Transmettre son patrimoine immobilier : quelle stratégie adopter ?

Il existe deux principales solutions pour transmettre son patrimoine immobilier. De son vivant, par le biais notamment d'une donation, d'un démembrement de propriété ou en créant une société civile immobilière. Et par testament pour organiser la transmission de son patrimoine immobilier après son décès. Quels sont les avantages et inconvénients de ces différents procédés pour transmettre son patrimoine immobilier ?

Transmettre son patrimoine immobilier par testament impose de respecter certaines règles

De nombreuses personnes préparent leur succession en rédigeant un testament, en particulier pour transmettre leur patrimoine immobilier. De cette manière, leurs biens immobiliers sont donnés (ce que l'on appelle un leg) après leur décès et partagés entre un ou plusieurs bénéficiaires (les légataires) désignés au préalable dans leur testament.

Un testament désigne un écrit dans lequel une personne exprime ses dernières volontés, notamment en matière de transmission de son patrimoine immobilier. Une personne peut rédiger un testament si elle remplit 3 conditions : être saine d'esprit, soit disposer de capacités mentales qui permettent un discernement et une volonté suffisamment éclairée ; être majeur (les 16-18 ans ont toutefois la possibilité de rédiger un testament mais ils peuvent léguer que la moitié de leurs biens sauf s'ils ont le statut de mineur anticipé, c'est-à-dire qu'ils sont assimilés à un majeur) ; et avoir la capacité juridique de gérer ses biens.

Il est toujours possible de revenir sur le contenu de son testament en le détruisant ou en demandant à un notaire d'établir un acte de déclaration de changement.

Cet écrit, qui prend effet après son décès, peut prendre deux formes : on parle de testament olographe si ce dernier est écrit par une personne seule et de testament authentique s'il est établi devant un notaire, ce qui implique dans ce cas de payer des frais de rédaction (113,19 €) à ce dernier.

D'autre part, un testament permet de faire 3 types de legs :

• un leg universel, qui a pour conséquence de donner l'ensemble de ses biens à une seule personne. Plusieurs légataires universels peuvent néanmoins être désignés dans un testament et, dans ce cas, ils se partagent les biens entre eux à parts égales ;
• un leg à titre universel, qui désigne le fait de léguer à une personne qu'une partie de ses biens ou seulement une catégorie de biens, comme un bien immobilier par exemple ;
• un leg particulier, qui permet de transmettre à une personne un seul bien précisément déterminé.

Il faut savoir que dans le cadre des legs universels et à titre universel, les héritiers désignés dans le testament sont chargés de payer les dettes de la succession en proportion de la part qu'ils reçoivent, alors que ce n'est pas le cas pour les legs particuliers.

Il est donc possible de transmettre ses biens immobiliers par le biais d'un testament à un ou plusieurs héritiers. Mais cette faculté demande de respecter des règles définies par la loi en matière de succession.

Ainsi, il n'est pas permis dans un testament d'exclure ses héritiers dits réservataires, qui sont généralement les enfants et les époux, à qui la loi attribue une part d'héritage minimale. Seule la part des biens qui dépasse cette réserve héréditaire (appelée "quotité disponible") peut donc être transmise par testament.

Faire une donation de son vivant pour bénéficier d'avantages

Plusieurs formes de donation sont possibles. En matière de transmission de son patrimoine immobilier tout dépend du but recherché, en particulier en ce qui concerne la part et quels biens sont partagés entre les héritiers choisis. Certaines formes de donation permettent aussi de bénéficier d'avantages fiscaux notamment.

Prévoir de transmettre son patrimoine immobilier en avantageant son conjoint

En matière de transmission de patrimoine immobilier, la loi permet d'avoir recours à ce que l'on appelle une donation au dernier vivant, aussi appelée donation entre époux, qui donne la possibilité de léguer davantage à son conjoint marié, ou avec qui un mariage est prévu.

Cette démarche suppose de faire appel à un notaire et donc de lui régler des frais correspondant à sa rémunération et aux taxes dues aux collectivités publiques et à l'État.

En ayant recours à une donation au dernier vivant, la part transmise au conjoint à son décès varie selon qu'il y a des descendants, c'est-à-dire des enfants, des petits-enfants, ou encore des arrière-petits-enfants, ou non.

En présence de descendants, la part maximum de patrimoine qu'il est possible de léguer à son époux par le biais d'une donation au dernier vivant varie selon les situations :

• cette part correspond au maximum à un quart de la succession en pleine propriété, c'est-à-dire l'usufruit et la nue-propriété d'un bien qui permet d'en disposer, de l'utiliser et d'en percevoir des revenus, ou à trois quarts en cas du seul usufruit, soit seulement le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs ;
• cette part représente la totalité du patrimoine immobilier en cas d'usufruit ;
• ou cette part est celle des biens qu'une personne peut donner librement par donation ou testament, appelée la quotité disponible, dans le cas d'une succession en pleine propriété.

Prévoir la transmission de son patrimoine immobilier grâce à une donation entre époux sans la présence de descendants permet de léguer la totalité de ses biens à son conjoint.

Attention toutefois, si les parents du défunt sont toujours vivants, ils ont la possibilité de faire valoir leur "droit de retour", c'est-à-dire leur faculté de reprendre les biens immobiliers qu'ils ont donnés à leur enfant.

Une donation au dernier vivant peut être annulée, devant un notaire ou par testament, à n'importe quel moment par l'un ou l'autre des époux (sans forcément qu'ils en soient informés), excepté si elle a été établie dans un contrat de mariage. En cas de divorce, cette forme de donation est stoppée automatiquement.

Avoir recours à une donation-partage pour bénéficier d'avantages fiscaux

Comme son nom l'indique, une donation-partage permet de son vivant, et donc sans attendre son décès puisque les effets de cette donation sont immédiats, de donner et de répartir son patrimoine immobilier en particulier. Cette forme de donation nécessite de faire appel à un notaire.

La donation-partage donne la possibilité de prévoir le transmission de ses biens immobiliers aux personnes qui ont pour vocation d'être ses héritiers. Il peut s'agir de ses enfants uniquement et/ou de ses petits-enfants, ou, en l'absence de ces derniers, d'autres descendants que l'on appelle ses collatéraux, soit ses frères et sœurs et leurs enfants (nommés les collatéraux privilégiés), soit ses oncles, tantes, cousins, cousines (les collatéraux ordinaires). Une donation-partage est aussi possible entre époux.

Dans le cas d'une donation-partage au profit de ses enfants, les époux ne peuvent considérer que leurs propres enfants. Ainsi, dans le cadre d'une famille recomposée avec des enfants non en commun, ces derniers ne peuvent pas hériter des biens immobiliers de leur beau-père ou de leur belle-mère.

Une donation-partage en faveur de ses enfants et/ou de ses petits-enfants exige que chaque enfant donne son accord pour renoncer à la totalité ou à une partie de ses droits en tant qu'héritier réservataire, et il est nécessaire également d'obtenir l'accord de ses petits-enfants bénéficiaires de la succession.

Cette forme de donation concerne exclusivement les biens immobiliers dont on dispose de la propriété et permet de garder l'usufruit des biens ainsi légués même si les bénéficiaires deviennent propriétaires du bien tout de suite après la donation-partage.

La fiscalité de la donation-partage

Lors d'une donation-partage, les héritiers qui reçoivent des biens immobiliers doivent payer des droits de donation, c'est-à-dire un impôt, dont le montant varie selon la valeur des biens reçus. Mais le donateur peut aussi prévoir de prendre en charge ces droits.

Ces droits de donation dus par les héritiers peuvent faire l'objet d'un abattement ou d'exonérations dans certains cas. Ainsi, il est possible pour les donataires qui ont reçu un héritage de leurs parents ou de leurs grands-parents de bénéficier d'un abattement, un avantage fiscal renouvelable tous les 15 ans à condition que le donateur ait moins de 80 ans. Cet abattement est de 100 000 euros si la donation concerne les enfants, de 32 000 euros pour les petits-enfants, de 5 300 euros pour les petits-enfants, et de 16 000 euros pour les frères et sœurs, etc.

Les droits de donation peuvent également faire l'objet d'une exonération partielle si le bien transmis a été acquis neuf entre juin 1993 et décembre 1994, ou entre août et décembre 1995, sous réserve de remplir certaines conditions liées notamment aux impôts payés pour ce bien, si le bien a été affecté à l'habitation principale pendant une durée minimale de cinq ans, ou encore s'il a été mis en location pendant une durée minimale de neuf ans.

Transmettre son patrimoine immobilier et en garder l'usage

En matière de transmission de son patrimoine immobilier, il existe un procédé qui permet de léguer ses biens mais dans garder l'usage : le démembrement de propriété.

Cette solution donne la possibilité de ne transmettre que la nue-propriété de ses biens, et d'en garder l'usufruit. Ainsi, le bien légué de son vivant de cette manière a pour conséquence de donner le droit à ses héritiers d'en être les propriétaires, donc de pouvoir le vendre par exemple, mais de ne pas pouvoir l'utiliser et d'en tirer des revenus, c'est ce que l'on appelle la nue-propriété.

Dans ce cas, l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'utiliser un bien, soit le droit de pouvoir l'habiter, par exemple, de le louer et d'en percevoir des revenus reste acquis à la personne qui en fait la donation de son vivant. Une bonne manière donc d'anticiper sa succession et de transmettre son patrimoine immobilier mais sans en être démuni.

Au décès du donateur, la pleine propriété du bien concerné (nue-propriété et usufruit) revient aux héritiers et ces derniers bénéficient alors de droits de donation moins élevés à payer car ils sont calculés non pas à partir de la valeur du bien hérité mais de sa seule nue-propriété. La valeur de la nue-propriété est d'autant plus faible que le donateur est jeune : elle correspond, par exemple, à 50 % de la valeur totale du bien immobilier si la donation qui fait l'objet d'un démembrement de propriété a été faite entre 51 et 60 ans, à 70 % entre 71 et 80 ans, à 90 % si le donateur est âgé de 91 ans et plus.

Créer une SCI pour transmettre plus facilement son patrimoine immobilier

Autre moyen pour transmettre son patrimoine immobilier : créer une société civile immobilière (SCI) qui permet de constituer et de gérer un patrimoine à plusieurs. Cette solution peut être envisagée pour léguer facilement des biens immobiliers de son vivant ou après son décès, et de bénéficier d'avantages fiscaux.

Concrètement, une SCI désigne une structure juridique composée d'au moins deux personnes, qui ont chacune le statut d'associé. C'est la SCI qui détient le patrimoine immobilier qui la compose et chaque associé reçoit des part sociales qui déterminent leurs droits en fonction de leur apport.

Dans le cadre de la transmission d'un patrimoine immobilier, la SCI présente différents avantages. D'abord, en apportant ses biens immobiliers dans une SCI que l'on crée, cela permet de son vivant de faire entrer progressivement ses héritiers, par exemple ses enfants, en procédant à la donation de parts sociales, plus facile à répartir entre plusieurs personnes qu'un bien immobilier.

De plus, dans le cadre d'une SCI, la valeur d'un bien immobilier est divisée en parts sociales dont la somme totale est toujours inférieure à la valeur du bien lui-même (souvent 10 % de moins), en raison de l'existence d'un système de décote.

L'avantage est qu'en matière de droits de donation, le montant de ces derniers est calculé en fonction de la valeur des parts sociales, et non de celle du bien immobilier, ce qui a pour conséquence de faire baisser cet impôt à payer.

Et, comme pour toutes les formes de donation, des biens transmis dans le cadre d'une SCI bénéficient également des abattements de 100 000 euros, par exemple pour des parts transmises à ses enfants, octroyés tous les 15 ans.

Enfin, le procédé de démembrement de propriété est aussi applicable dans le cadre d'une transmission de patrimoine immobilier d'une SCI.