Comprendre l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : définition, barème, déclaration

Au 1^er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a laissé place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Qu’est-ce que cela change concrètement ?

Comme son nom l’indique, l’IFI a pour objet de recentrer l’imposition sur les biens immobiliers. Le seuil et le barème d’imposition n’ont toutefois pas été modifiés. Qui est concerné par ce nouvel impôt ? Quel est le barème applicable ? Comment s’effectue la déclaration de l’IFI ? Toutes les réponses.

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière ?

L’article 12 du projet de loi de Finances pour 2018 a supprimé l’ISF au profit de l’IFI. Ce nouvel impôt s’applique sur le patrimoine immobilier net imposable des contribuables. Instaurer l’IFI revient donc à exclure les placements financiers, l’épargne, les autres valeurs mobilières du patrimoine taxable de l’ISF pour conserver uniquement les valeurs immobilières.

L’objectif est de ramener les exilés fiscaux et notamment les actionnaires minoritaires fortement taxés à l’ISF, d’inciter les plus fortunés à investir dans les sociétés françaises.

Les personnes concernées par l’IFI

Un contribuable est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière dès lors que la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Ce patrimoine comprend les biens et droits détenus directement et indirectement au 1^er janvier. Il faut noter que les impatriés sont soumis à un régime spécifique. En effet, les personnes qui reviennent en France après avoir résidé pendant 5 ans à l’étranger ne sont imposables à l’IFI que sur leurs biens situés en France durant les 5 années qui suivent leur retour.

Certains biens ne sont pas imposables à l’IFI. Il s’agit de ceux affectés à l’activité professionnelle de l’assujetti, des biens immobiliers détenus par le biais d’une société dont le contribuable détient moins de 10 % du capital. Les loueurs en meublé peuvent également être exonérés s’ils exercent leur activité à titre professionnel.

Barème et modalités de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

Le calcul de l’IFI est le même que celui de l’ISF. Son montant brut est obtenu en appliquant le barème en vigueur. La décote s’appliquant aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros est maintenue. Le montant de la décote se calcule de la manière suivante : 17.500 – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Le barème de l’IFI comporte 6 tranches d’imposition dont les taux varient de 0 à 1,5 %. Le barème applicable est le suivant :

• Jusqu’à 800.000 euros : 0 %
• Entre 800.001 et 1.300.000 euros : 0,50 %
• Entre 1.300.001 et 2.570.000 euros : 0,7 %
• Entre 2.570.001 et 5.000.000 euros : 1 %
• Entre 5.000.001 et 10.000.000 euros : 1,25 %
• Supérieur à 10.000.000 euros : 1,5 %.

Certains dons versés à des organismes d’intérêt général permettent de bénéficier d’une réduction du montant de l’IFI. Cette réduction correspond à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50.000 euros. L’ISF-PME qui permettait aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’ISF égale à 50 % du montant de leurs versements, dans la limite de 45.000 euros dans le cas d’un investissement en direct ou via une holding, de 18.000 euros en cas de souscription de parts de fonds, a cependant été supprimé.

Enfin, il faut savoir que l’IFI 2019 est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts. L’impôt sur les revenus de 2018 ajouté au montant d’IFI 2019 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2018. En cas de dépassement, la différence sera déduite du montant de l’impôt sur la fortune immobilière.

IFI : la déduction des dettes restreinte

Pour être déductibles, les dettes doivent exister au 1^er janvier de l’année d’imposition. Elles doivent être afférentes à des actifs imposables et effectivement supportées par le redevable. La loi fixe désormais une liste des dettes déductibles. Il s’agit des dépenses d’acquisition, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que les dépenses de réparation et d’entretien.

Sont notamment déductibles les emprunts bancaires ou encore les sommes dues à des prestataires de services ou entrepreneurs de travaux. Les prêts in fine sont partiellement déductibles.

Les dettes qui ne peuvent être déduites sont celles qui ne sont pas liées à l’immobilier et contractées par une société contrôlée par le redevable.

Il existe un mécanisme de plafonnement de déduction des dettes applicable lorsque le patrimoine immobilier excède 5.000.000 euros et lorsque le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur.

Les modalités déclaratives et de règlement de l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière doit être déclaré au plus tard le 15 juin. Cette déclaration doit être effectuée en ligne ou via le formulaire Cerfa n°15798. Des pénalités à hauteur de 0,2 % par mois de retard peuvent s’appliquer en cas de sous-évaluation du patrimoine ou d’omission de biens imposables. L’administration fiscale accorde une marge d’erreur de 10 % aux contribuables en cas de sous-évaluation d’un bien.

De même, le retard de déclaration d’IFI peut être sanctionné par une majoration de 10 % de l’impôt dû. Celle-ci peut atteindre 40 % lorsque la déclaration n’a pas été effectuée dans les 30 jours suivant la mise en demeure du fisc.

L’IFI doit être réglé en ligne, sur le site Internet des impôts, dès lors que son montant dépasse 1.000 euros. Un retard de paiement entraîne l’application d’une majoration de 10 % de l’impôt dû.

Ainsi, la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière s’est traduite pour les contribuables détenant un patrimoine majoritairement composé de valeurs mobilières par une baisse voire une disparition de leur base taxable. Les redevables dont le patrimoine est majoritairement composé de biens immobiliers demeurent taxés sur ces biens avec un seuil fixé à 1,3 million d’euros. Pour l’année 2019, le gouvernement s’apprête à recueillir près de 300 millions de plus que pour les rentrées enregistrées en 2018. Face à l’instauration de ce nouvel impôt, les propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers ont tout intérêt à s’interroger sur la réorganisation de leur patrimoine.