Qu'est-ce qu'une SCI de construction-vente ? Quelles sont ses particularités ?

Vous envisagez de créer une SCI de construction-vente ? Découvrez quelles sont les particularités de cette société.

Si vous souhaitez construire un bien immobilier pour le revendre, la SCI classique n’est peut-être pas la forme de société la plus adaptée à vos besoins. Dans cette situation, il est préférable de créer une société civile immobilière de construction-vente. Zoom sur son fonctionnement et ses particularités.

SCI de construction-vente : définition et fonctionnement

La SCI de construction-vente est une structure qui permet de construire un bien immobilier pour le revendre aussitôt et réaliser des bénéfices. Cette forme de société convient surtout aux promoteurs immobiliers qui s’associent pour mener à bien un projet commun.

Il est important de préciser que ce type de SCI n’est pas adapté si vous comptez renouveler l’opération de construction-vente plusieurs fois. Dans ce cas, vous devrez accomplir les formalités nécessaires pour devenir marchand de biens.

Pour être valable juridiquement, la SCI de construction-vente doit obligatoirement avoir pour objet la vente d’un immeuble achevé ou non. La société peut réaliser plusieurs programmes de construction parallèlement ou successivement. Toutefois, en pratique, l’objet social est limité à un seul programme en raison de son coût. Pour le reste, cette forme de SCI est soumise est régime de droit commun des sociétés civiles.

Quelles sont les obligations des associés ?

La SCI de construction-vente se caractérise par l’engagement fort des associés. En effet, ces derniers sont responsables des dettes de la société sur leurs biens propres, à proportion de leurs droits sociaux. Leur responsabilité n’est donc pas limitée à leur engagement au capital social.

Les associés de la SCI ont une obligation spécifique : ils doivent satisfaire aux appels de fonds, quel que soit leur montant, dès lors qu’ils s’avèrent nécessaires à l’achèvement du bien immobilier et à la vente de l’immeuble. Ces versements sont effectués en proportion des droits de chaque associé au sein du capital social. Celui qui ne remplit pas son obligation recevra une mise en demeure. Ses droits pourront éventuellement être mis en vente à la demande des gérants de la société par une décision de l’assemblée générale fixant la mise à prix. Le non-respect des obligations entraîne ainsi une sanction particulièrement lourde.

Le régime fiscal de la SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente échappe au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Effectivement, les associés sont imposés annuellement à l’impôt sur le revenu (IR) sur les bénéfices perçus.

Par conséquent, la société civile immobilière de construction-vente est dite « transparente » car les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à proportion de leurs droits.

Comment créer une SCI de construction-vente ?

Pour créer une SCI de construction-vente, il faut être au moins deux associés. La loi ne fixe pas de capital minimum. Plusieurs formalités sont nécessaires :

La rédaction des statuts

Les statuts peuvent être rédigés librement par les associés. Cependant, si un bien immobilier est apporté au capital, un acte notarié est obligatoire. Dans les statuts, l’objet devra impérativement mentionner la construction de biens immobiliers en vue de leur revente intégrale. Si votre objectif est de construire un bien pour le partager entre les associés, vous devrez vous tourner vers une autre forme de SCI.

La publication d’un avis de constitution dans un JAL

La 2^ème étape consiste à publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales habilité dans le département où est situé le siège social de l’entreprise. Le choix du journal appartient aux parties. Le non-respect de cette formalité de publicité peut entraîner la nullité des actes.

Remplir un formulaire M0

Le Cerfa M0 est un formulaire administratif permettant de déclarer la création de la société au Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent. Grâce aux renseignements fournis par l’intermédiaire de ce document, les informations relatives aux activités exercées par la SCI de construction-vente seront transmises à l’INSEE, les options fiscales sélectionnées seront communiquées à l’administration fiscale et l’identité des associés et des gérants sera notifiée à l’URSSAF. Il est possible de télécharger le Cerfa M0 sur le site du Service Public ou d’Infogreffe.

Déposer un dossier de demande d’immatriculation

La demande d’immatriculation de la société civile immobilière s’effectue en déposant un dossier de constitution auprès du CFE dont dépend le siège social de l’entreprise. Ce dossier comprend notamment le formulaire M0 complété et signé, l’attestation de parution de l’avis de constitution, le document relatif aux bénéficiaires effectifs, la copie de la pièce d’identité ou du passeport de chaque associé. Cette démarche permet à l’entreprise d’obtenir un numéro d’immatriculation et de pouvoir démarrer ses activités.

La procédure de liquidation d’une SCI de construction-vente

Les dispositions de droit commun des sociétés civiles s’appliquent à la SCI de construction-vente. Celle-ci peut donc faire l’objet d’une dissolution et d’une liquidation. La dissolution peut être prévue par les statuts ou votée par les associés lors d’une assemblée générale extraordinaire. Dans tous les cas, l’acte de dissolution doit être inséré dans un JAL et déposé au Greffe du tribunal de commerce.

Une fois la dissolution prononcée, un liquidateur est désigné et a pour missions de clore les affaires en cours, de céder les actifs immobiliers et de recouvrer les créances. Il doit ensuite établir les comptes de liquidation puis se tourner vers les associés afin qu’ils se prononcent sur la clôture des opérations de liquidation.

Ainsi, la SCI de construction-vente représente la formule la plus accessible pour réaliser des bénéfices quasi-immédiatement après la construction d’un bien immobilier. Les formalités de création sont relativement simples et peu coûteuses. Malgré sa souplesse, cette structure reste très encadrée. En effet, cette forme de société ne permet pas de faire de la gestion de patrimoine. De même, son objet exclut les projets de rénovation ou d’aménagement. Cette forme de société est privilégiée par les investisseurs et les professionnels.

Vous souhaitez créer une SCI de construction-vente ? Avant de vous lancer, faites appel à un expert pour obtenir des conseils personnalisés.