Fiscalité des plus-values immobilières et SCI : tout comprendre

Si l’ensemble des associés d’une SCI tombe en accord pour vendre l’un des biens immobiliers détenus, la vente est alors autorisée, et peut générer un bénéfice par la plus-value réalisée. Comme toute plus-value immobilière, la fiscalité s’applique par l’impôt et les prélèvements sociaux, selon le régime fiscal dont dépend la société. Pour mieux comprendre, voici comment est-elle calculée.

Mieux comprendre le fonctionnement d’une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) a pour objectif d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, tout en profitant d’avantages fiscaux, et d’une facilité dans la transmission de l’héritage immobilier. Concrètement, il s’agit d’un groupement de personnes physiques ou même morales (autre SCI ou société commerciale), qui mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en faciliter la gestion. Le patrimoine est alors détenu par la SCI, et chaque associé en détient une quote-part, autrement dit des parts sociales en proportion de leur apport initial.

Les SCI familiales sont les plus développées, puisqu’elles permettent d’éviter l’indivision des biens en cas de décès, de séparation ou de divorce notamment. Chaque associé détient ses parts, et peut donc les céder ou les vendre, mais seul, n’a aucun poids pour décider d’une éventuelle revente ou de travaux, etc. C’est bien la SCI qui est propriétaire, donc l’ensemble des associés qui doivent donner leur accord.

La responsabilité des associés est dite indéfinie, non-solidaire et subsidiaire. Cela signifie que les associés sont tous responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel à hauteur de leur quote-part de capital détenu, et ce uniquement si la SCI est en incapacité de régler ses propres dettes. Cela fonctionne donc pour les dettes, mais aussi pour les bénéfices. Dans le cas d’une vente immobilière, chacun est donc impacté par la fiscalité si une plus-value réalisée.

Quelle fiscalité s’applique sur les plus-values d’une SCI ?

Vous l’aurez compris, pour pouvoir vendre l’un des biens immobiliers détenus par la SCI, il faut que l’ensemble des associés en fasse le choix, et ce pour protéger le patrimoine de la société. N’oublions pas que la majorité des SCI se sont constituées dans cet esprit de gestion facilitée et d’un patrimoine préservé, sans conflit lié à la succession ou au partage. Si tous les associés partagent pleinement le souhait de se séparer d’un bien immobilier, quelle qu’en soit la motivation (vendre pour réinvestir, se séparer d’un bien présentant trop de charges d’entretien, le revendre au profit de l’un des associés comme résidence principale, ou autre), il est alors tout à fait possible de le vendre.

Comme toute vente immobilière, il est possible de réaliser une plus-value, autrement dit un delta ou une marge financière proférée grâce au montant de vente supérieur au prix d’achat initial du bien par la SCI. En revanche, lorsque le bien a été apporté par les associés, ce qui est d’ailleurs souvent le cas, on prend alors en compte la valeur d'apport.

La fiscalité applicable aux plus-values immobilières réalisées par une SCI dépendra du régime fiscal choisi. En effet, la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu, ou bien à l’impôt sur les sociétés. Quoi qu’il en soit, elle reste imposable, donc imputable à chaque associé selon sa quote-part détenue de SCI, mais sous un barème différent.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu : Quelle fiscalité ?

Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu est celui attribué par défaut lors de la constitution d’une SCI. Il est donc le plus fréquemment rencontré. On parlera d’ailleurs plutôt d’impôt sur les sociétés de personnes, qui peut concerner les SCI, mais aussi les Sociétés en nom collectif (SNC), les Entreprises unipersonnelles à responsabilité limitée (EURL), ou encore les Sociétés en commandite simple (SCS). Dans ce cas, les bénéfices réalisés, ici les plus-values, sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur quote-part détenue. Rappelons que les personnes physiques, comme les personnes morales, peuvent être associées d’une SCI. Aussi, les premières verront la plus-value intégrée au revenu global de leur foyer fiscal, quand les secondes verront la plus-value intégrée à leur résultat.

Dans ce cas donc, la plus-value est imposée sur le même principe que celui d’une vente particulière, soit à hauteur de 19 % pour l’impôt sur le revenu, auxquels viendront s’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. De plus, une imposition supplémentaire de 2 à 6 % peut venir s’appliquer si la quote-part de plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €.

Le calcul de la plus-value

Une précision s’impose quant au montant de la plus-value qui deviendra donc imposable, ajouté au revenu global du foyer fiscal. Son calcul exact s’obtient en déduisant d’abord du prix de vente les frais obligatoires, et notamment les commissions de vente, les frais de diagnostics et les indemnités d’éviction versées au locataire. Le coût d’acquisition initial du bien par la SCI sera également majoré des frais de voirie, des charges et des indemnités versées au vendeur. Ce dernier pourra choisir d’opter pour un forfait de majoration de 7,5 % du prix d’acquisition s’il estime cette formule plus avantageuse.

Egalement, si des travaux d’agrandissement, de construction ou reconstruction, ou encore d’amélioration de l’habitat ont été réalisés par la SCI, ils peuvent également être ajoutés au prix d’acquisition initial du bien, sur présentation de factures de professionnels. Les travaux devront alors :

• concerner uniquement la structure du bien,
• ne pas être relatifs aux dépenses locatives,
• avoir été réalisés par des professionnels uniquement,
• avoir été mis en œuvre après l’acquisition du bien,
• et leur montant ne devra pas avoir été comptabilisé dans le calcul de l’impôt sur le revenu, dans un procédé de défiscalisation type réductions ou crédit d’impôt pour des travaux de performance énergétique.

Les biens détenus depuis plus de 5 ans pourront préférer profiter d’une majoration forfaitaire du prix d’acquisition de 15 % pour les travaux d’amélioration de l’habitat, et ce sans présentation de justificatif.

Cas particulier : L’arrivée d’un associé après l’acquisition du bien

Nous le disions, la plus-value réalisée est divisée et imputable à chaque associé selon sa quote-part de SCI. Prenons donc un premier exemple très simple :

Monsieur X et Madame Y créent une SCI en 2008. Monsieur X détient alors 40 % des parts de la SCI, et Madame Y en détient 60. La SCI investit et acquiert en 2010 un bien immobilier d’une valeur de 100 000 €. En 2022, le bien est vendu 200 000 €. La plus-value réalisée est donc de 100 000 €, répartie entre les associés, à hauteur de leur quote-part, soit 40 000 € pour Monsieur X, et 60 000 € pour Madame Y. Rien de particulier jusque là.

Prenons désormais un nouvel exemple qui vient compliquer l’affaire, avec l’arrivée d’un nouvel associé, et la possibilité de calculer la plus-value respective selon sa date d’arrivée dans la SCI :

Même SCI, dont les associés restent Monsieur X et Madame Y. Voilà que Madame W intègre la SCI en 2017, et achète 10 % des parts à Monsieur X, et 10 % des parts à Madame Y. L’achat du bien immobilier réalisé en 2010 pour 100 000 €, avant l’arrivée de Madame W, est vendu en 2022 à 200 000 €. Logiquement donc, à la revente, la plus-value de 100 000 € est divisée comme suit : Monsieur X en perçoit 30 % donc 30 000 €, Madame Y en perçoit 50 % donc 50 000 €, et Madame W en perçoit 20 % donc 20 000 €. Cette plus-value s’intègrera donc aux revenus imposables, ce qui peut rapidement venir augmenter fortement la fiscalité.

C’est alors que Madame W peut demander à ce que la quote-part de plus-value qui lui revient soit limitée à la plus-value prise par le bien uniquement depuis son arrivée dans la SCI, soit depuis 2017, et non depuis l’acquisition du bien en 2010. Autrement dit, elle peut demander à ce que sa plus-value soit calculée par un prorata, comme suit : Le bien acheté 100 000 € en 2010, en valait 140 000 € à l’arrivée de Madame W en 2017. Le calcul de la plus-value est alors le suivant : 200 000 € - 140 000 € = 60 000 €. 60 000 € x 20 % = 12 000 €. Au lieu d’être imposée sur une plus-value de 20 000 €, elle le sera sur une plus-value de 12 000 €, au prorata de sa présence au sein de la SCI.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : Quelle fiscalité ?

En étant soumise à l’impôt sur les sociétés, la SCI est alors fiscalement reconnue comme une société de capitaux. La différence entre les deux régimes fiscaux réside dans le fait que, si la plus-value est directement imputable au revenu global du foyer fiscal de l’associé dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, elle sera imputable à l’impôt de la SCI calculé sur le bénéfice réalisé par la société dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Le changement de régime fiscal est définitif et irréversible. La plus-value est alors taxée sans exonération ni abattement possible. Elle sera imposée fiscalement à hauteur de 28 %, qui est le taux fixe et général de l’impôt sur les sociétés.

Si la plus-value immobilière se calcule par la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition pour les SCI soumises au régime fiscal de l’impôt sur le revenu, il en est autrement pour celles soumises au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. En effet, le calcul sera alors le suivant : la plus-value correspondra à la différence entre le prix de vente du bien, et sa valeur nette comptable. La valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition du bien, auquel viennent s’ajouter les amortissements relatifs à la structure du bien, autrement dit à ses murs et à sa toiture. En d’autres termes, la plus-value inclut ici le phénomène de dégradation du bien, donc de dévaluation au fil des années.

La plus-value immobilière est-elle éligible à l’exonération ?

Une SCI peut-elle bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values réalisées ? Oui, sous certaines conditions. Pour qu’elle soit totalement défiscalisée, elle doit remplir plusieurs critères. Il faut d’abord qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu, et non à l’impôt sur les sociétés. Il faudra également que le bien vendu soit mis à la disposition de l’un des associés de la SCI en tant que résidence principale. Enfin, l’associé en question devra avoir pris part à la SCI depuis plus de 22 ans. Ces trois conditions réunies permettront alors à la SCI de voir sa plus-value exonérée d’impôt sur le revenu. Attention toutefois, les prélèvements sociaux resteront dus. Pour que la plus-value réalisée en soit également exonérée, l’associé devra avoir pris part à la SCI depuis plus de 30 ans.

Notons enfin que toute vente immobilière d’un montant inférieur à 15 000 € échappe à l’imposition. Cette exonération concerne chaque vente de manière indépendante. Il n’existe pas de forfait annuel par exemple. En d’autres termes, une SCI qui viendrait à revendre simultanément trois biens de 10 000, 12 000 et 14 000 € ne verra aucune fiscalité pointer le bout de son nez.