Mur mitoyen : qui prend en charge les travaux de rénovation ?

Un mur est considéré comme mitoyen quand il sépare deux propriétés qui appartiennent à des voisins différents. Ces derniers sont copropriétaires de ce mur, ce qui leur donne chacun des droits et des obligations. Parmi ces obligations, les deux propriétaires doivent, après s’être mis d’accord, entretenir, réparer ou rénover leur mur mitoyen, ce qui implique qu’ils prennent en charge chacun la moitié du coût des travaux nécessaires. Néanmoins, il existe des exceptions à cette règle de base.

Quelle est la définition d’un mur mitoyen ?

En matière d’immobilier, on parle de mitoyenneté pour désigner un droit de propriété commun qui concerne les clôtures qui séparent deux propriétés sous forme d’un mur, d’un fossé, ou encore d’une haie. Les règles applicables, c’est-à-dire les droits et obligations des propriétaires concernés, en ce qui concerne la mitoyenneté sont définies par les articles 653 à 673 du Code civil.

Au sujet d’un mur, ce dernier est d’abord considéré comme mitoyen à partir du moment où il appartient à deux propriétaires différents voisins. Il doit aussi remplir certaines autres conditions : séparer deux bâtiments, deux champs ou une cour et un jardin qui appartiennent à chacun de ces deux propriétaires. Un mur mitoyen peut l’être en totalité ou seulement sur l’une de ses parties, et cette mitoyenneté ne s’applique pas dans le cas d’un mur qui appartient au domaine public.

En présence d’un mur mitoyen, les deux voisins sont considérés comme des copropriétaires. Comme l’indique le site officiel des notaires de France, on parle alors de copropriété forcée car, en principe, cet état de fait est immuable.

La preuve qu’un mur est mitoyen entre deux voisins est dans la plupart des cas apportée et officialisée par un titre de propriété, c’est-à-dire un acte notarié comme un acte de vente par exemple. Il est aussi possible d’apporter la preuve qu’un mur est mitoyen grâce à ce que l’on appelle la « prescription acquisitive ». C’est le cas lorsque l’un des deux propriétaires d’un mur en commun s’appuie, entretient ou répare ce dernier pendant une durée de 30 ans et que l’autre voisin ne conteste pas cet état de fait.

À noter : un mur en commun entre deux propriétaires qui est composé à son sommet d’une pente qui descend seulement en direction de l’une des deux propriétés, ou s’il est recouvert de tuiles ou d’une bordure situées d’un seul côté du mur, n’est pas considéré comme mur mitoyen. Dans ces cas, le mur appartient seulement au propriétaire concerné par cette pente ou cette disposition des tuiles et des bordures.

L’entretien et la rénovation d’un mur mitoyen : qui paye ?

Chacun des voisins séparés par un mur mitoyen sont considérés comme copropriétaires de ce mur. Ils ont donc tous les deux des droits sur cette partie de leur propriété, mais aussi des obligations.

Par exemple, chacun des propriétaires d’un mur mitoyen dispose d’un droit d’usage de la partie du mur située sur leur propriété. Ils peuvent ainsi y adosser un hangar (mais pas une vraie construction qui nécessite l’accord de son voisin), faire courir des plantations dessus, etc., à partir du moment où cet usage est conforme à la destination des lieux, qu’il n’entraîne pas de dégradation sur le mur mitoyen et ne porte pas préjudice à son voisin également propriétaire de ce mur.

En matière de réparation ou de rénovation d’un mur mitoyen, deux situations sont à prendre en compte pour savoir qui prend en charge les travaux.

Si le mur mitoyen nécessite des travaux de rénovation qui ne présentent pas notamment de caractère d’urgence, les deux propriétaires du mur doivent se mettre d’accord pour réaliser les réparations ou sa rénovation. Lorsque les voisins s’entendent sur les travaux à effectuer, leurs modalités et leur coût, les frais engendrés sont partagés pour moitié entre les deux propriétaires. Cette prise en charge du coût des travaux entre les deux propriétaires d’un mur mitoyen vaut pour tous les types d’intervention (entretien, réparation ou reconstruction).

Si l’un des deux propriétaires d’un mur mitoyen n’a pas été informé de la réalisation de travaux de rénovation sur ce bien en commun, ou si un accord n’a pas été trouvé entre les deux protagonistes pour leur mise en œuvre, il peut refuser de participer à la prise en charge pour moitié de ces travaux, et même ne pas les autoriser.

En cas de conflit révélé, le litige entre des voisins concernant la rénovation de leur mur mitoyen, et la prise en charge de leur coût, doit se régler alors devant le tribunal de grande instance.

Autre cas : lorsque l’entretien, la rénovation ou la réparation d’un mur mitoyen sont rendus nécessaires suite à une intervention sur le côté du mur d’un seul des deux propriétaires, comme par exemple la démolition d’une construction construite contre le mur mitoyen ou le creusement du sol proche de ce mur, celui qui est à l’origine des travaux qui obligent de réparer ou de rénover le mur mitoyen doit prendre en charge la totalité de leur coût.

C’est le même cas lorsque l’un des copropriétaires d’un mur mitoyen réalise des travaux d’entretien ou de rénovation seul, sans en parler à son voisin.

Est-il possible de supprimer la mitoyenneté d’un mur ?

Afin d’éviter les éventuels litiges entre voisins, notamment en raison des obligations liées à l’entretien et à la rénovation d’un mur mitoyen, il existe deux possibilités pour pouvoir supprimer cette mitoyenneté.

Il est ainsi permis de procéder au rachat de la mitoyenneté. Cette procédure ne concerne néanmoins que les murs mitoyens situés en limite de propriété. Dans ce cas, il est nécessaire d’en faire la demande à son voisin par lettre recommandée. Si ce dernier accepte, le rachat de mitoyenneté doit faire l’objet d’un acte notarié. Le propriétaire qui rachète la mitoyenneté doit alors payer à son voisin 50 % du coût du mur mitoyen et de la valeur du sol sur lequel il est construit.

Si le voisin concerné refuse le rachat de la mitoyenneté, le litige peut être réglé à l’amiable en faisant appel à un conciliateur de justice, dont le rôle est de permettre le règlement par la voie de la conciliation des différends entre une ou plusieurs parties qui lui sont soumis. Sinon, la justice peut être saisie de ce litige.

Il est aussi possible pour les copropriétaires d’un mur mitoyen d’abandonner leur droit de mitoyenneté et donc de le céder à leur voisin. Cette solution peut être envisagée dans deux cas : il ne doit pas y avoir de construction qui s’appuie sur le mur mitoyen et ce dernier ne doit pas constituer un mur de soutènement, c’est-à-dire un mur qui permet de retenir les terres sur une surface réduite de l’un ou l’autre côté du mur mitoyen.

Pour abandonner son droit de mitoyenneté, il faut adresser un courrier recommandé au voisin à qui on souhaite le céder. Cette démarche doit être officialisée chez un notaire ou réalisée par acte sous seing privé, soit un écrit rédigé par les parties ou par un tiers sans intervention d’un officier public.

Une fois son droit de mitoyenneté abandonné, le propriétaire concerné n’a plus à participer à la prise en charge des travaux de rénovation du mur qu’il a en commun avec son voisin.