Le régime micro-foncier : qu'est-ce que c'est ? Quel plafond ? Quel abattement ?

Le micro-foncier est, avec le régime réel, une des façons de déclarer ses revenus fonciers au service des impôts. Il permet une déclaration simplifiée des revenus fonciers sur le principe forfaitaire. Qui peut prétendre au régime micro-foncier et quelles en sont les conditions ?

Définition du régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est appliqué de plein droit aux contribuables qui ne déclarent pas plus de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an. Autrement dit, il s’agit d’une exception au régime réel qui est la règle.

L’avantage du régime micro-foncier réside sans aucun doute sa simplicité. Le foyer fiscal déclare à l’administration tous les loyers hors charges perçus au cours de l’année antérieure (loyers 2020 déclarés en 2021), sans autre calcul et sans avoir à fournir de justificatifs au FISC. De plus, il n’a pas à remplir de déclaration spéciale revenus fonciers, le montant étant à indiquer dans la déclarations de revenus.

En revanche, l’investisseur ou le propriétaire peut choisir, sur option, le régime réel en lieu et place du régime micro-foncier, mais cette option est irrévocable pour 3 ans. Pour faire le bon choix, il est donc nécessaire de sortir sa calculette pour connaître le montant réel de toutes les charges déductibles. C’est impératif de procéder ainsi pour savoir si le changement sur option en vaut la peine sur la durée.

Plafonds du régime micro-foncier

Comment dit précédemment, le plafond applicable au régime micro-foncier est de 15 000 euros par année civile. Ce plafond s’entend des loyers bruts encaissés et s’applique pour le foyer fiscal. Ainsi, un célibataire ne peut dépasser 15 000 euros de revenus fonciers pour prétendre au régime micro-foncier, au même titre qu’un couple imposé en commun par exemple.

Abattements du régime micro-foncier

L’abattement est appliqué automatiquement par l’administration fiscale, ce qui est d’une grande simplicité pour le déclarant qui doit simplement indiquer le montant des loyers bruts perçus.

L’abattement est dit forfaitaire et est le même pour tous, il est de 30 %. Ainsi, pour 10 000 euros de revenus fonciers déclarés au régime micro-foncier, ces revenus ne seront intégrés aux autres sources de revenus du contribuable qu’à hauteur de 7 000 euros.

Le régime forfaitaire peut être avantageux pour les propriétaires ayant très peu de charges sur leur bien immobilier, par exemple si le crédit immobilier a déjà été soldé et que les déductions ne sont par définition pas très élevées.

En revanche, l’investisseur qui est en début d’emprunt aura des intérêts bancaires à déduire, mais peut-être également le coût de travaux qui peuvent se révéler important. Dans ce cas, l’option pour le régime réel pourrait se révéler plus adaptées si les charges effectivement supportées excèdent 30 %.

Attention : il existe certaines exceptions au régime micro-foncier, tous les investissements locatifs n’étant pas éligibles. C’est le cas par exemple des revenus fonciers issus de la nue-propriété, de logements situés dans certains secteurs sauvegardés, des monuments historiques ou encore de certaines parts de société.