décisions. D’un point de vue fiscal, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention. La SCI a par ailleurs le choix entre l’imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS).

Les principaux inconvénients liés à la création d’une société civile immobilière de location concernent les formalités de publicité ainsi que la rédaction des statuts qui nécessitent le plus souvent l’intervention d’un professionnel du droit. Autre limite : les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens propres.

Ainsi, le projet de création d’une SCI de location doit être mûrement réfléchi. Pour obtenir plus d’informations sur cette forme de société, il est conseillé de se tourner vers un spécialiste. Ce professionnel sera en mesure de vous apporter des conseils personnalisés et de répondre à vos questions.