Transformer un local commercial en logement : quelles procédures, quelles règles ?

Acquérir un local commercial et souhaiter le transformer en logement, c’est possible et c’est plutôt dans l’air du temps. Les surfaces et les volumes n’entrant pas dans les rangs d’un logement classique, c’est la garantie d’une habitation sur mesure et hors norme, ce qui lui apportera tout le charme de l’atypique. Mais est-on si libre que cela de transformer un bien ? Comment procéder à cette conversion ? Quelles sont les procédures et les règles à respecter ? On vous explique.

Local commercial versus logement : Quelles différences ?

Les obligations d’un local commercial sont bien plus minces que celles d’un logement. Les grosses infrastructures, type eau, électricité, chauffage, etc. devront être raccordées aux réseaux et en bon état de fonctionnement, et les diagnostics immobiliers devront être conformes. Et c’est à peu près tout. En revanche, le logement devra répondre à davantage d’exigences pour être déclaré décent.

• Il devra disposer d’une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m² pour une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou d’un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
• Il devra également attester de l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, comme par exemple des diagnostics amiante, gaz ou électricité conformes, des cheminées munies de trappes, des dispositifs de retenue des personnes type garde-corps aux fenêtres, une aération suffisante, etc. ;
• Il devra attester de l’absence de nuisibles et de parasites, par des diagnostics termites, mérules ou radon conformes aux normes autorisées ;
• Il devra présenter une performance énergétique minimale, ici encore approuvée par un diagnostic conforme ;
• Enfin, il devra disposer des équipements suivants : une installation permettant un chauffage adapté, une installation d’alimentation en eau potable, des installations d’évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine permettant l’installation des équipements ménagers indispensables, une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où les repas sont pris, une installation permettant l’hygiène corporelle avec une baignoire ou une douche, et enfin un réseau électrique conforme permettant l’éclairage, le chauffage et l’alimentation de l’ensemble des équipements indispensables à la vie quotidienne.

Avant toute autre démarche, il faudra donc s’assurer de la faisabilité technique du projet. Au-delà de quelques travaux, certains locaux ne pourront jamais remplir l’ensemble de ces critères.

Des règles d’urbanisme non dérogeables

On appelle ce procédé un changement de destination du bien. S’il peut tout à fait s’effectuer dans l’absolu, il ne suffit pas de s’assurer de la faisabilité technique d’un tel projet. Il doit d’abord être en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur, notamment pour les communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Celui-ci vient renforcer les directives et contraintes déjà imposées par le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui s’applique à tous. Il peut tout bonnement par exemple interdire ce procédé sur l’argument du soutien au développement du commerce de proximité.

Si cette transformation est interdite, le projet est tué dans l’œuf. En revanche, si le PLU n’interdit pas cette pratique, la modification d’usage doit faire l’objet d’une demande auprès du service d’urbanisme de la commune. Une déclaration préalable de travaux à adresser en mairie suffira si l’ossature du local n’est pas modifiée. En revanche, si la transformation nécessite de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, il faudra alors déposer une demande de permis de construire en mairie.

Notons toutefois qu’il est possible de s’affranchir d’une demande d’urbanisme si aucun travaux particuliers ne sont effectués, et si le local est habité mais que l’activité commerciale est maintenue, ce que l’on appelle alors un usage mixte, ou si aucune clientèle ou marchandises n’y est reçue.

Une fiscalité modifiée

C’est probablement la plus grosse différence entre les deux destinations. La première relève d’un usage commercial, quand la seconde relève d’un usage privatif d’habitation. La fiscalité sera impactée sous trois aspects.

• D’abord, sur la contribution économique territoriale (CET). Elle est due par les entreprises et les personnes physiques ou morales qui exercent une activité professionnelle non salariée. Elle se compose de la CFE (cotisation foncière des entreprises) et de la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises), qui est la plus importante source de revenus de l’Etat devant l’impôt sur le revenu. En modifiant la destination du bien en habitation, la CET n’est alors plus due ;
• Ensuite, sur la taxe d’habitation. La CET n’est plus due puisque le local est devenu habitation, mais cette dernière devient alors redevable de la taxe d’habitation, qui ne s’applique pas aux locaux commerciaux ;
• Puis enfin, sur la taxe foncière. Pourquoi ? Parce qu’elle est calculée selon la valeur locative cadastrale du bien. Et la valeur locative d’un local commercial est bien inférieure à celle d’un logement, donc la taxe foncière augmentera.

Pour aller plus loin, cette transformation peut impacter le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, ce dernier s’applique sur le patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle, dès lors qu’il est supérieur au seuil de 1,3 million d’euros nets taxables. En d’autres termes, le local commercial n’est pas intégré au calcul de l’IFI, mais le local transformé en logement le devient.

Aussi, un formulaire de déclaration de changement d’affectation d’une propriété bâtie devra être rempli et envoyé par pli recommandé avec accusé de réception au Bureau du cadastre dans les trois mois suivant le changement effectif de destination.

Le cas particulier des locaux commerciaux en copropriété

Il n’est pas rare qu’un local commercial acheté pour le transformer en logement fasse partie d’une copropriété, généralement en rez-de-chaussée. Si tel est le cas, le règlement de la copropriété s’applique. S’il n’interdit pas le changement de destination, il faudra tout de même que le sujet soit abordé en assemblée générale de copropriété, en présence du syndic, pour qu’un accord sur les travaux soit voté à l’unanimité des voix. Si tel n’est pas le cas, le projet ne pourra pas se concrétiser. Si la prochaine assemblée générale est trop tardive, il est possible de convoquer une séance exceptionnelle, qui sera alors totalement aux frais de l’acquéreur désireux de transformer le logement.

Pour s’assurer de convaincre l’ensemble des copropriétaires et obtenir ainsi un accord à l’unanimité, mieux vaudra bien préparer la séance, en présentant des croquis bien avancés du résultat une fois les travaux terminés. Il faudra insister sur l’avantage de transformer le local commercial en habitation, notamment l’absence de clientèle, l’arrêt de livraison de matériels, moins de stationnement encombré, pas de nuisance sonore éventuelle, en bref, un bâtiment plus paisible.

Quelle procédure suivre pour transformer un local commercial en logement ?

En modifiant l’affectation d’un bien, un effet domino s’enchaîne alors.

• La résiliation du bail commercial : D’abord, si le local commercial fait l’objet d’un bail commercial, le propriétaire est dans l’obligation de le résilier avant d’envisager toute transformation. Dans ce cas, plusieurs possibilités : refuser le renouvellement du bail commercial, ou suivre la procédure de résiliation du bail commercial ;
• Une demande d’urbanisme : Nous le disions donc, sans re-détailler la procédure d’urbanisme, a minima une déclaration de travaux, voire une demande de permis de construire devra être formulée pour obtenir l’aval de la mairie, sur le principe du « silence vaut accord », pour entamer les travaux. Sachez également qu’au-delà de 150 m² de surface plancher, l’intervention d’un architecte pour repenser et aménager les volumes sera obligatoire ;
• L’autorisation de la copropriété : Elle sera nécessaire pour pouvoir entamer les travaux. L’accord des copropriétaires à l’unanimité est exigée, et ça sera bien souvent malheureusement le point déterminant de concrétisation, ou non, du projet ;
• La déclaration au bureau du cadastre : A l’obtention de l’accord de la mairie, les travaux de réaménagement peuvent débuter, comme des travaux de réhabilitation d’un logement quelconque. Une fois réalisés, une déclaration de changement d’affectation doit être transmise par pli recommandé au bureau du cadastre dans les trois mois, pour mise à jour de l’usage, donc de la fiscalité imposée.

L’opération est des plus avantageuses pour l’acquéreur. Un local commercial est acheté bien moins cher que ce qu’il vaudra une fois aménagé en logement. Il faudra toutefois compter environ 1500 € du mètre carré pour le rendre habitable selon les normes en vigueur. C’est donc somme toute une opération à bien évaluer pour assurer une plus-value, ou a minima, éviter la perte d’argent.