LMNP : quelle est la fiscalité des revenus locatifs ?

Location en meublé ou en non meublé, telles sont les possibilités de louer un appartement ou une maison pour obtenir des revenus locatifs. Le propriétaire bénéficie d’un statut particulier en fonction du type de location choisie.

Avec une location en meublé, il peut être déclaré en LMNP ou en LMP. Ces deux statuts sont soumis à conditions et plafonds pour ce qui est de la fiscalité. Dans cet article, nous abordons aujourd’hui le statut de LMNP ou loueur en meublé non professionnel. Qu’est-ce qu’un statut LMNP ? De quel régime fiscal dépendent les revenus locatifs en LMNP ? Nos réponses à suivre.

Quels sont les conditions et plafonds pour louer avec un statut LMNP ?

Le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel permet aux propriétaires de constituer un patrimoine immobilier. Ils bénéficient de revenus locatifs réguliers et en principe d’une plus-value en cas de revente au moment de la retraite par exemple. Ce complément de revenus améliore leur situation financière même avec une acquisition au montant peu élevé comme une chambre étudiante par exemple. Par rapport à une location en non meublé, la fiscalité et le cadre juridique sont plus souples. Le bail dure un an et 9 mois pour une location étudiante. La gestion du bien immobilier est déléguée à un exploitant commercial.

Les conditions et plafonds avec un statut LMNP

Pour obtenir un statut LMNP, le propriétaire bailleur doit remplir quelques conditions :

• Acquérir un logement habitable sans contrainte par le locataire et loué uniquement en meublé.
• Déclarer moins de 23 000 € de recettes locatives/an ou moins de 50 % de la totalité des revenus du foyer fiscal.
• Ne pas être immatriculé au RCS (Registre du commerce et des sociétés).

Les avantages d’être bailleur en LMNP

Bénéficier de revenus locatifs avec un statut LMNP offre aux propriétaires bailleurs des avantages comme :

• une fiscalité allégée ;
• aucune charge sociale professionnelle ;
• des baux plus souples ;
• une restitution de la TVA, en totalité au bout de 20 ans de location et avec un bien situé en zone de revitalisation rurale (ZRR) ;
• un investissement plus rentable qu’en non meublé.

Quelle est la fiscalité des revenus locatifs en LMNP ?

La location avec le statut LMNP est envisageable avec une résidence de tourisme, de service (EHPAD, maison de retraite, résidence hôtelière, etc.) et même avec sa résidence secondaire. La fiscalité des revenus locatifs est déclarée en BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Les loyers perçus disposent d’une fiscalité allégée avec notamment un abattement forfaitaire. Avec l’acquisition d’une chambre ou d’un appartement neuf dans une résidence service, le propriétaire bénéficie également du dispositif Censi-Bouvard. Le bailleur déduit des impôts 11 % de la valeur du bien, avec une valeur maximale de 300 000 €.

Un propriétaire avec un statut LMNP peut choisir entre deux possibilités pour son régime d’imposition : le régime Micro-BIC ou le régime réel simplifié. En fonction du montant des revenus locatifs générés, il choisit le plus rentable.

La fiscalité Micro-BIC avec un statut LMNP

Le régime Micro-BIC est celui des microentreprises. Pour en bénéficier, le propriétaire doit déclarer moins de 72 600 € de chiffre d’affaires/an en LMNP. Si le bailleur loue des chambres d’hôtes ou des chambres en gîtes ruraux par exemple, le plafond est de 176 200 €/an. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique automatiquement sur les revenus locatifs perçus. L’imposition s’applique alors uniquement sur les 50 % restants. L’autre avantage de ce régime est la tenue d’une comptabilité allégée par le propriétaire. Aucun bilan annuel n’est à présenter.

La fiscalité en régime réel simplifié avec un statut LMP

Le propriétaire avec un statut LMNP peut demander à bénéficier d’un régime réel simplifié. Au-delà de 72 600 €/an de revenus HT, l’imposition en régime réel simplifié s’applique automatiquement. Ce régime permet au bailleur de déduire les frais imputables au logement loué comme les charges, les intérêts d’emprunt, les taxes, les travaux, etc. L’amortissement des biens mobiliers et immobiliers peut aussi être déduit de l’impôt.

À noter, le bailleur change de statut quand il déclare plus de 70 000 €/an de revenus locatifs. Il passe du statut de LMNP à celui de LMP ou loueur en meublé professionnel. Il bénéficie alors d’un autre avantage, celui de pouvoir reporter un déficit fiscal sur les dix années suivantes. C’est le cas par exemple quand les charges dépassent les loyers perçus. Aucun déficit foncier n’apparaît comme ça peut être le cas en location non meublée.

En conclusion, la fiscalité avec un statut LMNP, loueur en meublé non professionnel, reste modérée pour les propriétaires. Ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % en optant pour un régime Micro-BIC. Ils peuvent déduire les frais inhérents au logement loué quand ils choisissent le régime réel simplifié. Le tout est de respecter le plafond requis avec l’un ou l’autre des régimes qui est de 72 600 €/an. Au-delà, le loueur change de statut et devient un loueur en meublé professionnel ou LMP. Pour un investissement en LMNP, des experts, banquiers ou conseillers en gestion de patrimoine immobilier, accompagnent et conseillent les futurs acquéreurs.