Déclaration de travaux : quels sont les seuils ? Peut-on s'en passer ?

La réglementation sur les travaux à réaliser dans un bien immobilier est drastique. Y déroger expose à des sanctions. Mieux vaut donc, effectuer sa déclaration de travaux en temps et en heure ainsi que dans les règles afin de ne pas payer d’amende ou, pire, devoir démolir ce qui a été aménagé ou construit. C’est donc avant de réaliser son projet qu’il convient de se renseigner sur ce que dit la loi afin d’effectuer les démarches qui s’imposent. Faisons le point sur les seuils à respecter en termes de superficie au-delà desquels la déclaration de travaux risque fort de ne plus suffire.

Déclaration préalable de travaux : quelle utilité ?

Les travaux concernés par le dépôt préalable d’une demande de travaux sont les suivants :

• Rénovation,
• Agrandissement,
• Aménagement,
• Surélévation,
• Construction d’une cabane de jardin.

Cette démarche permet d’informer les pouvoirs publics quant au projet convoité, et de recevoir une autorisation de travaux. À défaut, la personne qui ne respecte pas son obligation risque tout simplement un contentieux, soit avec les autorités, soit avec ses voisins ou sa copropriété. En effet, le Code de l’Urbanisme impose des règles et la déclaration de travaux permet tout simplement aux services de la commune spécialisés dans ce domaine de s’assurer que lesdits travaux ne risquent pas d’importuner autrui et qu’une fois achevés, ils sont bien en conformité avec la réglementation en vigueur.

Une cohérence entre les différentes maisons de la commune devant être respectée, l’aspect extérieur ne doit pas être modifié. Aussi, pour éviter de voir les propriétaires exécuter tous les travaux qu’ils désirent sans respecter l’environnement extérieur, l’Urbanisme souhaite garder un œil acéré sur leurs projets. C’est pourquoi nous sommes tous tenus de faire a minima une déclaration préalable de travaux dans bien des cas.

Déclaration préalable de travaux : les seuils à respecter

Pour connaître ses obligations en termes d’autorisation de travaux, il faut tenir compte de l’Emprise au Sol (ES) et de la Surface De Plancher (SDP) du projet. À titre d’exemple, voici à partir de quels seuils un propriétaire a pour obligation de déposer une déclaration préalable de travaux pour une construction nouvelle.

• SDP supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m² et ES inférieure ou égale à 5 m²,
• SDP supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m² et ES supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m²,
• SDP et ES inférieures ou égales à 5 m² et construction située en secteur protégé.

De la même manière, la connaissance de la SDP et de l’ES d’un projet d’extension est nécessaire. Bien sûr il n’est pas tenu compte de la surface de l’existant. Les seuils sont aussi liés à l’existence du Plan Local d’Urbanisme (PLU) dont la commune est dotée et varient en fonction de la situation de cette dernière, à savoir :

• Hors d’une zone urbaine:
  • SDP supérieure à 5m² et inférieure ou égale à 20m² et ES inférieure ou égale à 5 m²,
  • SDP supérieure à 5m² et inférieure ou égale à 20m² et ES supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m²,
  • SDP supérieure à 20 m² et ES inférieure ou égale à 5 m²,
  • SDP supérieure à 20 m² et ES supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m²,
• En zone urbaine, dès lors que la commune est dotée d’un PLU, les choses se compliquent pour une extension dont la surface est comprise entre 20 et 40 m²puisqu’il est tenu compte de la surface de plancher totale du bâti une fois le projet réalisé. Autrement dit, il convient d’ajouter la surface de l’ancienne construction à celle de l’extension. Sauf exception, dans cette situation, le moindre projet d’extension entraîne généralement une déclaration préalable de travaux.

Ce sont les petits travaux qui sont principalement concernés par cette démarche et non les travaux de grande ampleur qui, eux, nécessitent généralement la demande d’un permis de construire. La déclaration préalable doit généralement être effectuée si le projet concerne une superficie comprise entre 5 et 20 m². Toutefois, ce seuil est relevé à 40 m² si la surface de plancher totale n’atteint pas 150 m², si le projet est accolé au bâti existant et si la parcelle est soumise au PLU (Plan Local d’Urbanisme). Reconnaissons qu’il n’est pas facile de s’y retrouver.

Retenons donc qu’une déclaration préalable de travaux s’impose dans les cas suivants.

• Extension ou agrandissement, si la nouvelle construction mesure entre 5 et 20 m², y compris pour un garage, une véranda ou une terrasse,
• Construction d’une annexe à l’habitation comme par exemple une dépendance, un abri de jardin, un garage, un carport, dès lors que l’emprise au sol est inférieure à 20 m²,
• Construction d’une piscine si la superficie du bassin est comprise entre 10 et 100 m²,
• Pose d’un portail, d’une clôture,
• Construction d’une cave,
• Construction d’un mur de 2 m (ou plus) de hauteur au-dessus du sol,
• Ravalement,
• Transformation de la nature d’un bâtiment, c’est-à-dire utiliser un local commercial pour y aménager une habitation par exemple,
• Toute modification de la façade, même très légère,
• Création d’une ouverture dans un mur extérieur de la maison,
• Ajout d’une fenêtre de toit,
• Transformation d’une menuiserie comme par exemple une fenêtre en une baie vitrée ou remplacement de toute ouverture par une autre non identique en termes de dimensions et/ou de couleur,
• Création d’une nouvelle surface de plancher supérieure à 5 m²,
• Aménagement d’un abri ou d’une annexe…

Si l’on ne possède pas d’autorisation de travaux, on ne peut donc en aucun cas réaliser ce type de projet.

Pour s’assurer qu’aucun dépôt de demande préalable ne s’impose, avant de commencer les travaux ayant un impact même minime sur l’environnement extérieur, il est fortement recommandé de se rendre à la mairie de sa commune pour en avoir le cœur net.

Comment faire une déclaration préalable de travaux ?

L’autorisation de travaux est une autorisation de l’urbanisme qui nécessite la constitution d’un dossier de demande préalable à partir d’un document Cerfa et de différentes pièces justificatives dont chacun a tout intérêt à consulter la liste complète sur le site du Service Public. La moindre omission peut entraîner un allongement des délais d’étude du dossier, voire le rejet pur et simple de la demande. À réception, le service concerné étudie le projet et vérifie qu’il est parfaitement respectueux des règles imposées par le Code de l’Urbanisme.

Inutile de s’y prendre la veille de l’ouverture du chantier car le dossier à constituer est complexe, et un certain délai est nécessaire pour permettre au service de l’étudier puis de rédiger ses conclusions et de les transmettre au demandeur. Il faut bien savoir que le chantier ne peut débuter qu’après réception de l’autorisation de la mairie.

Les règles changeant en fonction des communes, pour ne commettre aucun impair il faut absolument connaître la réglementation en vigueur en ce qui concerne la zone géographique où est implanté le bien immobilier visé par les travaux en question. Pour qu’il soit validé le projet doit impérativement rentrer dans les clous !

Dans quels cas une déclaration de travaux n’est pas obligatoire ?

Les travaux d’aménagement intérieur ne regardent pas l’administration publique et nombre de petits travaux extérieurs ne nécessitent pas non plus de démarche particulière. Mais il faut tout de même se méfier des cas particuliers (nombreux en droit français, reconnaissons-le) et le fait d’ignorer une clause ne protège en rien contre les sanctions.

Si les travaux portent sur une superficie inférieure à 5 m², il n’est pas nécessaire non plus de déposer une déclaration préalable de travaux. Idem si la superficie du bassin de la future piscine est inférieure à 10 m². Pas besoin d’autorisation pour nombre de petits travaux, à l’extérieur du logement ou à l’intérieur, dans la mesure où ils n’impactent en rien l’environnement extérieur.

On peut donc par exemple réaliser librement les petits travaux suivants :

• Créer une nouvelle surface de plancher si elle n’excède pas 5 m²,
• Installer une serre dès lors que sa hauteur n’est pas supérieure à 180 cm,
• Créer une terrasse de plain-pied,
• Abattre une cloison intérieure,
• Monter une cloison intérieure pour séparer une grande pièce en deux,
• Changer son évier de cuisine de place,
• Troquer la baignoire contre une douche et inversement,
• Installer une piscine dont le bassin est inférieur ou égal à 10 m²…

Tout ce qui ne nécessite en rien l’autorisation de la copropriété peut également être effectué sans qu’il soit utile de déposer une déclaration préalable de travaux à la mairie de sa commune. Pour plus de sécurité, là encore, on se renseigne avant à la mairie et auprès du syndic. Le conseil vaut pour les propriétaires de maisons individuelles aussi car dans certaines zones (classées, protégées…), la réglementation y est plus stricte encore qu’ailleurs. Il peut donc y être nécessaire d’effectuer une demande de travaux là où dans d’autres communes elle ne s’impose pas.