Est-il vrai que l'on peut louer un bien de moins de 2,20 m sous plafond ? Jusqu'à 1,80 m ?

Plusieurs associations, dont la Fondation Abbé Pierre qui publie tous les ans un rapport sur le mal-logement et Droit au Logement notamment dénoncent le contenu d'un décret paru cet été qui stipule que la location de logements avec une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres est possible. Dans sa première version, ce décret prévoyait même d'abaisser cette hauteur à 1,80 mètre.

Un recul dont la Fondation Abbé Pierre notamment s'alarme, considérant que ce décret ouvre la porte à la location de davantage de logements insalubres et indécents. S'agit-il vraiment d'un retour en arrière en matière de confort et de surface des logements qui sont mis en location ? Que dit exactement ce décret ? Quelles sont les normes en vigueur concernant la surface minimale exigée pour les logements en location et plus généralement en matière de logement décent ?

Un décret récent qui autorise à louer un logement de moins de 2,20 m sous plafond sur la sellette

Un logement qui présente seulement une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, voire de 1,80 mètre, pourra-t-il bientôt être mis sur le marché de la location ? Des associations qui luttent pour de meilleures conditions de logement et contre les habitations indignes ou indécentes s'insurgent contre un décret publié cet été qui, pour elles, va permettre aux propriétaires de proposer à la location des habitations qui ne correspondent pas aux conditions optimales de confort d'occupation.

Dans le courant de l'été, en effet, un article du Code de la santé publique qui concerne les caractéristiques des locaux propres à l'habitation, l'article R1331-20 précisément, a été modifié par l'article 4 du décret n° 2023-695 publié le 29 juillet dernier portant sur les règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés. Un décret qui sera applicable à partir du 1^er octobre prochain.

Voici le contenu de ce décret qui fait polémique : "Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante".

Ce décret stipule ainsi que les logements dont la hauteur sous plafond est de 2,20 mètres au minimum respectent les critères qui permettent de les proposer à la location, estimant que cette hauteur minimum est suffisante pour assurer la sécurité de leurs occupants.

Ce décret s'appuie en effet sur les critères de salubrité, qui se rapportent plus particulièrement à la santé et à la sécurité des locataires, et qui sont requis pour les logements mis à la location, et non pas aux critères dits de "décence" exigés et qui touchent davantage la surface d'un logement, ses équipements, ou encore sa performance énergétique.

Pour les détracteurs de ce décret, dont font partie également certains députés de l'opposition qui ont fait entendre leur mécontentement à l'Assemblé nationale, il s'agit d'un mauvais signe pour les locataires à qui il sera donc possible très prochainement de proposer des logements bas de plafond (une hauteur égale à 2,20 mètres ou supérieure), donc inconfortables et à la limite de l'insalubrité en termes de conditions d'habitation, alors qu'auparavant ces logements pouvaient être considérés comme insalubres.

Lors de cette polémique, on a aussi entendu dire qu'il s'agissait non pas d'une hauteur sous plafond de 2,20 mètres qui allait être requise mais de 1,80 mètre. Une hauteur minimale qui était en fait mentionnée dans la première version de ce décret mais qui a en fait été revue à la hausse avant sa publication en juillet.

Que change ce décret ?

Le décret publié en juillet dernier prévoit que les logements dont la pièce à vivre principale est d'une hauteur sous plafond d'au moins de 2,20 mètres sont parfaitement habitables et louables car ils assurent la sécurité de leurs occupants. Autrement dit, ces logements ne pourront plus être considérés comme insalubres à compter du 1^er octobre prochain.

Le gouvernement à l'origine de ce décret justifie son décret par le fait qu'il constitue non pas une régression en matière de décence de logement mais, au contraire, une réelle avancée car il vient harmoniser et porter au niveau national les règles sanitaires applicables aux logements locatifs définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Ces règles portent entre autres sur le volume habitable d'un logement, qui doit être au minimum de 20 m², ce qui n'exclut toutefois pas une hauteur sous plafond de 2,20 mètres seulement, voire de 1,80 mètre.

Des règles sanitaires en effet jusqu'ici déterminées par des règlements sanitaires départementaux (RSD), soit fixés par arrêtés préfectoraux et contrôlés par les maires, et souvent plus strictes que les normes de décence exigées légalement pour pouvoir louer un logement, avec la conséquence de restreindre l'offre locative déjà tendue dans de nombreux territoires.

C'est pourquoi pour le gouvernement à l'origine de ce décret, cette hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ne constitue pas une nouveauté, puisqu'elle est déjà définie de la même manière dans le décret du 30 janvier 2002.

Toutefois, le décret de juillet dernier stipule également que : "Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l'habitation sauf s'ils respectent les dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains."

Il faut donc comprendre qu'un logement dont la hauteur sous plafond est de moins de 2,20 mètres, par exemple de 1,80 mètre, est logiquement de fait considéré comme inapproprié à l'habitation et ne peut en conséquence être proposé à la location. Mais, car il y a un mais, cette restriction n'est néanmoins pas applicable si le logement qui présente des petites hauteurs de plafond n'est pas considéré comme insalubre au sens du décret publié en janvier 2002, c'est-à-dire notamment s'il ne présente pas de danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants.

Un point de ce décret sans nul doute à l'origine des vives réactions depuis sa publication car la crainte de voir des propriétaires proposer à la location de minuscules appartements et donc peu confortables, parfois pour des loyers élevés pour un tel bien, n'est pas à écarter.

Quelles sont les normes exigées dans le logement locatif aujourd'hui ?

En France, un logement qui est mis en location doit respecter certaines normes en matière de décence et de salubrité. Dans le cas contraire, ses locataires disposent de la possibilité de se retourner vers leur propriétaire.

Parmi ces normes définies par le décret du 30 janvier 2002, et qui font partie des critères de décence à respecter pour louer un logement, il est défini qu'un logement doit comporter au moins une pièce principale et répondre à l'un des 2 critères suivants :

• sa surface habitable doit être d'au moins 9 m² et le logement doit présenter une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres.

La surface habitable désigne la surface au sol à laquelle on retire les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. De la même manière, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, et les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas considérés pour déterminer la surface habitable d'un logement ;

• ou son volume habitable doit être au moins de 20 m².

Le volume habitable correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

À savoir : ces règles diffèrent en cas de colocation. Dans ce cas en effet, si un bail est signé par chaque colocataire, chacun de ces derniers doit pouvoir disposer d'une chambre d'une surface habitable au moins égale à 9 m² et d'un volume habitable au moins égal à 20 m³. Si une colocation fait l'objet d'un bail commun à tous les locataires, le logement doit alors présenter une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires, et de 9 m² en plus pour chaque colocataire supplémentaire.