Donner sa part d’un bien immobilier : quelle procédure et obligations ?

Il est tout à fait possible de transmettre un bien immobilier à un proche de votre choix. La donation de parts d’un bien immobilier peut être faite de votre vivant ou décidée par testament.

Dans tous les cas, il est nécessaire de respecter les dispositions prévues par la loi. Quelles sont vos obligations en matière de donation immobilière ? Et quelle procédure faut-il suivre ? On fait le point.

Préambule sur la donation de bien immobilier

La donation est un acte par lequel vous (le donateur), transférez un bien gratuitement à un donataire. La donation d’un bien immobilier est en principe irrévocable, sauf s’il s’agit d’une donation entre époux au dernier vivant.

La donation peut être faite à la personne de votre choix. Des dispositions avantageuses existent cependant pour votre conjoint, vos enfants, petits-enfants et la plupart des membres de votre famille.

Toutes les donations de biens immobiliers nécessitent un acte notarié, sauf si vous transmettez des parts sociales de société civile immobilière. Par ailleurs, vous ne devez pas léser les héritiers réservataires et ne pouvez donner librement que la quotité disponible.

Enfin, pour faire la donation d’un bien immobilier, vous devez réunir les conditions suivantes :

• Avoir la capacité juridique de gérer vos biens,
• Être majeur ou mineur émancipé,
• Faire preuve de discernement et d’un jugement éclairé.

Il existe quatre manières différentes de donner un bien immobilier : la donation simple, la donation partage, la donation avec démembrement et la donation en passant par une société civile immobilière.

Donation simple d’un bien immobilier

La donation simple est un acte irrévocable permettant de transmettre un bien immobilier à la personne de son choix immédiatement. Dans tous les cas, la valeur des donations effectuées de son vivant est réintégrée dans la succession.

Si la donation est effectuée hors part successorale, elle n’est pas rapportée à la succession, à condition toutefois qu’elle ne dépasse pas la quote part disponible.

Cette solution n’est, en pratique, pas à retenir pour la donation de sa résidence principale. En effet, elle vous empêche de disposer du bien et de l’habiter, le louer ou le vendre en cas de besoin. C’est pourquoi elle est rarement utilisée en matière d’immobilier.

Donation partage d’un bien immobilier

La donation partage, quant à elle, ressemble à une donation simple mais est distribuée à part égale entre tous les enfants. Elle évite ainsi une réintégration au moment de la succession. En soi, c’est une bonne chose pour éviter un conflit entre frères et sœurs, surtout que les prix sont discutables en fonction des variations liées au marché immobilier.

Grâce à la donation partage, chaque enfant est pleinement propriétaire du don qui lui a été consenti. De plus, il bénéficie d’un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans. Autrement dit, si vous cédez à vos 3 enfants une résidence secondaire d’une valeur de 300 000 euros, aucun droit de mutation n’est dû.

Cet abattement, dans des proportions moindres, vaut également pour le partenaire de pacs, les petits-enfants, les arrières petits-enfants, les collatéraux (frères et sœurs, neveux et nièces), les personnes handicapées.

Donation avec démembrement de propriété

La donation d’un bien immobilier avec démembrement, cache, sous une appellation barbare de prime abord, un excellent compromis pour le donateur comme pour le donataire. En effet, un bien immobilier démembré est constitué des murs (nue propriété), ainsi que d’un droit d’usus et de fructus (usufruit).

Ainsi, vous ne cédez au donataire que la nue propriété, et vous vous réservez l’usufruit. De cette façon, vous jouissez du bien comme bon vous semble, en l’habitant ou le louant par exemple, de votre vivant. Lors de votre décès, le donataire récupère automatiquement la pleine propriété.

L’avantage de cette formule est que les droits de succession sont réduits, car ils sont calculés sur la seule valeur de la nue propriété. Ces droits sont cumulables avec l’abattement cité au paragraphe de la donation partage. Ils varient en fonction de l’âge du donateur au moment de la rédaction de l’acte.

La donation avec démembrement est d’autant plus intéressante que le donateur est jeune. Attention cependant, ce dernier ne peut pas revendre le bien immobilier cédé sans l’accord des donataires.

En cas de donation simple, donation partage ou donation avec démembrement, vous devez payer, en tant que donataire :

• Les émoluments au notaire,
• Les débours du notaire,
• Le coût de publication de l’acte,
• D’éventuels droits de mutation selon la transaction.

Donation de parts sociales via une SCI

La donation via une SCI impose la création d’une société civile immobilière concernant un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI peut être créée par les deux parents, dans le but de reverser aux enfants les parts sociales au fil du temps.

Les parts sociales de la société, cédées par donations successives, bénéficient ainsi d’une fiscalité beaucoup plus légère qu’avec une donation classique. L’avantage étant de ne pas avoir à accomplir de formalités notariées.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller fiscal ou d’un gestionnaire de patrimoine pour retenir la solution la plus avantageuse en fonction de vos souhaits. Ce professionnel des donations, des procédures et obligations qui en découlent, saura vous aiguiller utilement.