Plus-value immobilière : 11 cas d'exonération

La plus-value immobilière, c’est schématiquement la différence entre le prix de revente d’un bien immobilier et son prix d’achat initial. Si cette différence est positive, on considère alors que vous faites une plus-value.

Cette dernière est imposée, soit au barème des plus-values immobilières des particuliers, soit au barème des plus-values immobilières des professionnels. Cependant, certaines exonérations sont prévues par la loi.

On fait le tour des exonérations principales, soit 11 au total, 8 concernant les particuliers, et 3 concernant les professionnels. Prêts, c’est parti !

Les exonérations de plus-values immobilières pour les particuliers

Des exonérations de plus-values immobilières peuvent être accordées en fonction de la nature du bien, de sa durée de détention, ou encore du montant de la cession.

Exonération n°1 : vente de la résidence principale

Est exonérée d’impôt sur les plus-values immobilières la cession de votre résidence principale. Pour avoir le caractère de résidence principale, le bien immobilier vendu doit être habité par vous de manière permanente et habituelle.

Cependant, il est possible de faire valoir vos droits même si vous n’habitez plus le logement, pour l’une des raisons suivantes :

• Si vous avez habité le logement jusqu’au jour de sa mise en vente et l’avez vendu au bout d’une année maximum,
• Si pour des raisons professionnelles vous habitez un logement de fonction, mais que votre famille (conjoint et / ou enfants) réside toujours dans l’habitation dont vous êtes propriétaire à titre principal,
• Sous certaines conditions de revenus, si vous êtes retraité ou avez la reconnaissance d’adulte handicapé et vivez en maison médicalisée, à condition que la vente intervienne dans les deux ans.

L’exonération s’applique au logement et à ses dépendances immédiates, situées à moins d’un kilomètre.

Exonération n°2 : vente d’un logement autre que la résidence principale en vue d’acquérir une résidence principale

Cette exonération est réservée à la première cession de logement autre que la résidence principale. Elle ne s’applique donc qu’une seule fois. Pour y avoir le droit, les conditions cumulatives suivantes doivent être réunies :

• Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédant la cession,
• Procéder au réemploi du prix de cession, partiellement ou totalement, pour l’acquisition ou la construction de votre résidence principale, dans un délai de 24 mois suivant la cession.

L’exonération est partielle ou totale, en fonction du montant de cession remployé pour l’achat de votre résidence principale. Prenons l’exemple de Marie, qui revend 200 000 euros un appartement à Bayonne, qu’elle avait acheté 150 000 euros. La plus-value réalisée est de 50 000 euros.

Elle achète un nouvel appartement pour y vivre à titre principal, au prix de 300 000 euros, et injecte 200 000 euros dans ce projet. Elle est donc exonérée totalement de plus-value immobilière.

Si au contraire, Marie n’utilise que 50 000 euros pour acheter sa résidence principale, elle ne remploie que 25 % du prix de cession à son nouveau projet. Elle doit donc payer la plus-value immobilière à hauteur de 75 %, soit sur la somme de 37 500 euros (75 % de 50 000 euros).

À noter : le remboursement d’un emprunt destiné à financer le logement cédé est considérer comme un cas de réemploi. Si dans notre deuxième exemple, Marie avait remboursé 37 500 de prêt, elle n’aurait donc aucune plus-value immobilière à acquitter.

Exonération n°3 : cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste

Les personnes retraitées, ainsi que les personnes reconnues invalides de 2^e ou 3^e catégorie bénéficient d’une exonération de plus-value immobilière si elles cumulent les deux conditions suivantes, liées aux revenus :

• Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 n’excède pas les limites prévues à l’article 1417 du Code général des impôts, soit 11 120 euros par part, majoré de 2 969 euros par demi-part supplémentaire en 2019 (cette limite est différente en Outre-mer et susceptible de révision chaque année),
• ET vous n’étiez pas passible de l’IFI Impôt sur la Fortune Immobilière.

Cette exonération est donc réservée aux personnes de condition modeste ne pouvant pas exercer une activité professionnelle.

Exonération n°4 : partielle ou totale pour durée de détention du bien immobilier

Après 5 années de détention d’un bien immobilier, tout contribuable a droit à un abattement évolutif. Celui-ci diffère qu’il s’agisse d’IR Impôt sur le Revenu ou de prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu :

• L’abattement est de 6 % par an au-delà de la 5^e année et jusqu’à la 21^e année,
• L’abattement est de 4 % la 22^e année,
• L’exonération de plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est donc totale après 22 années de détention.

Pour les prélèvements sociaux :

• L’abattement est 1,65 % par an au--delà de la 5^e année et jusqu’à la 21^e année,
• L’abattement est 1,60 % la 22^e année,
• L’abattement est 9 % par an au--delà de la 22^e année et jusqu’à la 30^e année,
• L’exonération de plus-value au titre des prélèvements sociaux est donc totale après 30 ans de détention.

Exonération n°5 : prix de cession inférieur ou égal à 15 000 euros

Le seuil de 15 000 euros est apprécié à chaque cession en fonction de la valeur du bien détenue en pleine propriété. Cela signifie qu’en cas d’indivision par exemple, c’est le montant de la vente qui vous revient que va retenir l’administration fiscale.

De même, en cas d’usufruit ou de nue-propriété, il faut retenir la valeur du bien en pleine propriété pour déterminer si vous êtes éligible à cette exonération. Cette valeur augmente progressivement en fonction de l’âge de l’usufruitier et est consultable dans le barème légal présenté à l’article 669 du Code général des impôts.

Exonération n°6 : en cas d’expropriation

La cession d’un immeuble faisant suite à une déclaration d’utilité publique et donc à une expropriation, est totalement exonérée si l’indemnité d’éviction est totalement réemployée dans les 12 mois suivant sa perception.

La nature du réemploi doit bien entendu être immobilière, mais il peut s’agir de tous types de logement : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif, construction, agrandissement, local à usage d’habitation, local commercial, etc.

Exonération n°7 : en cas de création de logements sociaux

Cette exonération spécifique a pour but d’agrandir le parc de logements sociaux français et d’accorder des avantages fiscaux à ceux qui souhaitent investir dans ce secteur particulier. L’exonération est accordée au propriétaire de l’immeuble :

• S’il cède son bien immobilier au profit d’organismes ayant en charge le logement social (société anonyme de HLM, office public de l’habitat, SEM société à économie mixte, etc.),
• S’il cède son bien à un particulier s’engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans, à condition que cette mention soit portée dans l’acte notarié d’acquisition.

Exonération n°8 : abattement de 70 % en zone tendue

Ici, il ne s’agit pas à proprement parler d’une exonération de plus-value immobilière, mais d’un abattement suffisamment important pour qu’il figure dans ce top 11.

En effet, si l’acquéreur de terrains bâtis ou non bâtis s’engage à démolir l’existant pour créer des logements en zone tendue (là où la demande de logements est plus forte que l’offre), un abattement de 70 % est accordé au titre de la plus-value immobilière.

Les exonérations de plus-values immobilières pour les professionnelles

On parle de plus-values professionnelles dès lors qu’une cession d’immeubles est effectuée par une entreprise, quel que soit son secteur d’activité. Les exonérations ci-dessous valent pour les sociétés soumises à l’IR Impôt sur le Revenu ou à l’IS Impôt sur les Sociétés

Exonération n°9 : exonération en fonction des recettes

Cette disposition prévue à l’article 151 septies du Code général des impôts dépend du chiffre d’affaires de l’entreprise.

• Pour les entreprises agricoles, de vente de marchandises, de denrées alimentaires ou de fourniture de logement : exonération totale si les recettes annuelles n’excèdent pas 250 000 euros et exonération partielle entre 250 000 euros et 350 000 euros,
• Pour les autres entreprises : exonération totale si les recettes annuelles n’excèdent pas 90 000 euros et exonération partielle entre 90 000 euros et 126 000 euros.

Attention, ces exonérations ne s’appliquent que si l’entreprise concernée a au moins 5 ans d’existence.

Exonération n°10 : en fonction de la valeur des éléments transmis

La cession d’une entreprise par le cédant à son cessionnaire peut être exonérée de plus-value immobilière sous respect des conditions cumulatives suivantes (article 238 quindecies du Code général des impôts) :

• L’activité a été exercée depuis au moins 5 années par le cédant,
• L’absence de contrôle de l’entreprise cessionnaire par le cédant,
• L’exonération est totale pour toute transmission inférieure à 300 000 euros, ou l’exonération est partielle pour toute transmission comprise entre 300 000 euros et 500 000 euros.

Exonération numéro 11 : pour départ à la retraite

La cession d’entreprise est exonérée d’impôt au titre des plus-values immobilières, quel que soit le montant de la vente, si le cédant part effectivement à la retraite, comme prévu par l’article 151 septies A du Code général des Impôts :

• Le cédant cesse toute fonction dans l’entreprise,
• Le cédant ne doit pas détenir, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits de vote ou des droits aux bénéfices sociaux de l’entreprise cessionnaire,
• L’activité a été exercée depuis au moins 5 années par le cédant.