Interdiction de louer une passoire thermique : les locations de vacances sont-elles concernées ?

Dans l'objectif de disposer de logements sobres en énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre à l'horizon 2050, la loi dite "Climat" d'août 2021 prévoit une première salve de mesures qui vont s'appliquer dès le 1^er janvier 2023. À partir de cette date, en effet, les propriétaires de logements les plus énergivores, soit les pires passoires thermiques, ne pourront plus les proposer à la location en tant que résidence principale. Cette interdiction s'appliquera ensuite, par étape, jusqu'en 2024, aux biens immobiliers peu performants en matière énergétique. La loi ne prévoit pas pour le moment cette interdiction pour les locations de vacances. Mais le ministre du Logement a toutefois récemment déclaré que cette mesure devrait bientôt s'appliquer aux meublés de tourisme.

Qu'appelle-t-on une passoire thermique ?

On désigne comme étant des passoires thermiques tous les logements mal isolés, très consommateurs d'énergie. Plus précisément, les passoires thermiques sont les logements dont le diagnostic de performance énergétique est de type F ou G. Ce diagnostic de performance énergétique est un document qui sert à évaluer la consommation d'énergie d'un logement et qui doit être fourni obligatoirement au moment d'une vente ou d'une location.

Les bâtiments à usage d'habitation sont en effet classés selon un niveau de performance décroissant en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre, comme défini dans l'article L173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Ce niveau de performance d'un logement englobe sa performance en matière de consommation énergétique, exprimée en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, et ses émissions de gaz à effet de serre qui sont exprimés en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an.

Selon ces critères et leurs seuils fixés par arrêté, 7 classes de performance sont déterminées :

• classe A : logement extrêmement performant ;
• classe B : logement très performant ;
• classe C : logement performant ;
• classe D : logement assez peu performant ;
• classe E : logement peu performant ;
• classe F : logement très peu performant ;
• classe G : logement extrêmement peu performant.

Ce sont les logements classés très peu et extrêmement peu performants qui sont caractérisés de passoires thermiques. Aujourd'hui en France, près de 20 % des habitations (appartement ou maison), soit 5,2 millions, sont classées F ou G, donc considérées comme particulièrement énergivores. Il s'agit principalement de maisons individuelles (20 %), contre 15 % de logements collectifs, selon les données publiées par l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE).

L'interdiction de louer une passoire thermique : pour quels logements et quand ?

Afin de réduire les passoires thermiques et proposer des logements décents et moins consommateurs d'énergie, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, aussi appelée loi "Climat et résilience" ou loi "Climat", fixe des objectifs de rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment "pour deux périodes successives de cinq ans, en cohérence avec l'objectif de disposer à l'horizon 2050 d'un parc de bâtiments sobres en énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre. L'atteinte de ces objectifs repose sur une incitation financière accrue aux rénovations énergétiques performantes et globales", comme l'indique l'article 151 de cette loi.

L'une des premières mesures en lien avec cette loi, destinée à mettre sur le marché de la location des biens moins énergivores, s'est déjà concrétisée en août 2022 avec le gel des loyers imposés aux bailleurs des biens immobiliers classés F et G pour leur performance énergétique. Ce qui veut dire que les propriétaires de ces logements du secteur privé (soit 17 % des résidences principales) ne peuvent plus augmenter leur loyer au cours du bail, ce qui leur était possible auparavant une fois par an.

Une autre mesure va entrer en vigueur à partir du 1^er janvier 2023 : il sera interdit de louer certains logements extrêmement peu performants (soit de classe G), plus précisément ceux situés en France métropolitaine et dont la consommation énergétique est de plus de 450 kilowattheures par an au mètre carré, des logements considérés comme indécents et impropres à la location.

En tous les cas, cette décision va permettre aux locataires de disposer d'un recours supplémentaire pour exiger de leur bailleur qu'il réalise des travaux de rénovation énergétique pour mettre leur logement en conformité avec le seuil maximal de consommation fixé par la loi.

La même interdiction sera appliquée à partir de 2025 à l'ensemble des logements classés G, puis en 2028 à ceux classés F, et enfin aux habitations classées E en 2034. En 2050, l'ensemble du parc immobilier français devra afficher les meilleures performances en matière énergétique.

Une exception à cette interdiction de louer, pour le moment : les locations de vacances

Si les logements classés G, qui représentent les pires passoires thermiques, ne pourront plus être loués à partir du 1^er janvier 2023, la loi ne prévoit pas, pour le moment, d'appliquer cette interdiction aux locations de vacances.

Pourtant, beaucoup de logements loués de manière saisonnière entrent dans la catégorie de ces passoires thermiques comme en témoigne, par exemple, une récente étude réalisée dans 70 stations de ski et qui rapporte que la moitié de leurs logements, le plus souvent proposés comme locations de vacances, sont classés F ou G.

De son côté, l’Observatoire national de la rénovation énergétique estime que 32 % des résidences secondaires et 27 % des logements vacants sont des passoires thermiques, des logements qui entrent souvent dans la catégorie des meublés de tourisme.

Cette exception à l'interdiction prochaine de louer des passoires thermiques a été justifiée par Emmanuelle Wargon, l'ancienne ministre chargée du Logement, par le fait que les logements loués pour une courte durée, comme les meublés de tourisme, "ne mettent pas leurs locataires en situation de précarité énergétique".

Toutefois, cette interdiction pourrait bientôt concernée aussi ces locations de vacances énergivores si l'on en croit les récents propos d'Olivier Klein, le nouveau ministre du Logement : "Il est hors de question qu’on se réfugie derrière l’interdiction de remettre en location, en transformant son logement en meublé touristique", et qui conclut que l'interdiction de louer des passoires thermiques devrait très bientôt s'appliquer aussi aux locations de courtes durées, au même titre que celle qui entre prochainement en vigueur pour les locations de longues durées.