Qu'est-ce qu'un logement vacant ? À quels taxes et impôts est-il soumis ?

En 2019, la France comptait 36,6 millions de logements selon l’Insee si l’on prend en compte les résidences principales et les résidences secondaires, qu’il s’agisse d’habitations individuelles ou collectives. Parmi l’ensemble, 3 millions de logements, soit 8 % de l’ensemble du parc résidentiel, sont considérés comme vacants, 1,5 million dans l’habitat individuel et 1,5 million dans celui collectif. Une tendance qui s’accentue depuis de nombreuses années alors que le marché de l’immobilier est tendu dans de nombreux territoires, notamment les centres-villes des agglomérations au détriment de leurs périphéries qui ont souvent vu se construire des logements neufs, mieux équipés et plus accessibles.

Afin d’inciter les propriétaires à proposer leurs logements vacants notamment sur le marché locatif en tension à certains endroits, une taxe spécifique a été créée en France, la taxe sur les logements vacants (TLV). De la même manière, les logements vacants sont soumis à une taxe d’habitation particulière, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Qu’appelle-t-on un logement vacant ?

Un logement vacant est défini par l’Insee comme « un logement inoccupé pour les raisons suivantes : il est proposé à la vente ou à la location ; il est déjà attribué à un acheteur ou à un locataire et en attente d'occupation ; il est en attente de règlement de succession ; il est conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; ou il est gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple : un logement très vétuste) ».

Les pouvoirs publics précisent qu’un logement est considéré comme vacant lorsqu’il est inoccupé « au moins un an au 1^er janvier de l’année d’imposition ».

3 millions de logements vacants sont aujourd’hui recensés en France. Dans la réalité, plusieurs cas de figurent expliquent que de nombreux propriétaires laissent leurs logements inoccupés. Soit parce qu’ils ne correspondent plus aux normes d’habitation actuelles, qu’ils sont vétustes, et que leurs propriétaires n’ont pas les moyens de les réhabiliter. Soit, pour les logements mis en location, parce que leurs propriétaires ont été victimes de plusieurs locataires indélicats qui ont laissé à leur charge de nombreux impayés de loyer ou qui ont détérioré fortement leur bien.

Même si un logement est vacant depuis un long moment, il n’échappe pas aux taxes et impôts. D’abord, à la taxe d’habitation, quelque peu aménagée, qui continue de courir, mais aussi à la taxe sur les logements vacants mise en place pour inciter les propriétaires à remettre leur bien en location, en particulier dans les zones où le marché locatif est tendu.

La taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique aux logements vacants depuis au moins un an situés dans des communes où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, avec pour conséquence des difficultés d'accès au logement dans le parc résidentiel existant. Des territoires aussi appelés en « zone tendue ».

La TLV est due par le propriétaire du logement vacant ou son usufruitier. Pour être assujetti à cette taxe, le logement doit être exclusivement à usage d’habitation. D’autre part, il ne doit pas nécessiter de très gros travaux de réhabilitation pour être habitable, soit des montants de travaux qui ne peuvent pas dépasser 25 % de la valeur du logement.

Le montant de la TVL dépend de la valeur locative du logement à laquelle est appliqué le taux de 12,5 % la première année et 25 % les années suivantes.

Sont exclus du paiement de la TVL, les propriétaires pouvant justifier d’une inoccupation de leur logement indépendante de leur volonté, ou qu’il s’agit de leur résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation. De la même manière, un logement vacant mais occupé plus de 3 mois au cours de l’année n’est pas assujetti à la TVL.

Le propriétaire d’un logement inoccupé qui souhaite savoir si son bien est situé dans une zone tendue en matière d’immobilier a la possibilité de consulter le simulateur mis à disposition sur le site service-public.fr en renseignant le code postal de la commune.

La taxe d'habitation sur les logements vacants

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) n’est pas appliquée sur tout le territoire de la même manière. D’abord, elle ne concerne pas les logements inoccupés situés dans les communes en « zone tendue », logements déjà assujettis à la taxe sur les logements vacants (TLV). À noter : en plus des communes, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ont aujourd’hui la possibilité de mettre en place la THLV.

D’autre part, la THLV est due par les propriétaires d’un logement à usage d’habitation inoccupé depuis plus de 2 ans consécutifs au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Le calcul de la taxe d’habitation sur les logements vacants se base sur le même taux que celui décidé par les communes ou les EPCI pour la taxe d’habitation « normale ».

Les mêmes types de logements vacants que ceux pour lesquels la taxe sur les logements vacants (TLV) n’est pas due sont aussi exonérés de la THLV.