5 bonnes raisons de créer une SCI

Une SCI est une société civile immobilière, autrement dit une société civile de patrimoine qui a pour objet un bien immobilier ou plusieurs. Elle peut être créée par au moins deux personnes qui deviennent associées et qui sont ainsi propriétaires d’un même bien immobilier en contrepartie de l’attribution de parts sociales. Chaque associé peut décider d’occuper librement sa partie du bien ou de la mettre en location. Une SCI peut être créée entre membres d’une même famille – on parle alors d’une SCI familiale – ou même entre amis.

Souple et avantageuse, la SCI est une solution intéressante pour faciliter la transmission d’un bien immobilier, pour bénéficier d’avantages fiscaux, pour mettre ses enfants à l’abri et protéger notamment les plus vulnérables, mais aussi pour préserver un concubin après un décès. Facile à mettre en place, la SCI apparait ainsi comme la solution pour bien des particuliers. Penchons-nous sur ses atouts et découvrons 5 bonnes raisons de créer une société civile immobilière.

Bonne raison n°1 : la possibilité d’acheter à plusieurs sans contraintes

L’achat d’un bien ou de plusieurs biens immobiliers en famille ou entre amis par le biais d’une SCI permet de ne pas investir seul. C’est donc une solution idéale pour les personnes ne bénéficiant pas de revenus suffisants pour acquérir un bien ou pour ceux qui ne souhaitent pas s’encombrer des contraintes de la copropriété.

En effet, une SCI peut permettre à plusieurs personnes d’investir en famille ou avec des amis pour réunir leurs ressources en vue de financer un bien qui peut être ensuite occupé par eux-mêmes ou loué à des tiers.

Chacun investit en fonction de ses possibilités, chacun des apports étant scrupuleusement tracé. Chaque associé bénéficie ainsi de parts numérotées associées à la jouissance exclusive du bien. L’apport au capital sera en fonction de la valeur du bien récupéré après la dissolution de la SCI.

Il faut savoir qu’il est plus facile d’obtenir un emprunt par le biais d’une SCI que lors d’une acquisition classique. Une SCI d’attribution permet même de disposer d’avantages encore plus étendus, notamment en matière de fiscalité.

Lorsque la totalité du bien est louée, les associés de la SCI se partagent les gains en proportion de leur investissement, c’est-à-dire de leurs parts sociales. Mais si certains préfèrent occuper leur bien, ils sont libres d’en améliorer la valeur comme ils le souhaitent afin de valoriser leurs parts sociales.

Bonne raison n°2 : le contrôle et la gestion de ses biens sont préservés

La gestion avec la SCI est simplifiée et elle évite le risque de blocage que l’on peut rencontrer en indivision. En effet, la SCI est gérée par un gérant qui est désigné collectivement par les associés ou par les statuts. Ceci permet de conserver le contrôle des biens puisqu’il est possible d’adapter les statuts sur mesure. Le gérant est chargé de traiter l’ensemble des affaires courantes et la gestion des points importants est assurée par le biais d’assemblées générales et de manière bien plus souple.

En conséquence, la SCI limite le risque de pertes et de ventes de biens familiaux par exemple puisque les biens qui la composent sont juridiquement en possession de la société civile.

Bonne raison n°3 : transmettre son patrimoine plus facilement

Il est bien plus facile de transmettre des parts sociales que de transmettre un morceau de bien immobilier. Transmettre son patrimoine à ses enfants est ainsi bien plus aisé dans le cadre d’une SCI. En effet, ce fonctionnement permet les avantages suivants :

• les parents peuvent donner des parts à leurs enfants à hauteur de 100 000 euros maximum en franchise d’impôt, et ce, tous les 15 ans ;
• les parents peuvent verser des droits de succession moins élevés, car la valeur taxable des biens transmis est réduite d’au moins 10 % (décote appliquée dans les SCI familiales en contrepartie de l’absence de liquidités) ;
• les parents peuvent donner à leurs enfants des parts en nue-propriété tout en en conservant l’usufruit afin de pouvoir continuer à occuper le bien ou à en percevoir les loyers.

Bonne raison n°4 : protéger son concubin

Un couple non marié ni pacsé qui achète un bien immobilier effectue cet achat en indivision. En conséquence, lorsque l’un d’eux décède, les héritiers sont indivisaires et peuvent contraindre le concubin survivant à vendre la propriété. Ce dernier peut donc se retrouver sans bien, sauf s’il dispose des fonds suffisants pour racheter la part des héritiers.

Pour éviter cette situation difficile, le couple peut apporter le bien acquis à deux à parts égales à la SCI, donnant lieu à des parts sociales. Chacun vend ensuite ses parts en nue-propriété à l’autre tout en conservant l’usufruit des siennes. Cet échange de part est peu taxé au contraire des droits de succession à hauteur de 60 % lorsqu’il s’agit d’un héritage classique.

Ainsi, le concubin survivant peut conserver la jouissance du bien après le décès ainsi que la gérance ou la cogérance de la SCI, si les statuts le prévoient.

Bonne raison n°5 : protéger ses locaux commerciaux

Toute personne qui exerce une profession commerciale ou libérale, mais aussi un chef d’entreprise, peut choisir d’héberger leur patrimoine immobilier professionnel au sein d’une SCI dédiée. Si la SCI doit être uniquement réservée à ces locaux professionnels au sein desquels l’entrepreneur exerce son activité, elle lui permet de les protéger en cas de difficulté financière. En effet, les créanciers ne peuvent exiger la saisie de ces biens puisqu’ils ne dépendent pas de l’entreprise endettée, mais bien d’une autre entité.