Vous êtes ici : Les conseils du Mag de l'Immobilier > Défiscalisation Immobilière > Loi Cosse : fonctionnement, fiscalité, avantages, inconvénients

Loi Cosse : fonctionnement, fiscalité, avantages, inconvénients

Loi Cosse : fonctionnement, fiscalité, avantages, inconvénients

La loi de finances rectificative pour 2016 a donné naissance au dispositif Cosse, dont le nom est hérité de l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse. Ce dispositif, également appelé « louer abordable » à remplacé les dispositifs Besson et Borloo anciens.

La loi Cosse consiste en une déduction fiscale sur les revenus locatifs, pour les contribuables s’engageant à louer un logement à loyer plafonné à des locataires modestes. À ce jour, le dispositif est applicable pour les conventions conclues avant le 31 décembre 2022.

Fonctionnement de la loi Cosse

Pour bénéficier du dispositif Louer abordable, le propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH (Agence NAtionale de l’Habitat). Le dispositif n’est ouvert que si certaines conditions liées au logement, au loyer et au locataire sont respectées.

Conditions liées au logement

Le logement doit remplir plusieurs critères pour être éligible au dispositif Cosse :

  • Il doit constituer un logement décent
  • Il doit être loué vide, à usage de résidence principale du locataire
  • Il ne doit pas être neuf au sens fiscal
  • Il doit respecter un niveau de performance énergétique fixé par arrêté
  • Il doit être loué a minima pour une durée de 6 ans s’il ne fait pas l’objet d’une subvention de l’ANAH pour effectuer des travaux
  • Il doit être loué a minima pour une durée de 9 ans s’il fait pas l’objet d’une subvention de l’ANAH pour effectuer des travaux

À ce jour, les logements consommant plus de 331 kWh / m² / an, soit ceux ayant un DPE Diagnostic de Performance Énergétique de classe F ou G sont exclus du dispositif Cosse.

Conditions liées au loyer et au locataire

Si le logement est bien éligible au dispositif Cosse, le propriétaire peut alors signer une convention avec l’ANAH. Cette convention est connue sous le nom du contrat « Louer mieux ». C’est elle qui fixe les conditions de loyer et de ressources du locataire selon le niveau choisi : intermédiaire, social, très social ou intermédiation locative.

Le contrat Louer mieux précise que le logement ne peut pas être loué aux membres du foyer fiscal du propriétaire, ni à ses ascendants ou descendants. Par ailleurs, il ne peut pas non plus être loué à un locataire déjà en place, sauf en cas de renouvellement du bail.

Les plafonds de loyer et de ressources applicables dans le cadre du dispositif Louer abordable varient en fonctions des régions où se situe le logement. En outre, ils peuvent être révisés chaque année et sont consultables à tout moment sur le site de l’ANAH.

Plafonds de loyer

Les plafonds de loyer applicables dépendent de la zone du logement et de la convention signée avec l’ANAH. Les loyers indiqués dans le tableau ci-dessous s’entendent hors charges et la surface habitable s’entend au sens fiscal.


Zone Abis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

DOM

Loyer "intermédiaire"

17,43 €

12,95 €

10,44 €

9,07 €

9,07€

10,48 €

Loyer "social'

12,19 €

9,38 €

8,08 €

7,76 €

7,20 €

8,08 €

Loyer "très social"

9,49 €

7,30 €

6,29 €

6,02 €

5,59 €

6,29 €

Plafonds de ressources du locataire

Les plafonds de ressources applicables au locataire dépendent de la zone du logement et de la convention signée avec l’ANAH. Les montants de ressources maximum indiqués dans les tableaux ci-dessous prennent en compte les ressources de l’année N-2 (soit le revenu fiscal de référence du locataire dans l’avis d’imposition 2019 pour un bail signé en 2021).

Pour les loyers intermédiaires

Composition du ménage du locataire

Zone A bis (€)

Zone A (€)

Zone B1 (€)

Zone B2 (€)

Zone C (€)

DOM (€)

Personne seule

38 465

38 465

31 352

28 217

28 217


Couple

57 489

57 489

41 868

37 681

37 681


Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge(1)

75 361

69 105

50 349

45 314

45 314


Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

89 976

82 776

60 783

54 705

54 705


Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

107 053

97 991

71 504

64 354

64 354


Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

120 463

110 271

80 584

72 526

72 526


Personne à charge supplémentaire

+ 13 421

+ 12 286

+ 8 990

+ 8 089

+ 8 089


Pour les conventions à loyer social

Composition du ménage du locataire

Paris et communes limitrophes (€)

Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (€)

Autres régions

(€)

Personne seule

24 116

24 116

20 966

2 personnes ne comportant aucune personne à charge(1), à l'exclusion des jeunes ménages(2)

- ou une personne seule en situation de handicap(3)

36 042

36 042

27 998

3 personnes

- ou personne seule avec une personne à charge

- ou jeune ménage sans personne à charge

- ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap(3)

47 247

43 325

33 670

4 personnes

- ou personne seule avec 2 personnes à charge

- ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap(3)

56 410

51 897

40 648

5 personnes

- ou personne seule avec 3 personnes à charge

- ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap(3)

67 116

61 435

47 818

6 personnes

- ou personne seule avec 4 personnes à charge

- ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap(3)

75 523

69 134

53 891

Personne à charge supplémentaire

+ 8 416

+ 7 703

+ 6 011

Pour les conventions à loyer très social

Composition du ménage du locataire

Paris et communes limitrophes (€)

Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (€)

Autres régions

(€)

Personne seule

13 268

13 268

11 531

2 personnes ne comportant aucune personne à charge(1), à l'exclusion des jeunes ménages(2)

- ou une personne seule en situation de handicap(3)

21 626

21 626

16 800

3 personnes

- ou personne seule avec une personne à charge

- ou jeune ménage sans personne à charge

- ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap(3)

28 348

25 995

20 203

4 personnes

- ou personne seule avec 2 personnes à charge

- ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap(3)

31 029

28 543

22 479

5 personnes

- ou personne seule avec 3 personnes à charge

- ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap(3)

36 912

33 792

26 300

6 personnes

- ou personne seule avec 4 personnes à charge

- ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap(3)

41 539

38 024

29 641

Personne à charge supplémentaire

+ 4 628

+ 4 235

+ 3 306

Naturellement, plus les loyers demandés par le propriétaire sont faibles, plus l’avantage fiscal accordé est important…

Fiscalité de la loi Cosse

L’avantage indéniable de la loi Cosse est la déduction fiscale accordée. Elle dépend du niveau choisi dans la convention ANAH, mais également de la zone du logement, qui correspond aux mêmes que celles mises en place dans le cadre du dispositif Pinel.

La déduction fiscale dont bénéficie le propriétaire est condensée dans les tableaux suivants pour une meilleure lecture des avantages fiscaux.

Contrat Louer Mieux avec travaux

zones A bis, A et B1

Zone B2

Zone C

Intermédiaire

30%

15%

-

Social/Très social

70%

50%

50%

Intermédiation locative

85%

85%

85%

Intermédiation locative - loyer intermédiaire

85%

85%

-

Contrat Louer Mieux sans travaux

zones A bis, A et B1

Zone B2

Zone C

Intermédiaire

30%

15%

-

Social/Très social

70%

50%

-

Intermédiation locative

85%

85%

85%

Intermédiation locative

85%

85%

-

 
 

Partager cette page sur les réseaux sociaux

Commenter ce dossier

Prénom ou pseudo

E-mail

Texte

Code de sécurité à copier/coller : N3KvPU

Recevoir une notification par e-mail lorsqu'une réponse est postée

Dossiers similaires