Louer sa maison ou appartement : courte ou longue durée ? Avantages et inconvénients

Se lancer dans l’investissement locatif donne la possibilité de choisir entre deux solutions : louer sa maison ou son appartement pour une longue durée ou, au contraire, pour de courtes périodes. L’une et l’autre de ces solutions comportent des avantages dont notamment de retirer des revenus locatifs stables et sûrs pour la location de longue durée, des revenus plus élevés pour la location de courte durée. Mais ces deux formes de mise en location d’un bien présentent aussi chacune des inconvénients.

Louer sa maison ou son appartement pour une longue durée : une source de revenus stable

Des revenus de location pérennes

Décider de louer sa maison ou son appartement pour une longue durée donne l’assurance de recevoir des revenus locatifs de manière stable, contrairement à la location de courte durée. En revanche, ces revenus sont moins élevés en proportion de ceux que vous pouvez retirer en louant de nombreuses fois votre bien pour des durées temporaires.

Pour louer son bien sur une longue période, il est obligatoire de signer un bail avec son locataire qui en fait généralement sa résidence principale. Dans ce cas, un bail est signé pour une période de 3 ans si le logement est vide, et de 1 an quand il est meublé. Des délais qui permettent d’avoir une vue stable sur l’avenir et d’assurer la pérennité des revenus locatifs, même si, en réalité, le départ du locataire est possible avant la fin du bail dans certaines conditions.

Il est nécessaire, toutefois, d’avoir bien en tête qu’en louant son bien pour une longue durée, un propriétaire prend le risque de devoir faire face à des loyers impayés. Une situation malgré tout assez rare comme l’indique le ministère de l’Économie puisque le taux d’impayés de loyers est seulement de 3 % en France.

La possibilité d’alléger ses charges

Louer son bien pour une longue durée permet à un propriétaire de reporter certaines des charges liées à sa maison ou à son appartement vers son locataire, comme par exemple, d’un point de vue fiscal, la taxe des ordures ménagères qui est normalement due par le propriétaire. De plus, la taxe d’habitation est aussi à la charge du locataire. D’une manière générale, les charges qu’il est possible de récupérer de cette façon sont les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble s’il s’agit notamment d’un appartement, les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble et les taxes locatives.

D’autre part, avoir le même locataire pendant une durée longue permet de ne pas avoir à payer régulièrement des frais indispensables à la mise en location tels que ceux en lien avec la rédaction d’un bail, le recours à une agence immobilière, etc.

D’un point de vue fiscal, les revenus tirés de la location d’un bien vide pour une longue durée sont comptabilisés dans la partie « revenus fonciers ». S’ils sont supérieurs à 15 000 euros annuels, ce que l’on appelle le régime réel s’applique. Ce dernier permet de déduire de ses revenus fonciers ses dépenses engagées pour son bien loué au cours de l’année fiscale. S’ils sont inférieurs à 15 000 euros, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime dit « micro-foncier ». Ce dernier désigne un régime fiscal plus simple, et qui permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur ses revenus locatifs.

Pour une maison ou un appartement loué meublé et des revenus locatifs annuels inférieurs à 72 600 euros hors taxes, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime dit « micro-BIC » qui permet de profiter d’un abattement automatique de 50 % sur ses revenus locatifs. Au-dessus de 72 600 euros HT, vous êtes soumis au régime réel et vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées pour votre bien.

L’impossibilité de récupérer son bien en location sans certaines formalités

Si louer sa maison ou son appartement pour une longue durée permet de compter sur des revenus locatifs stables, cette situation ne permet pas, en revanche, de disposer à nouveau de son bien sans avoir à respecter des règles et des formalités bien précises.

Il est notamment nécessaire de respecter un délai de préavis vis-à-vis de son locataire. La plupart du temps, il faut attendre la fin du bail en cours, en général d’une durée de 3 ans pour les biens non meublés et de 1 an pour les meublés, pour donner congé à son locataire.

Louer sa maison ou son appartement pour de courtes durées : une solution plus rentable mais non sans inconvénients

Des revenus de location plus élevés

Quand on décide de louer sa maison ou son appartement pour de courtes durées, on parle en fait de location saisonnière. Il peut s’agir de mettre à disposition son bien en contrepartie du paiement d’une somme le temps d’un week-end, ou d’une ou plusieurs semaines par exemple.

C’est pourquoi, il est plus intéressant de louer son bien pour de courtes durées lorsqu’il est notamment situé dans une région très touristique ou une grande ville très prisée par les vacanciers comme Paris, Marseille, Bordeaux, Nantes, etc.

Louer son bien pour de courtes durées est une solution plus rentable que la location de longue durée car vous avez la possibilité de demander des loyers plus élevés que ceux pratiqués pour des locations de longues durées. Et, surtout, ces rentrées d’argent se répètent périodiquement.

Néanmoins, opter pour la location de courte durée expose au fait de ne pas forcément trouver de personnes pour occuper votre bien aussi souvent qu’il est disponible.

La souplesse de la location courte durée

Mettre en location son bien pour des courtes durées a aussi l’avantage de vous permettre, si vous avez besoin, de récupérer votre maison ou votre appartement pour l’occuper vous-même de manière temporaire ou, pourquoi pas, le transformer définitivement (ou non) en votre résidence secondaire puisque vous n’êtes pas soumis à des délais de préavis pour que votre locataire quitte votre logement, contrairement à la location longue durée.

Des frais plus conséquents à prévoir

Louer sa maison ou son appartement pour de courtes durées suppose que votre logement soit meublé et bien équipé (appareils électroménagers, meubles, linge de lit et de toilette, etc.) afin que vos locataires temporaires disposent du meilleur confort possible pour leur séjour. Cette caractéristique a bien sûr un coût que vous devez supporter au départ, mais aussi pendant toute la durée où vous louez votre bien de cette manière. En effet, vous devez remplacer régulièrement les équipements abimés ou usés.

Il faut savoir qu’un bien loué pour de courtes durées, qui passe donc entre les mains de différents locataires et souvent, se détériore plus rapidement qu’un logement louer sur une longue durée. Il nécessite en conséquence des travaux d’entretien plus réguliers.

Louer sa maison ou son appartement pour de courtes durées demande également un investissement en temps et en énergie pour son propriétaire, qui ne doit pas être négligé. Il est en effet nécessaire d’être disponible pour remettre et reprendre les clés aux locataires de passage, pour changer régulièrement le linge de lit ou de toilette, pour faire le ménage entre deux locataires de courte durée, etc. Vous avez la possibilité de déléguer ces tâches qui reviennent très régulièrement à une société de services ou à une conciergerie par exemple, mais ces prestations ont évidemment un coût.

Côté impôts, louer sa maison ou son appartement pour de courtes durées impose de payer en plus de la taxe foncière, la taxe d’habitation normalement due par les personnes qui occupent les lieux pour une longue durée même si elles sont locataires, et la taxe sur les ordures ménagères dont les propriétaires sont redevables mais qui répercutent généralement cet impôt dans les charges qu’ils font payer à leur locataire de longue durée.

Enfin, les revenus procurés par la location de courte durée de son bien sont soumis à l’impôt sur le revenu de manière différente selon leur montant. S’ils sont égaux ou supérieurs à 72 600 euros hors taxes pour une année, c’est le régime réel qui s’applique et vous pouvez déduire l’ensemble de vos dépenses réellement engagées pour votre bien. S’ils sont inférieurs à 72 600 euros HT, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime dit « micro-BIC ». Ce dernier est plus simple et il vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.