Investir dans des bureaux : bonne ou mauvaise idée ? Quel programme de défiscalisation ?

Si la crise sanitaire a perturbé l’usage des bureaux et réduit les investissements immobiliers dans ce domaine, le secteur n’a pas perdu de son attractivité. Il se redéfinit peu à peu en raison des nécessités de revoir et de repenser l’espace de travail.

S’il s’agissait auparavant d’économiser des mètres carrés et de réduire les espaces, il s’agit désormais de permettre aux salariés de travailler dans des conditions sanitaires favorables, ce qui signifie qu’il faut des locaux plus grands. En conséquence, investir dans les bureaux peut être une bonne idée et si l’on opte pour des locaux équipés, la fiscalité est bien plus avantageuse. Faisons le point dans ce dossier.

L’immobilier de bureaux, un secteur porteur ?

L’immobilier de bureaux était un secteur florissant jusqu’à récemment, mais la crise sanitaire a changé la donne. En effet, le développement du télétravail et sa mise en application forcée à 100 % dans les entreprises a découragé certains investisseurs. Malgré la levée de ces obligations et/ou leur assouplissement, l’attrait envers les bureaux se fait timide et le retour vers ce type d’investissement est encore en retrait.

Cependant, les bureaux ont encore un bel avenir devant eux, car le retour à la normale tant attendu se profile et même si le télétravail est séduisant pour certains et pratique pour d’autres, il ne peut être exercé en permanence pour le bon maintien de l’activité et pour le bien-être des salariés. En conséquence, les bureaux seront toujours utiles et les investissements dans ce secteur devraient prochainement repartir à la hausse.

Néanmoins, la situation restera désormais bien différente de ce qu’elle était avant cet épisode difficile. Les entreprises, qui avaient déjà commencé à penser différemment la manière d’occuper les bureaux, vont revoir à nouveau leur manière de travailler et d’organiser les espaces.

Toutefois, si la tendance était auparavant tournée vers la volonté d’économiser des mètres carrés et de dépersonnaliser les espaces de travail par la mise en place d’open space et de flex office, la crise sanitaire a redéfini les appropriations des sites de travail. En effet, il est désormais difficile d’envisager entasser le personnel dans des open space communs et d’inciter les salariés à poursuivre ce partage des espaces, du mobilier et des outils de travail.

On peut dorénavant envisager un réaménagement des locaux qui laisse au contraire plus d’espace à chaque salarié pour éviter la trop forte proximité, des bureaux dédiés avec des équipements qui redeviennent personnels, des espaces de pause plus vastes et de restauration plus aérés. Ces précautions permettent ainsi de mieux respecter les mesures sanitaires et les recommandations en matière de distanciation sociale.

En conséquence, vous l’aurez compris, si l’on cherchait avant à réduire les mètres carrés, il sera désormais question de les étendre pour permettre à chaque salarié d’exercer son travail dans de bonnes conditions sanitaires. Ainsi, si cette tendance se confirme, elle annonce une hausse des besoins et des demandes en matière de bureaux et une hausse du prix de l’immobilier tertiaire. Il serait alors judicieux de réinvestir dans l’immobilier de bureau.

Investir dans des bureaux : quel programme de défiscalisation ?

Malgré la crise sanitaire, l’immobilier de bureaux a prouvé qu’il pouvait continuer à afficher des rendements attractifs et avantageux. En 2021, les bureaux constituaient encore près de 60 % des investissements en SCPI, ce qui est loin d’être négligeable. Un chiffre qui devrait continuer d’augmenter favorablement avec le retour vers les bureaux et la modification des méthodes et des conditions de travail dans ces espaces. En France, les entreprises ne sont pas prêtes à se résoudre à délaisser leurs locaux, le télétravail complet ou majoritaire étant bien trop pesant pour le moral des salariés et la cohésion des équipes.

L’imposition des revenus issus d’immeubles de bureaux dépend du régime de location mis en place. Le rendement locatif diffère également, puisqu’il avoisine 2 % à 4 % dans le cadre de locaux nus et il grimpe à 6 % à 8 % pour des locaux équipés ! Pour optimiser la défiscalisation, opter pour les bureaux équipés semble ainsi être la solution d’investissement idéale.

Les bureaux équipés sont en effet un investissement de choix. Il s’agit de locaux équipés de mobilier et du matériel nécessaire à leur usage, une solution idéale dans des espaces tels que des bureaux qui nécessitent des équipements basiques pour une exploitation et la pratique d’une activité.

Les locaux équipés : une piste fiscale attractive

Investir dans des bureaux équipés permet à l’investisseur d’exercer une activité considérée comme commerciale. En conséquence, il se dégage des revenus locatifs qui relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il sort ainsi des revenus fonciers qui sont soumis à une imposition nettement supérieure et à un cadre fiscal bien plus strictement réglementé.

Le gain en matière de fiscalité est non négligeable, car le régime BIC permet à l’investisseur de déduire ses frais et ses charges liés à l’exploitation des bureaux. Cette déduction concerne les points suivants :

• les frais d’acquisition (frais d’actes, frais de notaire, droits d’enregistrement, commissions, etc.) ;
• les amortissements immobiliers et mobiliers annuels ;
• les intérêts financiers.

En outre, la mise à disposition de bureaux équipés soumet l’investisseur à la TVA, ce qui lui permet de récupérer l’ensemble des taxes versées dans le cadre des travaux réalisés, des équipements et du mobilier et même de l’achat du bien s’il est en cours de construction ou neuf.