Les prix de l'immobilier baisse-t-il en France ? À quelle échéance ?

Le constat est indéniable : les prix de l'immobilier amorcent une baisse en 2023 après plusieurs années de fortes hausses. Une tendance néanmoins qui reste contenue puisque depuis le mois de février, les prix des biens ont baissé en moyenne de 2 %.

Toutefois, le fléchissement des prix de l'immobilier est plus marqué dans certains territoires, en particulier à Paris et sa périphérie et dans des grandes villes de France comme Lyon, Nantes, ou Rennes, par exemple, où cette baisse atteint jusqu'à 4 %. D'autres territoires, en revanche, comme les stations balnéaires notamment ne connaissent pas ce retournement, où les prix des biens immobiliers continuent même d'augmenter.

La lente baisse des prix de l'immobilier sur les 6 premiers mois de 2023

La dernière note de conjoncture de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) publiée en septembre dernier en fait le constat : les prix de l'immobilier amorcent une baisse en 2023, en particulier depuis le mois de février, équivalente en moyenne à 2 %, qu'il s'agisse des prix des maisons ou des appartements même si ces derniers sont un plus concernés par ce fléchissement d'une manière générale.

Une diminution des prix de l'immobilier constatée après toutefois leur forte hausse partout sur le territoire, hormis à Paris, avant mais aussi après la crise sanitaire liée au Covid-19.

Les prix des biens immobiliers anciens vendus depuis février 2023 ont ainsi tendance à fléchir partout en France mais des territoires sont particulièrement concernés comme Paris et sa périphérie où cette baisse avoisine les 3 %. Cette chute est aussi importante dans certaines grandes villes telles que Lyon et Nantes (- 4 %) ou Rennes (- 3 %) alors qu'à Toulouse, par exemple, les prix de l'immobilier restent stables avec une baisse de seulement 0,07 % depuis le début de l'année.

En revanche, comme l'indique également la FNAIM, les prix des biens dans les stations balnéaires continuent d'augmenter (+ 0,9 % en moyenne depuis le début de l'année 2023), par exemple en région Provence-Alpes-Côte-d’Azur où ils ont même connu une hausse de près de 2 %, comme c'est le cas aussi dans les stations de ski, en particulier celles les plus prisées.

Cette baisse des prix de l'immobilier n'est donc pas synonyme de dégringolade pour le moment comme on peut l'entendre çà et là, les prix au niveau national restant même en hausse de 1,1 % sur un an.

La FNAIM souligne d'ailleurs qu'il s'agit d'une baisse nécessaire face à la forte hausse des taux des crédits immobiliers à l'œuvre depuis début 2022 (4 % en moyenne) car elle permet de ne pas encore plus alourdir les charges financières des acheteurs, également impactés par l'inflation galopante, qui ont perdu près de 10 % de leur pouvoir d'achat immobilier. Avec pour conséquence, comme le souligne la FNAIM, qu'"en août 2023, la production de crédit est au plus bas depuis 2014".

Cette légère baisse des prix immobiliers sur les 6 premiers mois de l'année 2023 a ainsi l'avantage toutefois de favoriser les ventes immobilières qui connaissent une baisse depuis septembre 2021 et devraient atteindre - 20 % en 2023, en particulier parce que les acheteurs se voient refuser leur prêt immobilier. Selon l'Insee, le nombre de transactions réalisées entre juillet 2022 et juin 2023 correspond à 12 % de ventes en moins par rapport à celles conclues entre juillet 2021 et juin 2022.

Il faut remarquer toutefois que les biens qui ne se vendent plus aujourd'hui sont surtout ceux qui sont mal situés géographiquement ou qui ne sont pas parfaits aux yeux des acheteurs. Les autres continuent à trouver preneurs.

Mais le marché immobilier est ainsi : quand le nombre de ventes de logements recule, les prix des biens immobiliers suivent la même tendance. Les propriétaires qui n'arrivent pas à céder leur bien sont en effet obligés de baisser son prix, pour correspondre davantage au pouvoir d'achat des acheteurs, et dans le but de conclure sa vente.

Une baisse des prix immobiliers qui devrait s'accélérer en 2024 et après ?

Selon de nombreux acteurs du marché immobilier, mais aussi des études statistiques récemment publiées, la baisse des prix immobiliers devrait s'accélérer en 2024 en raison toujours de la dégradation des conditions d'accès au crédit immobilier des ménages qui fait baisser le nombre de transactions immobilières.

Mais la poursuite de la baisse des prix de l'immobilier correspond aussi pour un grand nombre d'analystes et de commentateurs au retour à une plus juste valeur des biens qui, depuis une vingtaine d'années, ont connu une envolée excessive de leurs prix, que l'on décrit comme étant une bulle immobilière.

Cette dernière traduit la spéculation dont le marché immobilier fait l’objet depuis toutes ces années et qui a conduit à faire augmenter les prix des biens de manière irraisonnable et injustifiée. En conséquence, les prix du marché n’ont souvent plus rien à voir avec la valeur réelle des biens immobiliers et ne correspondent plus du tout au niveau de vie des ménages, c'est-à-dire les potentiels acheteurs.

Finalement, la baisse des prix de l'immobilier amorcée en 2023, même si elle se renforce dans les mois à venir, est modérée et devrait en réalité venir rééquilibrer un marché immobilier actuellement surévalué, en particulier dans certaines grandes villes, quartiers ou régions.

Une situation déjà à l'œuvre d'ailleurs dans d'autres pays comme par exemple l'Allemagne, la Suède, ou encore le Canada notamment.

Savoir précisément comment les prix de l'immobilier vont évoluer à moyen ou long terme relève de suppositions difficiles à argumenter ou justifier. Une anticipation également délicate parce que la situation n'est pas homogène sur tout le territoire.

Malgré tout, il n'en est pas moins sûr que le marché immobilier connait actuellement un retournement évident en lien avec la conjoncture économique et financière. D'après les prévisions de l'Insee, l'inflation ne devrait pas connaitre un retour à la normale au moins avant la fin 2025 avec la conséquence que la Banque centrale européenne ne réduira pas de sitôt ses taux d'intérêt et donc en conséquence le coût des prêts immobiliers.

Autant d'indicateurs qui laissent supposer que les prix de l'immobilier vont continuer l'année prochaine leur baisse amorcée en 2023.

D'autre part, les données sur les prix de l'immobilier sont basés sur les statistiques des ventes définitives et passées de logements anciens transmises régulièrement par les notaires, ce qui exclut la prise en compte des délais d'environ 3 mois entre la détermination du prix d'un bien et la signature de l'acte de vente qui peut minimiser l'ampleur de la baisse réelle des prix au final, tout comme le volume des transactions immobilières effectivement réalisées qui ont aussi un impact sur l'évolution des prix de l'immobilier.