Peut-on créer une SCI sans apport ?

Une SCI est une société civile immobilière qui rassemble plusieurs associés dans l’achat d’un bien immobilier dont ils entendent tirer profit, en l’occupant ou en le proposant à la location. Idéale pour investir à moindres frais en famille ou entre amis, la SCI est une solution relativement aisée à mettre en place et qui fait l’objet d’un encadrement juridique souple. En matière de capital social notamment, aucun montant minimal n’est imposé. En conséquence, dans les faits, il est possible de créer une SCI sans apport, en versant un unique euro symbolique. Néanmoins, difficile d’envisager réussir son projet immobilier dans ces conditions, car la gestion d’une SCI nécessite des fonds conséquents. Faisons le point sur la question dans ce dossier.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière. Plus précisément, il s’agit de plusieurs personnes (deux au minimum), dont un gérant, qui s’associent pour acheter un bien immobilier avec l’objectif d’en tirer profit. Dans ce cadre, les associés peuvent choisir d’occuper le bien ou de le mettre en location afin d’en percevoir les loyers. En revanche, toute activité commerciale est exclue, dans la mesure où il s’agit d’une société civile, ce qui signifie que l’achat d’un bien pour le revendre est interdit.

Une SCI se compose d’associés et est gérée par un gérant.

• Les associés effectuent des apports en nature ou en numéraire au capital social de la SCI et perçoivent, en contrepartie, des parts sociales. Ils reçoivent également des dividendes en cas de bénéfices. Ce sont eux qui désignent le gérant et le révoquent et ils participent aux assemblées générales et à la définition des statuts.
• Le gérant assure la gestion courante de la SCI et fait office de représentant légal. Il peut être rémunéré ou non pour ce faire.

Créer une SCI sans apport : une solution en principe possible

Une SCI est une société civile immobilière qui doit disposer d’un capital social, à l’instar de toutes les autres formes de sociétés civiles et des sociétés commerciales. Ce capital social est constitué des apports réalisés par les différents associés.

On distingue deux catégories principales d’apports dans le cadre des sociétés civiles et des sociétés commerciales :

• les apports en numéraire, qui correspondent à des sommes d’argent ;
• les apports en nature, qui sont des biens mobiliers ou immobiliers apportés par les associés et dont la valeur est estimée par un commissaire aux apports.

Il faut cependant souligner que la réglementation est plus souple dans le cadre de la constitution du capital d’une SCI. En effet, du fait que la responsabilité des associés de cette société civile est indéfinie, il n’est pas obligatoire de solliciter les services d’un commissaire aux apports pour évaluer les apports en nature des associés. Mais ce n’est pas tout, car la législation n’impose pas non plus de cadre ni de formalisme en matière de libération du capital. En conséquence, les associés sont libres de verser de l’argent lorsque le gérant le demande, notamment lorsque cela devient nécessaire pour le bon fonctionnement de la SCI.

De même, cette absence d’encadrement strict ne fixe pas de montant minimal pour le capital social. Cela signifie qu’une SCI peut tout à fait être créée avec un capital social de 1 euro seulement. En conséquence, vous l’aurez compris, s’il est possible de créer une société civile immobilière avec 1 euro, il n’est pas obligatoire d’effectuer un apport pour créer une SCI.

Attention toutefois, car si la souplesse accordée par la loi offre cette possibilité d’une création de SCI sans apport, ce choix n’est pas sans risque. En effet, si le capital réunit la totalité de l’apport, les difficultés financières seront inévitables.

Créer une SCI sans apport : quelles conséquences ?

Dans certaines SCI, un associé peut effectuer un apport en nature et ainsi apporter un immeuble qui lui appartient à titre personnel. Dans ce cas, l’immeuble est cédé à la SCI par acte notarié, la société civile en devenant la propriétaire. L’immeuble rejoint ainsi le capital social de la SCI. Néanmoins, cette situation n’est pas systématique. Or, puisqu’une SCI est une société de nature immobilière, elle nécessite des fonds relativement importants pour fonctionner. Lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien, il n’est ainsi pas rare que les SCI optent pour un crédit immobilier.

Les banques sont globalement plus favorables à accorder un crédit à une SCI qu’à des particuliers seuls, car cette société civile se compose de plusieurs associés qui contribuent aux frais divers. Les montants sont ainsi partagés. Néanmoins, les établissements financiers sont de plus en plus frileux et ils exigent, dans leur majorité, un apport minimal pour valider une demande de prêt. Cet apport minimal est de l’ordre de 10 % au moins du prix du bien au sein de la plupart des enseignes bancaires.

Ce n’est pas tout, car pour accorder un prêt à une SCI, les banques peuvent appliquer et imposer des garanties sur le bien et/ou sur les personnes, assurances qui les aideront à récupérer plus facilement l’argent avancé en cas de faillite de la société civile. En conséquence, vous l’aurez bien compris, créer une SCI avec un capital de 1 euro est considéré comme inutile, même si cela est possible dans les faits.

Cependant, s’il est indispensable de disposer de fonds supplémentaires, il n’est pas obligatoire d’intégrer ces montants au capital social de la SCI. En effet, les associés ont tendance à réaliser des apports en comptes courants dès que cela est nécessaire tout en maintenant un capital social faible au sein de la SCI. Ainsi, dès que la trésorerie le permet, les associés peuvent être remboursés. Il suffit donc de disposer d’apports parallèles qui peuvent ne pas être intégrés au capital.

Ainsi, comme vous avez pu le constater, il est possible de créer une SCI sans apport dans la mesure où la législation est relativement souple en la matière. Un euro suffit pour ce faire. Néanmoins, avec un tel capital social, il sera extrêmement difficile de la faire fonctionner et de mener à bien un tel projet immobilier.