Qu'est-ce qu'une SCI : définition, avantages, inconvénients

Vous hésitez à vous lancer dans la création d’une SCI ? Découvrez quels sont les avantages et principaux défauts qui caractérisent ce statut.

Une société civile immobilière (SCI) est souvent créée pour simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier et en faciliter la transmission. Si cette forme sociale permet de s’affranchir des contraintes de l’indivision, elle supporte quelques inconvénients à connaître. Définition, avantages et inconvénients de la SCI.

Définition et fonctionnement de la SCI

Une SCI ou société civile immobilière est un statut juridique de société ayant un objet immobilier et non commercial. Cette société est constituée par plusieurs associés dont le but peut être la gestion, la mise en location ou la construction d’immeubles en vue de leur vente. Les associés décident ainsi de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

Plus concrètement, la SCI est représentée par un gérant désigné dans les statuts de la société qui définissent l’étendue et les limites de ses pouvoirs. Le gérant est en charge de la gestion des biens immobiliers sans que l’accord des associés ne soit requis pour chaque acte. Les statuts peuvent toutefois soumettre certaines décisions à leur agrément.

Les associés disposent d’un droit de vote dans le cadre des décisions collectives prises en assemblée générale. Les statuts précisent les conditions de vote et de majorité applicables. Enfin, les bénéfices de la société sont répartis entre les associés en fonction de leur contribution au capital social.

Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI est une forme de société très attractive. Voici ses principaux avantages :

Une gestion simplifiée du patrimoine

La création d’une société civile immobilière permet de simplifier la gestion des biens acquis au travers de la SCI ou apportés par les associés. Il est effectivement plus facile de réunir les capitaux nécessaires à l’investissement, notamment via la souscription de prêts bancaires, car les créanciers disposent d’une garantie financière solide. Les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers peuvent également être partagés entre les associés.

La nomination d’un gérant simplifie les opérations de gestion portant sur les immeubles détenus par la SCI. Pour les actes de gestion courante, il n’y a pas lieu d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des associés. La SCI permet ainsi de contourner le mode de fonctionnement relativement lourd de l’indivision.

La protection du patrimoine personnel des associés

Créer une structure juridique disposant de la personnalité morale et d’un patrimoine propre présente l’avantage de limiter la responsabilité des associés aux investissements réalisés. Ainsi, si un associé rencontre des difficultés financières, le créancier ne pourra se retourner contre lui qu’après avoir engagé une action infructueuse contre la SCI. Autrement dit, la responsabilité des associés de société civile immobilière est subsidiaire car elle ne peut être mise en œuvre que si tous les moyens pour obtenir le paiement de la part de la SCI ont été épuisés.

Pour rappel, depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron du 5 août 2015, la résidence principale d’un associé est insaisissable de plein droit.

Une fiscalité avantageuse

Les associés ont une liberté de choix dans l’imposition de la SCI (imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ou à l’impôt sur les sociétés). Si l’imposition sur le revenu est la pratique la plus répandue, opter pour l’IS peut être avantageux dans certains cas. En effet, dans cette situation, il est possible d’amortir les immeubles inscrits à l’actif afin de diminuer le résultat imposable. Par ailleurs, les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés et la rémunération du gérant est déductible du résultat.

Autre avantage pour les associés : l’exonération totale des plus-values de cessions d’immeubles détenus depuis plus de 22 ans et des contributions sociales lorsque ceux-ci sont détenus depuis plus de 30 ans.

Une transmission du patrimoine facilitée

Le fait de détenir des parts sociales de SCI simplifie la transmission du patrimoine puisqu’il est possible de céder ses parts sociales, ce qui est moins contraignant que de céder directement un bien immobilier. Cela évite par exemple une constatation par acte authentique devant un notaire.

La SCI représente donc un outil idéal pour transmettre un bien immobilier au sein d’un couple ou organiser une indivision entre des héritiers.

SCI : des limites à connaître

Malgré ses avantages, la SCI présente, comme toute société, quelques inconvénients.

Un nombre minimum d’associés

La création d’une SCI requiert au minimum deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales.

Des formalités de création relativement lourdes

La création d’une société civile immobilière nécessite l’accomplissement de différentes formalités : la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale, l’immatriculation auprès du greffe, la déclaration des bénéficiaires. Ces démarches peuvent être contraignantes et impliquent souvent l’intervention d’un professionnel du droit.

Des obligations comptables

En cas d’option pour l’IS, la tenue d’une comptabilité est obligatoire. Celle-ci sera probablement limitée au vu du faible nombre de transactions qu’une SCI peut effectuer par rapport à une société commerciale. Dans tous les cas, il est nécessaire de transmettre cette comptabilité au greffe chaque année.

Les assemblées générales obligatoires

Le gérant de la SCI est tenu de convoquer les associés au moins une fois par an en assemblée générale. Celle-ci fait l’objet d’un procès-verbal qui doit être conservé sans pour autant être transmis au greffe.

Un champ d’activité limité

L’activité d’une SCI se limite à la gestion des biens immobiliers achetés. Il n’est pas possible d’utiliser cette forme de société pour faire de l’achat-revente. Si vous êtes dans cette situation, vous devrez entreprendre les démarches pour devenir marchand de biens.

Ainsi, la société civile immobilière présente de nombreux avantages pour les acquéreurs de biens immobiliers. Toutefois, avant de se lancer, il est important d’en connaître les limites. Pour obtenir plus d’informations sur cette forme de société, n’hésitez pas à demander conseil auprès d’un professionnel. Celui-ci répondra à vos questions et pourra vous orienter dans votre choix en fonction de vos objectifs.