Loi Cosse : fonctionnement, fiscalité, avantages, inconvénients

La loi de finances rectificative pour 2016 a donné naissance au dispositif Cosse, dont le nom est hérité de l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse. Ce dispositif, également appelé « louer abordable » à remplacé les dispositifs Besson et Borloo anciens.

La loi Cosse consiste en une déduction fiscale sur les revenus locatifs, pour les contribuables s’engageant à louer un logement à loyer plafonné à des locataires modestes. À ce jour, le dispositif est applicable pour les conventions conclues avant le 31 décembre 2022.

Fonctionnement de la loi Cosse

Pour bénéficier du dispositif Louer abordable, le propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH (Agence NAtionale de l’Habitat). Le dispositif n’est ouvert que si certaines conditions liées au logement, au loyer et au locataire sont respectées.

Conditions liées au logement

Le logement doit remplir plusieurs critères pour être éligible au dispositif Cosse :

• Il doit constituer un logement décent
• Il doit être loué vide, à usage de résidence principale du locataire
• Il ne doit pas être neuf au sens fiscal
• Il doit respecter un niveau de performance énergétique fixé par arrêté
• Il doit être loué a minima pour une durée de 6 ans s’il ne fait pas l’objet d’une subvention de l’ANAH pour effectuer des travaux
• Il doit être loué a minima pour une durée de 9 ans s’il fait pas l’objet d’une subvention de l’ANAH pour effectuer des travaux

À ce jour, les logements consommant plus de 331 kWh / m² / an, soit ceux ayant un DPE Diagnostic de Performance Énergétique de classe F ou G sont exclus du dispositif Cosse.

Conditions liées au loyer et au locataire

Si le logement est bien éligible au dispositif Cosse, le propriétaire peut alors signer une convention avec l’ANAH. Cette convention est connue sous le nom du contrat « Louer mieux ». C’est elle qui fixe les conditions de loyer et de ressources du locataire selon le niveau choisi : intermédiaire, social, très social ou intermédiation locative.

Le contrat Louer mieux précise que le logement ne peut pas être loué aux membres du foyer fiscal du propriétaire, ni à ses ascendants ou descendants. Par ailleurs, il ne peut pas non plus être loué à un locataire déjà en place, sauf en cas de renouvellement du bail.

Les plafonds de loyer et de ressources applicables dans le cadre du dispositif Louer abordable varient en fonctions des régions où se situe le logement. En outre, ils peuvent être révisés chaque année et sont consultables à tout moment sur le site de l’ANAH.

Plafonds de loyer

Les plafonds de loyer applicables dépendent de la zone du logement et de la convention signée avec l’ANAH. Les loyers indiqués dans le tableau ci-dessous s’entendent hors charges et la surface habitable s’entend au sens fiscal.

Plafonds de ressources du locataire

Les plafonds de ressources applicables au locataire dépendent de la zone du logement et de la convention signée avec l’ANAH. Les montants de ressources maximum indiqués dans les tableaux ci-dessous prennent en compte les ressources de l’année N-2 (soit le revenu fiscal de référence du locataire dans l’avis d’imposition 2019 pour un bail signé en 2021).