Pourquoi l'assurance de prêt immobilier est en forte hausse ?

Assurer son prêt immobilier n'est pas une obligation. Mais souscrire une assurance emprunteur est vivement recommandé car elle permet à un emprunteur qui ne peut plus honorer ses mensualités en raison d'une perte d'autonomie, d'un accident, d'un décès, etc., et pour certains contrats à la suite de la perte d'un emploi, de bénéficier du remboursement de ses créances par son assurance.

Le coût d'une assurance de prêt immobilier représente en moyenne de 30 % à 40 % du coût global d'un crédit immobilier. Autant dire une dépense non négligeable mais en grande majorité adoptée par les emprunteurs. L'assurance de prêt immobilier a connu une réforme importante en 2022 qui permet notamment aux emprunteurs de changer d'assurance, le plus souvent pour en souscrire une moins onéreuse, à tout moment et sans aucuns frais. Pourtant, le coût d'une assurance de prêt immobilier reste élevé, et même augmente, malgré cette mesure qui a pour but à l'origine notamment de libéraliser le marché de l'assurance emprunteur.

Qu'est-ce que l'assurance de prêt immobilier ?

L'assurance de prêt immobilier, aussi appelée assurance emprunteur, a pour objectif de prendre en charge le paiement, en totalité ou en partie, des échéances de remboursement d'un crédit dans le cas où l'emprunteur perd totalement et de manière irréversible son autonomie, souffre d'invalidité ou est dans l'incapacité temporaire de pouvoir travailler.

Une assurance de prêt immobilier peut également couvrir l'emprunteur en cas de perte d'emploi, mais il s'agit d'une garantie optionnelle.

Dans les faits, souscrire une assurance emprunteur n'est pas obligatoire. Toutefois, un organisme emprunteur peut l'exiger, ce qui est majoritairement le cas. Cette assurance peut être souscrite librement auprès de la banque ou d'un autre organisme qui prête de l'argent, on parle alors de contrat d'assurance groupe, ou auprès de tout autre assureur.

Dans tous les cas, l'organisme qui propose à un emprunteur une assurance de prêt immobilier doit informer du coût total de cette dernière (exprimé en euros) sur toute la durée du prêt.

Ce coût est calculé d'après un taux, appelé le "taux annuel effectif de l'assurance (TAEA)", lui-même défini pour chaque emprunteur selon la durée de son crédit immobilier, son montant ou le reste du capital dû, son âge, sa situation professionnelle, ses risques en matière de santé et les garanties souscrites. Il peut donc varier en fonction de ces éléments d'une part, mais le coût appliqué par les banques et assureurs est aussi globalement à la hausse en ce moment, d'autre part.

Une hausse de l'assurance de prêt immobilier suite à la réforme de 2022

L'assurance de prêt immobilier a connu de grands changements avec le vote le 28 février 2022 de la loi dite "Lemoine" pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur.

Avec cette loi, et depuis le 1^er juin 2022, 3 principales mesures ont réformé l'assurance emprunteur. D'abord, il est maintenant possible pour un emprunteur qui a souscrit une assurance pour son prêt immobilier d'en changer à tout moment et sans frais, et donc de s'adresser à une autre banque ou un autre assureur pour être couvert en ce qui concerne le remboursement de son prêt, alors qu'auparavant il était nécessaire d'attendre la date anniversaire de son assurance.

La loi Lemoine a également raccourci ce que l'on appelle le "droit à l'oubli" de 10 à 5 ans, ce qui permet à des emprunteurs qui présentent un risque aggravé de santé, un handicap ou ont été gravement malades dans le passé, de pouvoir souscrire une assurance emprunteur à moindres frais. Ces personnes faisant en effet l'objet de l'application de tarifs plus élevés par les assureurs compte tenu de leurs risques de santé plus importants.

En conséquence, aujourd'hui et avec cette loi, les anciens malades d’un cancer et les personnes qui ont été atteintes d’une hépatite virale C n'ont plus à déclarer leur maladie au-delà de 5 années lorsqu'elles souscrivent une assurance emprunteur.

L'une des réformes instaurées par la loi Lemoine, certainement la plus emblématique et qui a des conséquences sur la hausse du coût des assurances de prêt immobilier, est la suppression du questionnaire santé, mais aussi d'examens médicaux obligatoires, pour les personnes qui souscrivent un crédit immobilier de moins de 200 000 euros (par personne) et dont le terme intervient avant leur soixantième anniversaire, soit une mesure qui concerne la majorité des prêts immobiliers.

Jusqu'ici, en effet, un emprunteur qui voulait souscrire une telle assurance était soumis à un questionnaire médical sur lequel les banques et les assureurs se basaient pour décider de lui accorder ou non une assurance de prêt immobilier, mais surtout pour déterminer le coût de cette assurance en fonction des risques encourus en matière de santé.

Cette mesure a toutefois des effets pervers en ce qui concerne les tarifs des assurances emprunteur et explique une partie de leur hausse à l'œuvre actuellement. En effet, afin de ne pas connaitre de pertes financières, les banques et assureurs qui proposent des assurances de prêt immobilier font reporter sur l'ensemble des tarifs proposés aux emprunteurs le manque à gagner des cotisations plus élevées qui pouvaient être auparavant appliquées aux personnes présentant un risque médical, c'est-à-dire que ces organismes ont recours à la mutualisation des risques entre emprunteurs en bonne santé et ceux malades.

Autrement dit, les personnes en bonne santé qui souscrivent une assurance emprunteur doivent prendre en charge les surprimes jusqu’ici appliquées aux seules personnes représentant un risque pour les établissements prêteurs en raison de leur mauvais état de santé.

La hausse du coût de l'assurance de prêt lié à la politique monétaire en vigueur

La hausse de l'assurance prêt immobilier trouve aussi son origine dans la politique monétaire décidée au niveau national, mais surtout européen.

En effet, le coût d'une assurance emprunteur est entre autres défini par le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA). Ce taux peut varier de 0,3 % à un peu plus de 1 % du capital emprunté selon le profil de l'emprunteur, ce qui a une incidence non négligeable sur le coût global de son crédit immobilier (taux d'intérêts, frais de dossier, etc.).

Ce TAEA doit obligatoirement être mentionné dans les documents commerciaux et contractuels lors de la souscription d'une assurance emprunteur et aussi aujourd'hui être intégré dans le taux annuel effectif global (TAEG), un indicateur (exprimé en pourcentage du capital emprunté) qui renseigne les emprunteurs sur le coût total de leur crédit immobilier car il englobe la totalité des frais liés à un prêt et permet de faire jouer la concurrence entre les organismes qui proposent une assurance emprunteur.

Ce TAEG sert aussi de référence à la Banque de France pour fixer le taux d'usure des crédits, c'est-à-dire les taux d’intérêts maximum que les établissements financiers peuvent appliquer aux crédits immobiliers (mais aussi à la consommation) qu’ils octroient à leurs clients.

En période inflationniste comme actuellement, et en raison notamment de la hausse des taux décidée par la Banque centrale européenne (BCE) dans le but de contenir cette hausse des prix, les banques empruntent plus cher l'argent qu'il prête en particulier sous la forme de crédits immobiliers.

Pour financer ce manque à gagner, les organismes prêteurs augmentent les taux d'intérêts appliqués en particulier aux prêts immobiliers. Mais le taux d'usure fixé par la Banque de France les limite dans cette possibilité de hausse des taux d'intérêts.

C'est pourquoi les banques et assureurs optent le plus souvent à la place pour l'augmentation des taux qui définissent le coût d'une assurance de prêt immobilier. Une hausse supportée donc par les emprunteurs même s'ils bénéficient à côté de taux d'intérêts, certes également en augmentation, mais limités par la politique monétaire en vigueur.