Plus-value d'une maison secondaire : calcul, fiscalité, abattement

Alors que le propriétaire d’une résidence principale est exonéré de plus-value immobilière, il n’en va pas de même pour le propriétaire d’une maison secondaire. Il est imposé, à la revente du logement, au titre de la plus-value immobilière.

Vous souhaitez vendre votre résidence secondaire et vous avez besoin de chiffrer le montant de la plus-value dont vous devrez vous acquitter ? Cet article vous permet de calculer la plus-value et le montant à payer aux services des impôts…

Définition et calcul de la plus-value immobilière

Résidence secondaire, principale, investissement locatif, peu importe, la définition de la plus-value immobilière est la même pour tous achat de biens immobiliers. De façon simplifiée, la plus-value équivaut à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat.

Cependant, le prix d’achat peut être majoré des dépenses réelles engagées pour la construction, la rénovation, l’amélioration ou l’agrandissement de la résidence secondaire, si les travaux ont fait l’objet d’une facture par un professionnel. À défaut, si le vendeur de la résidence secondaire est propriétaire depuis 5 ans ou plus, le prix d’achat est majoré forfaitairement de 15 %, sans avoir à présenter de justificatifs.

Par ailleurs, le prix d’achat est également majoré des frais d’enregistrement ou des droits de mutation liés à l’acquisition, alors que le prix de vente est minoré à la fois des frais de cession et du montant de la TVA acquittée par l’acheteur.

On parle de prix d’acquisition corrigé et de prix de vente corrigé.

Pour simplifier, si Monsieur Durand vend sa résidence secondaire achetée il y a 4 ans pour un montant de 200 000 euros, sans y avoir réalisé de travaux, pour un montant de 250 000 euros hors frais de notaire, il réalise une plus-value immobilière de 50 000 euros.

Abattement de plus-value immobilière pour durée de détention

Sous condition, il est possible d’être exonéré de taxe sur la plus-value immobilière, y compris pour les détenteurs d’une résidence secondaire, mais les cas sont limités :

• Cessions d’immeuble d’un montant inférieur à 15 000 euros
• Cessions d’immeuble par un retraité ou un invalide de 2^e ou 3^e catégorie s’il ne dépasse un certain plafond de revenus
• Cessions de résidence secondaire pour une personne non-propriétaires de résidence principale

En dehors de ces cas restrictifs pour lesquels il est essentiel de se renseigner si vous pensez être éligible, vous bénéficierez d’un abattement pour durée de détention.

Le tableau ci-dessous indique les abattements dont vous pouvez bénéficier. Retenez les grands indicateurs suivants :

• Aucun abattement si vous êtes propriétaire de votre résidence secondaire depuis moins de 6 ans
• Abattement de 6 % d’impôt sur le revenu et de 1.65 % de prélèvements sociaux par année de détention au-delà de 6 années de détention
• Exonération d’impôt sur le revenu au-delà de 22 années de détention
• Exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au-delà de 30 années de détention

Dans notre exemple, Monsieur Durand devra donc s’acquitter d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux sur le montant total de la plus-value réalisée, à savoir 50 000 euros.

Abattement de plus-value immobilière exceptionnel

L’abattement exceptionnel, portant sur 70 % pi 85 % du montant de la plus-value pour des opérations réalisées dans les territoires où la pression immobilière est forte, est supprimé pour toutes les promesses de vente signées à partir de 2021. C’est donc volontairement que nous ne l’abordons pas dans cet article.

Fiscalité de la plus-value immobilière pour une résidence secondaire

La plus-value immobilière réalisée lors de la cession du bien immobilier est taxée en deux étapes :

• Au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6^e année, puis de 4 % à partir de la 22^e année de détention)
• Au titre des prélèvements sociaux au taux forfaitaire actuel de 17,2 % (avec un abattement progressif de 1,65 % la 6^e année, puis de 1,60 % la 22^e année et enfin 9 % à compter de la 22^e année)

En l’occurrence, Monsieur Durand devra s’acquitter, avec une plus-value de 50 000 euros, des taxes suivantes :

• 9 500 euros au titre de l’impôt sur le revenu (50 000 x 19 %)
• 8 600 euros au titre des prélèvements sociaux (50 000 x 17,2 %)

Le montant de l’impôt total, soit 18 100 euros, sera prélevé par le notaire sur le prix de vente, directement lors de la signature de l’acte authentique de vente. C’est lui qui sera chargé de son versement à l’administration fiscale.

Enfin, bien que Monsieur Durand n’y soit pas soumis, une taxe complémentaire s'applique sur les plus-values immobilières (hors terrains à bâtir) d’un montant supérieur à 50 000 euros. Elle est perçue par la commune et / ou par l’État depuis 2013 et son montant s’élève de 2 à 6 % du montant de la plus-value après abattement.

Vous avez désormais en main tous les éléments pour bien fixer le prix de vente de votre résidence secondaire, tout en tenant compte de l’impôt à payer sur la plus-value immobilière. À vos calculettes !