Commencer des travaux avant signature de l'acte de vente : Possible ? Quelles conditions ?

Vous venez de signer le compromis de vente pour la maison de vos rêves et souhaitez entamer des travaux avant même la signature de l’acte de vente définitif ?

Le transfert de propriété ne peut pas avoir lieu avant la signature définitive chez le notaire, mais la prise de possession anticipée est tout à fait possible. Explications…

Dans quelles conditions peut-on commencer des travaux avant signature définitive de la vente ?

Débuter des travaux avant le transfert définitif de la propriété ne nécessite qu’une condition : Un accord entre les deux parties.

Il peut s’agir d’un simple accord verbal, mais il est vivement conseillé de rédiger une convention d’occupation anticipée afin d’encadrer les modalités de cette prise de possession d’une part, et de définir quels travaux peuvent être ou non entrepris d’autre part.

Cette convention peut être rédigée sur papier libre entre vous et le vendeur, ou bien via votre notaire. Cette seconde solution est à privilégier afin de protéger les deux parties et d’éviter les conflits.

Quels sont les risques ?

Engager des travaux avant la signature définitive de l’acte de vente n’est pas sans risque. Le projet d’achat peut finalement échouer pour différentes causes, ce qui mettrait le vendeur comme l’acheteur dans une situation délicate.

Refus de prêt de la banque

Il s’agit du plus gros risque, et c’est une des clauses suspensives figurant dans le compromis de vente. Bien que vous soyez confiant quant à l‘obtention de votre emprunt, il est possible que votre demande se solde finalement par un refus.

Il est donc conseillé d’attendre d’avoir reçu une offre de prêt ferme de la part de la banque avant de débuter les travaux.

Sinistre sur le chantier

Dégât des eaux, effondrement, problème électrique… Les risques sur un chantier sont nombreux et les conséquences parfois imprévisibles… Vous n’êtes pas encore propriétaire du bien, et pourtant, des dégâts y sont déjà constatés.

Levée du droit de préemption par la mairie

Il arrive parfois que la mairie use de son droit de préemption, c’est-à-dire de sa faculté à reprendre le logement pour la commune. Dans ce cas, il n’y a aucun recours et le propriétaire devra vendre son bien au profit de la mairie.

Le délai de réponse au droit de préemption est de deux mois. Il est conseillé d’attendre le retour de la mairie avant d’entamer des travaux dans le logement.

Situation de l’acheteur qui se dégrade

Problème de santé, perte d’emploi, divorce, invalidité, décès, voici autant de situations qui peuvent vous conduire, vous ou vos ayants droit, à abandonner votre projet d’achat.

Que se passe-t-il en cas d’abandon du projet immobilier ?

Si par malchance le projet d’achat venait à être abandonné, un arrêt de la cour de cassation rappelle que, si les deux parties sont de bonne foi, le propriétaire ne pourra pas exiger d’indemnisation ou de remise en état des lieux. La loi prévoit au contraire que ce dernier devra, soit indemniser l’acquéreur au titre de la plus-value réalisée suite aux travaux, soit rembourser les dépenses engagées pour effectuer les travaux.

Or, la seule présence d’une promesse de vente et d’une autorisation de travaux écrite suffit à présumer la bonne foi des parties. En cas d’abandon du projet immobilier par l’acheteur, c’est donc le vendeur qui se retrouve lésé en raison des travaux engagés.

Les bonnes pratiques pour débuter des travaux avant la signature définitive de l’acte de vente

Même si le risque zéro n’existe pas, quelques bonnes pratiques permettent de minimiser les aléas liés à une remise des clés précoce et à une autorisation de travaux convenue entre l’acheteur et le vendeur…

Prérequis pour débuter des travaux avant signature

• Avoir reçu et signé l’offre de prêt de la banque,
• S’assurer que le notaire a purgé les potentielles hypothèques sur le bien,
• Se limiter à de petits travaux, comme la peinture, la tapisserie, afin de limier les problèmes,
• Refuser en revanche les travaux de gros œuvre, comme la réfection d’une toiture, la plomberie ou encore l’électricité,
• Prendre une assurance pour l’occupation des lieux, pour le propriétaire actuel comme pour le futur acquéreur.

Inutile de prendre des risques superflus. En cas de problème, votre assurance risque de ne pas vous couvrir. En effet, vous n’êtes ni le propriétaire, ni le locataire du bien.

Formaliser les travaux auprès de votre notaire

Nous vous conseillons vivement de formaliser la liste des travaux autorisés avec votre notaire. Celui-ci rédigera une convention d’occupation anticipée. Elle permet de préciser les modalités et la nature des travaux engagés.

La convention d’occupation anticipée prévoit habituellement les conditions suivantes :

• L’accord du vendeur pour l’occupation du bien par l’acheteur,
• La levée de toutes les conditions suspensives, notamment celle concernant l’obtention d’un prêt,
• La convention n’accorde aucun droit de propriété ou de location sur le bien,
• La durée de cette convention, avec la date prévue pour la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire comme date de fin,
• Les modalités financières. Si l'occupation est en principe gratuite, le vendeur peut néanmoins prévoir une garantie à verser sur un compte séquestre pour veiller au respect de vos engagements,
• La résiliation de plein droit de cette convention en cas de décès de l'acheteur,
• L’obligation de souscrire à une assurance multirisque habitation,
• La liste détaillée des travaux et, le cas échéant, le nom des entrepreneurs qui vont les réaliser, ainsi que la justification de leur assurance professionnelle.

Notez cependant que les notaires sont généralement réticents au démarrage de travaux avant la signature définitive de l’acte de vente. Il vous faudra certainement insister pour obtenir gain de cause.

Vous voilà maintenant prêts à engager la rénovation de votre nouveau logement, pour y vivre sereinement dès l’instant où vous en deviendrez officiellement propriétaire !