Quels avantages fiscaux attendre d'une SCI ?

Vous hésitez à vous lancer dans la création d’une SCI ? Fiscalité, souplesse, protection et gestion du patrimoine… Découvrez quels sont les avantages dont vous pouvez bénéficier.

La société civile immobilière permet d’acheter un bien à plusieurs, de transmettre son patrimoine et d’acquérir des locaux professionnels. Bien que sa création ne représente pas une solution miracle pour échapper à l’impôt, il est possible d’en tirer des avantages juridiques et fiscaux. Tous les détails.

Le choix du régime fiscal

La loi offre plusieurs avantages fiscaux aux détenteurs d’une SCI. Elle permet également de choisir entre deux modes d’imposition : l’imposition de principe à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ou l’option irrévocable pour l’impôt sur les sociétés.

Opter pour l’IR

La plupart des SCI sont soumises à l’impôt sur le revenu, on parle alors de SCI « transparentes ». Dans cette situation, les associés sont imposés directement sur la part des bénéfices réalisés par la société en fonction de leur quote-part, dans la catégorie des revenus fonciers. Sous certaines conditions, ils peuvent déduire de leur revenu imposable une part des dépenses de la SCI (frais de gestion de l’immeuble, frais d’amélioration, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…).

En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ou sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10 700 euros par an.

Concernant les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Celles-ci sont soumises à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros. En revanche, la plus-value bénéficie d’un abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération totale au bout de 22 ans.

Opter pour l’IS

Les associés de SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. Une fois exercée, cette option est irrévocable. Ce choix n’a d’intérêt que pour les associés disposant d’un patrimoine important et dont l’imposition sur le revenu est supérieure à celle sur les sociétés.

Pour les bénéfices liés à l’exploitation d’un bien immobilier, seule la société civile immobilière est imposée au taux de 33,33 % (et au taux réduit de 15 % dans la limite de 38 120 euros de bénéfice imposable). Les associés ne sont taxés que lorsqu’ils perçoivent des dividendes. Ils peuvent décider de capitaliser le résultat en réserve et différer la taxation au moment de la distribution des résultats ou des réserves.

En ce qui concerne la plus-value réalisée dans une SCI soumise à l’IS, le régime des plus-values professionnelles s’applique. Celle-ci est taxée au taux de droit commun de 15 % puis de 33,33 %. Elle est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition minoré des amortissements réalisés. Dans le cadre de ce régime, il n’est toutefois pas possible de prétendre à l’abattement pour durée de détention ce qui peut pénaliser les associés qui détiennent des parts depuis plusieurs années.

Seul l’associé qui cède ses parts en tant que personne physique est soumis au régime des plus-values sur valeurs mobilières et peut profiter d’un abattement pour durée de détention de 50 % pour les titres détenus entre 2 et 8 ans, de 60 % au-delà de 8 ans.

SCI : comment choisir son régime fiscal ?

Le choix du régime fiscal peut avoir des conséquences financières très différentes. L’option pour l’IS est intéressante pour se constituer et accumuler un patrimoine. Cependant, elle l’est beaucoup moins en cas de cession d’actifs. Il est donc conseillé de la privilégier si les biens sont destinés à rester au sein de la famille.

A l’inverse, l’option pour l’IR est fiscalement moins intéressante et recommandée pour des projets plus « modestes » dans lesquels il existe de fortes perspectives de plus-values.

Le choix entre ces deux modes d’imposition dépend de vos objectifs patrimoniaux, de la situation personnelle des associés et de l’importance de votre patrimoine.

Créer une SCI pour faciliter la transmission de son patrimoine

La création d’une société civile immobilière peut être destinée à faciliter la transmission de son patrimoine en bénéficiant de frais de succession ou de donation réduits.

Organiser sa succession

Choisir de passer par une SCI plutôt que par une succession traditionnelle évite plusieurs difficultés liées à la transmission de biens. En effet, lorsqu’une succession traditionnelle a lieu, chaque héritier est propriétaire du bien à hauteur de sa part d’héritage. Les décisions importantes comme celle de vendre le bien doivent être prises à l’unanimité. En choisissant la SCI pour organiser votre succession, vous pourrez limiter les blocages entre les héritiers car leurs rapports sont prédéfinis par les statuts. L’héritage d’un bien immobilier en SCI permet ainsi d’anticiper d’éventuels conflits entre les membres d’une même famille.

Réduire les coûts

L’autre avantage majeur offert par la SCI est la possibilité de réduire les coûts obligatoires liés à la succession. Dans le cas d’une transmission classique, un droit de succession est prélevé sur le patrimoine hérité dont le taux peut atteindre jusqu’à 60 % du bien immobilier concerné. Des frais de notaire sont également à prévoir.

La SCI peut permettre de céder les parts sociales aux héritiers en plusieurs fois afin d’aboutir à la transmission progressive et intégrale de la société. Il est aussi possible de donner uniquement la nue-propriété aux héritiers et d’en conserver l’usufruit. L’usufruit s’éteint au décès de son détenteur. Dans ce cas, l’intégralité des parts revient aux nus-propriétaires et aucun droit de succession ne peut être réclamé au moment du décès.

Protéger ses proches

La société civile immobilière donne la possibilité de transmettre un bien immobilier après son décès sans que les héritiers ne soient associés. Lors du décès, c’est donc la valeur des parts sociales qui sera prise en compte dans l’évaluation du patrimoine et non la valeur vénale du bien immobilier.

Vous l’avez compris, le choix du régime fiscal de la SCI a toute son importance. Cette forme de société peut permettre de gérer son héritage de façon apaisée et d’éviter les contraintes de l’indivision.