Pourquoi les taux de crédit immobilier sont en forte hausse en 2022 ?

Les taux de crédit immobilier, pourtant à la baisse depuis 10 ans, connaissent une forte hausse depuis le début de l’année 2022. Une augmentation principalement due à l’inflation que connaît la France en raison de la pénurie de certains produits qui fait augmenter leurs prix et du contexte géopolitique incertain avec le déclenchement de la guerre en Ukraine, qui a des conséquences sur le coût de l’énergie en particulier, mais aussi de produits alimentaires. Une inflation répercutée par les banques sur les taux de crédit immobilier qu’elles appliquent. Une situation inédite mais qui, malgré tout, n’est pas considérée comme alarmante en raison du fait que les taux de crédit immobilier partent d’un niveau qui est bas et parce que la hausse de ces derniers ne devrait pas être brutale.

L’envolée des taux d’intérêt des crédits immobiliers en 2022 : où en est-on ?

Selon les derniers chiffres publiés pour avril 2022 par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la hausse des taux d’intérêt pratiqués par les banques connaît une accélération rapide depuis deux mois.

Le taux moyen des crédits immobiliers se situe ainsi à 1,27 % en avril 2022, soit une hausse de 17 points de base (pdb) par rapport à janvier et février 2022. Si on se réfère à la fin de l’année dernière, les taux des prêts des crédits immobiliers sont en hausse de 25 pdb, quelle que soit la durée des crédits. Depuis un an, c’est-à-dire avril 2021, ces taux ont connu une augmentation de près de 19 %, comme l’indique le tableau suivant, alors que la tendance était à la baisse durant l’année 2021. Cette hausse concerne principalement les taux des crédits immobiliers d’une durée de 15 et 20 ans.

Évolution des taux fixes des crédits immobiliers (prêts du secteur concurrentiel)

Source : Observatoire Crédit Logement/CSA

Malgré cette hausse, l’Observatoire Crédit Logement/CSA fait remarquer que « la remontée des taux reste limitée par des taux d’usure qui ont encore été réduits par la Banque de France, pour une large part de la production ». On parle de taux d’usure (aussi nommé le seuil d’usure) pour désigner le taux annuel effectif global (TAEG), auparavant appelé le taux effectif global (TEG), soit le taux maximum au-delà duquel un prêt ne peut pas être accordé. Grâce au taux d’usure, les emprunteurs sont assurés de ne pas payer trop cher leur crédit, et de ne pas se retrouver dans une situation financière très difficile. Ce taux d’usure est fixé à la fin de chaque trimestre, pour le trimestre suivant, par la Banque de France pour chaque type de crédit.

C’est pourquoi, malgré la hausse actuelle des taux des crédits immobiliers, ces derniers devraient néanmoins rester encore attractifs en 2022. En revanche, le contexte économique et géopolitique incertain laisse planer le doute sur l’évolution de ces taux à l’avenir.

Les principales raisons de la hausse des taux de crédits immobiliers en 2022

La baisse du pouvoir d’achat des particuliers

L’inflation à l’œuvre actuellement, c’est-à-dire l’augmentation générale et durable des prix à la consommation, en particulier ceux de l’énergie et de l’alimentation, notamment due à la pénurie de certains biens et matériaux suite à la crise sanitaire liée au Covid-19, et l’actuelle guerre en Ukraine font augmenter fortement les prix.

Cette inflation a un impact sur le pouvoir d’achat des particuliers, et notamment sur leur capacité d’emprunt, qui fait craindre aux organismes de crédit un ralentissement des achats immobiliers et donc de la demande des crédits, avec une incidence sur leurs marges.

D’autre part, en période d’inflation, les banques et les établissements de crédit répercutent la hausse des prix sur les taux d’intérêt qu’ils appliquent, notamment ceux qui concernent les prêts immobiliers, car ces organismes subissent eux-mêmes l’augmentation des taux directeurs des banques centrales destinée à contrer cette inflation. Cette augmentation des taux permet aux établissements bancaires de conserver leurs marges sur leurs opérations de crédits immobiliers.

Le ralentissement du marché de l’immobilier

Avec des taux d’intérêt bas depuis de nombreuses années maintenant, le marché de l’immobilier a connu une embellie qui a favorisé les emprunts de la part des particuliers notamment.

Mais depuis le début de l’année 2022, le marché de l’immobilier ralentit en raison de l’inflation, d’une part, mais aussi, d’autre part, parce que la situation géopolitique internationale fragilise les projets de construction devant l’incertitude notamment des conséquences futures d’un point de vue économique de la guerre en Ukraine, surtout si la France devait être impliquée dans ce conflit.

De fait, si la demande des ménages en matière immobilière reste malgré tout soutenue, la raréfaction des biens disponibles sur le marché a pour conséquence de faire augmenter les prix des logements et de rendre donc l’accès au crédit plus compliqué pour une partie des emprunteurs.

La hausse des taux d’emprunt d’État

La hausse des taux de crédit immobilier constatée depuis le début de l’année 2022 est aussi due à des facteurs liés à la politique monétaire de la France, et notamment au niveau des taux d’emprunt de l’État.

On parle là d’un indicateur appelé les Obligations Assimilables du Trésor (OAT). Il s’agit de titres financiers qui représentent une fraction de la dette à long terme d’un État, et qui servent de référence pour les taux des crédits, dont les prêts immobiliers, aux particuliers.

En raison de l’inflation, ces OAT connaissent une hausse depuis le début de l’année 2022 : leur niveau se situait en effet à 0 % à la fin de décembre 2021, mais à 0,75 % en février 2022 et à 0,45 % au début de mars 2022. Lorsque les OAT augmentent, les taux d’intérêt des crédits partent mécaniquement à la hausse aussi.

D’autre part, et d’une manière générale, les marchés financiers réagissent aux moindres instabilités qu’elles soient monétaires, politiques, économiques ou géopolitiques. On le voit notamment avec l’effondrement soudain de la Bourse à chacun de ces types d’événement. Ces fluctuations ont des répercussions sur les finances des banques et de tous les organismes de crédit qui, pour compenser des pertes dues à ces variations, ont la possibilité de relever leurs taux de crédit immobilier.