Vu les taux, faut-il attendre 2024 pour acheter un bien immobilier ?

La forte et inédite hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers depuis un an, mais aussi l'inflation qui grignote le pouvoir d'achat des ménages, poussent de nombreux acheteurs à renoncer à leur projet de devenir propriétaires et à parier sur un avenir meilleur pour le concrétiser. Mais est-il plus sage d'attendre 2024 ? Est-ce un bon pari ? Rien n'est moins sûr.

Aucune baisse notoire des taux d'intérêt ne semble se profiler à l'horizon, même lointain. Le risque est alors de payer son crédit encore plus cher en 2024. De plus, les prix de l'immobilier montrent actuellement une légère tendance à la baisse pour certains types de biens et territoires. Alors pourquoi ne pas en profiter dès maintenant plutôt que d'attendre 2024, d'autant que la raréfaction des acheteurs en 2023 peut faire espérer également pouvoir profiter d'offres de biens immobiliers plus raisonnables en matière de prix.

Une hausse des taux d'intérêt qui continue sur sa lancée

La hausse des taux d'intérêt débutée début 2022 continue sur sa lancée. Selon l'Observatoire Crédit logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers à taux fixe, hors assurance et autres frais annexes, accordés aux particuliers se situait en mai 2023 à 3,28 %. Une situation inédite quand on sait que ce taux d'intérêt moyen était de 1,25 % 3 ans plus tôt, en mai 2020.

Et encore, il s'agit d'une moyenne toutes durées de prêt confondues. Pour les crédits immobiliers souscrits sur 25 ans, la durée la plus souvent choisie par les ménages pour emprunter, ce taux s'élève à 3,52 %, et à 3,38 % sur 20 ans.

Depuis le début de l'année 2023, cette flambée du coût des crédits immobiliers a continué sur sa lancée, et même fortement, puisque le taux d'intérêt moyen a connu une hausse de 20 points de base (pdb) depuis le mois de janvier et de 19 pdb par mois en moyenne, avec une nette augmentation au 1^er trimestre 2023.

À savoir : le point de base (pdb) est une unité de mesure fine utilisée par les marchés financiers pour évaluer au plus près les tendances et les évolutions dans ce domaine. 1 point de base équivaut à 0,01 %, 10 points de base à 0,10 %, 50 points de base à 0,50 %, etc.

Une hausse des taux d'intérêt sans précédent donc qui a pour conséquence de ralentir nettement le nombre de transactions immobilières, et en particulier les achats de biens en raison de l'impossibilité de financer un tel projet pour une majorité de ménages qui se voient refuser leur crédit immobilier, en raison de la hausse de son coût, et de leurs revenus qui ne suivent pas cette tendance à la hausse.

Par rapport au début de l'année 2022, compte tenu de taux qui ont été multipliés par trois, les ménages ont ainsi perdu entre 15 % et 20 % de leur capacité d'achat alors que les prix de l'immobilier sont restés relativement stables.

Faut-il remettre à 2024 son projet immobilier dans l'espoir que les crédits soient moins chers ?

Selon de nombreux experts financiers et immobiliers, aucune baisse des taux d'intérêt, et donc du coût des crédits immobiliers, n'est entrevue à court terme.

Certes, la flambée des taux connait une hausse moins forte depuis la fin du 1^er trimestre 2023, mais il ne s'agit pas d'un retournement de tendance.

Certains prédisent même que le taux moyen d'un crédit immobilier devrait atteindre 4 % cet été et un peu plus encore d'ici la fin de l'année 2023.

Pour ces raisons, les ménages qui disposent actuellement d'une capacité financière suffisante pour emprunter et acheter leur bien immobilier ont tout intérêt à souscrire un prêt maintenant et ne pas attendre 2024 pour réaliser leur projet d'achat immobilier.

Spéculer sur une baisse notoire du coût des crédits en 2024 semble en effet bien hasardeux. Pire, il n'est pas non plus impossible que les taux d'intérêt continuent même à grimper.

Vers une baisse des prix de l'immobilier ?

En parallèle de la forte hausse des taux d'intérêt, les prix de l'immobilier restent toujours élevés. Compte tenu de la situation actuelle, faut-il parier alors sur une prochaine baisse des prix des biens immobiliers mis en vente et espérer acheter à des prix plus intéressants en 2024 ?

Rien n'est moins sûr même si, en raison d'une tendance à la baisse du volume des transactions, une légère diminution des prix est actuellement constatée selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France.

Sur la base des avant-contrats de vente déjà signés, cette étude table en effet pour fin mai 2023, et sur 3 mois, sur une baisse des prix, par exemple dans l'ancien, de 0,9 %, alors que sur un an, ces prix ont connu une hausse de 0,3 % (appartements anciens) à 2 % (maisons anciennes).

Le tassement des prix des biens immobiliers n'est toutefois pas homogène, notamment selon les territoires. Ainsi, une légère baisse des prix est constatée dans 20 % des villes de plus de 40 000 habitants dont Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse et Marseille en particulier, mais beaucoup moins dans les villes moyennes et les zones rurales.

Si des signes montrent que certains types de biens immobiliers connaissent une baisse de leurs prix à la vente, ce n'est pas le cas pour l'ensemble du marché immobilier.

De plus, si cette tendance devait se poursuivre, compte tenu du niveau élevé des taux d'intérêt pour emprunter, cette baisse des prix n'est pas prête de compenser la hausse du coût des crédits dans un avenir proche.

Conclusion : compter sur des biens aux prix vraiment plus attractifs pour reporter son projet d'achat en 2024 n'est pas une option à tous les coups gagnante, loin de là.

Des acheteurs dès maintenant en position de force

Compte tenu du marché immobilier actuel, en tant qu'acheteur, il n'est pas forcément nécessaire d'attendre 2024 pour concrétiser son projet.

En effet, les acheteurs sont déjà en position de force en 2023, en particulier parce que davantage de propriétaires mettent leur bien sur le marché.

Une tendance qui s'explique notamment par le durcissement des règles en matière de performance énergétique des logements qui empêchera dans un avenir proche de vendre son bien sans avoir réalisé au préalable de lourds travaux pour le mettre aux normes environnementales.

Un certain nombre de ceux qui avaient déjà pour projet de vendre leur bien ont aussi avancer leur décision de le mettre sur le marché devant la raréfaction déjà constatée, et qui risque de perdurer, des potentiels acheteurs qui se voient refuser souvent leur crédit immobilier en raison de leur faible capacité de financement et de l'élévation du coût des prêts.

En conséquence, les ménages qui souhaitent devenir propriétaires d'un bien immobilier ont d'ores et déjà la main en 2023, la conjoncture actuelle poussant en effet les vendeurs à proposer des prix davantage raisonnables et cohérents avec le marché immobilier.

Une autre bonne raison donc pour ne pas attendre 2024 pour réaliser son projet d'achat immobilier.