Créer des ouvertures dans sa maison : quelles sont les règles ? Que dit la loi ?

Tout propriétaire d’un bien immobilier a le droit de créer des ouvertures dans sa maison, qu’il s’agisse de fenêtres, de portes, d’un balcon, d’une terrasse, d’une véranda, etc. Cependant, il est nécessaire de respecter des règles d’urbanisme selon le type d’ouverture installé. Selon que les portes, fenêtres, etc., donnent sur son voisin et permettent ou non d’avoir une vue sur sa maison, les règles en vigueur diffèrent, notamment en matière de distance par rapport au terrain voisin à respecter, mais aussi en matière de la hauteur d’installation des ouvertures.

Les règles à respecter si les ouvertures de sa maison ont une vue sur le voisin

D’une manière générale, les règles d’urbanisme, définies dans les articles 675 à 680 du Code civil, stipulent que certaines normes doivent être respectées, notamment en matière de distance, quand un propriétaire procède à la création d’une ouverture (fenêtre, porte, balcon, terrasse, véranda, etc.) dans sa maison et qu’elles ont comme conséquence d’avoir une vue sur la propriété de son voisin, notamment l’intérieur de sa maison.

Ces règles, qui ont pour but de préserver l’intimité de chacun, diffèrent selon que cette vue chez son voisin est directe ou non. Ainsi, pour la création d’ouvertures qui entraînent une vue directe, aussi dite « droite », sur la maison de son voisin, c’est-à-dire que vous pouvez voir directement chez lui depuis l’intérieur de votre habitation, sans avoir à vous pencher, ni à tourner la tête à droite ou à gauche, la distance à respecter pour créer des ouvertures est de 1,90 mètre.

Cette distance est celle qui doit être respectée entre la limite du terrain de son voisin et l’extérieur de l’ouverture créée, ou son extrémité s’il s’agit par exemple d’un balcon ou d’une terrasse. À noter : si cette limite est un mur mitoyen, la distance se calcule à partir de la moitié du mur. Si le mur n’est pas mitoyen, c’est son bord extérieur qui est pris en considération.

Autre cas : si vos nouvelles ouvertures ne procurent pas un accès visuel direct chez votre voisin, on parle alors d’une vue indirecte ou oblique (c’est-à-dire que vous avez besoin de vous pencher depuis cette ouverture pour voir chez votre voisin), la distance à respecter dans ce cas est de 0,60 mètre. Cette distance s’entend également entre la limite du terrain de votre voisin et l’extérieur de l’ouverture que vous créez, plus précisément de son angle, ou de son extrémité s’il s’agit d’un balcon ou d’une terrasse.

Néanmoins, malgré l’existence de ces réglementations, il est possible, mais seulement en accord avec votre voisin, et à condition de formaliser cet accord par écrit, de ne pas appliquer ces règles de distance. Ce qui ne vous exonère pas cependant de demander les autorisations administratives nécessaires auprès de votre mairie liées à vos travaux.

D’autre part, selon les communes, le plan local d'urbanisme (PLU) peut aussi imposer une distance plus importante. C’est pourquoi il est conseillé de se renseigner auprès du service d’urbanisme de sa mairie avant d’entamer des travaux pour réaliser de nouvelles ouvertures dans sa maison.

Les règles à respecter si les ouvertures créées dans sa maison ne donnent pas chez son voisin

Créer des ouvertures dans sa maison qui ne permettent pas de voir chez son voisin, car elles ne sont pas situées de manière à donner sur sa propriété, n’impose pas de respecter des règles spécifiques de distance ou de hauteur notamment. C’est le cas lorsque ces ouvertures donnent une vue sur un mur, un toit fermé ou vers le ciel.

En revanche, même sans vue directe ou oblique sur la maison de son voisin, si ces ouvertures sont créées du côté qui fait face à son habitation, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Et ce dans le cas où vous aménagez des fenêtres destinées à seulement laisser passer la lumière du jour dans l’une de vos pièces, des installations aussi appelées « jours de souffrance », ou plus communément des « jours ».

Ce type d’ouverture doit d’abord être composé d’un châssis fixe, soit une fenêtre qu’il n’est pas possible d’ouvrir. De plus, cette ouverture doit être équipée d’un verre translucide et opaque, mais aussi d’un entrecroisement de fils métalliques qui forment des claires-voies, c’est-à-dire d’un treillis.

Enfin, si ces fenêtres donnent sur la propriété de votre voisin sans que vous n’ayez une vue sur son terrain, vous devez respecter une hauteur spécifique pour les placer : 2,60 mètres au-dessus de votre plancher s’il s’agit d’une ouverture située au rez-de-chaussée, et 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les ouvertures créées à un étage de votre maison. En revanche, la dimension de vos ouvertures ne doit pas répondre à des critères particuliers.

Comment contester la création d’ouvertures dans une maison ?

Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord avec votre voisin à l’occasion de la création d’ouvertures dans votre maison ou sur la sienne, ou si les règles de distance imposées dans ce cas-là ne sont pas respectées, il est possible de contester la réalisation de ces créations de portes, de fenêtres, de balcons, de terrasses, de vérandas, etc.

Pour cela, ces sont les tribunaux judiciaires, présents dans chaque département, qui sont compétents. Pour se prononcer, le juge prend en considération les caractéristiques des ouvertures contestées, c’est-à-dire le type de vue qu’elles occasionnent chez le voisin concerné (vue droite, oblique, ou sans vue), et en particulier la possibilité de voir chez le voisin de manière constante, sans avoir à faire d’efforts particuliers ou, au contraire, si c’est le cas.

Le non-respect des règles, en particulier de distance par rapport à une maison voisine quand les ouvertures ont une vue sur la propriété d’un voisin, peut faire l’objet de la part du juge de leur obstruction, voire de leur démolition s’il s’agit d’une véranda ou d’une terrasse par exemple.