Quelles sont les aides à l’investissement immobilier locatif ?

L’investissement immobilier est le placement préféré des Français. Pour ceux d’entre eux qui optent pour l’investissement immobilier locatif, il existe des aides principalement sous forme d’incitations fiscales. Plusieurs dispositifs s’adressent à ces investisseurs en fonction du type ou de la localisation du logement acheté pour le louer : Le « Denormandie », le « Pinel » et le « Loyer Abordable ». Tour d’horizon des mesures fiscales en faveur de l’investissement immobilier locatif.

Le dispositif « Denormandie ». Pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien

Les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier en achetant un logement pour le louer et donc en tirer des revenus ont la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, comprise selon les cas entre 12 % et 21 % du prix du bien, grâce au dispositif dit « Denormandie ». Un dispositif qui concerne tous les investissements immobiliers locatifs réalisés entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022, et les logements loués comme habitation principale 6, 9 ou 12 ans à des personnes dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds. Le loyer appliqué ne doit pas non plus dépasser certains plafonds.

Pour quel type de logement ?

Pour avoir droit à cette réduction fiscale, le logement acheté pour être loué doit être un logement ancien pour lequel des travaux de réhabilitation sont prévus, ou un local transformé en usage d'habitation.

Le montant des travaux, obligatoirement réalisés par un professionnel certifié « Reconnu garant pour l'environnement (RGE) » doit représenter au moins 25 % du coût total de l’acquisition de ce type de bien immobilier ou doivent permettre la création d’une nouvelle surface habitable, ou encore d’améliorer la performance énergétique du logement. Ainsi, au moins deux de ces éléments doivent être réalisés : le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude ou l'isolation des fenêtres.

Où doit se trouver le logement ?

Autre condition pour bénéficier du dispositif Denormandie : le logement acquis pour être loué doit se situer dans des zones précises, notamment dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important, dans des quartiers labellisés « Cœur de ville » (définis par les pouvoirs publics comme les quartiers de centre-ville de villes moyennes à revitaliser), ou dans des communes qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire – ORT (un outil mis en place pour lutter contre la dévitalisation des centres-villes).

Afin d’aider les futurs investisseurs immobiliers qui souhaitent louer leur bien, un simulateur est disponible pour savoir si le logement convoité se trouve ou non dans une zone qui permet de bénéficier de la réduction fiscale dans le cadre du dispositif Denormandie.

Le dispositif « Pinel ». Pour un investissement immobilier locatif dans un logement neuf ou rénové dans les zones dites tendues

La loi Pinel a donné son nom à un dispositif qui ouvre également droit à une réduction d’impôt sur le revenu (de 3 % à 12 % selon la durée de l’engagement de location) si le logement acheté est destiné à la location et à condition qu’il remplisse certaines conditions en rapport notamment à sa situation géographique et à son type.

Le logement doit également être loué au moins 6 ans à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds et qui en font leur résidence principale. Le loyer ne doit pas non plus être supérieur à des plafonds définis par la loi.

Pour quel type de logement ?

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui investissent depuis septembre 2014, et jusqu’au 31 décembre 2021, dans l’immobilier locatif de bénéficier d’une aide fiscale si leur bien est un logement neuf, en construction (doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire), en l'état futur d'achèvement (il doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte d'acquisition), ou ancien faisant l'objet de travaux de rénovation qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération (les travaux doivent être achevés le 31 décembre de la 2^e année après son acquisition).

Le logement acheté et loué doit aussi remplir des critères en matière de performance énergétique. S’il est neuf ou en construction, le bien doit répondre à la Réglementation thermique RT 2012. S’il fait l’objet de travaux, il doit correspondre au Label HPE rénovation 2009.

Où doit se trouver le logement ?

Selon la date de l’acquisition du bien immobilier pour le louer, ce dernier doit être situé dans des zones bien précises : A (très grandes villes), A bis (Paris et la petite couronne) ou B1 (villes de taille moyenne), des territoires impactés notamment par le crise du logement que l’on qualifie de « zones tendues ».

Le contrat « Louer Abordable » de l’Anah. Pour un investissement immobilier locatif à destination des ménages modestes

Le dispositif « Louer Abordable », aussi appelé « Cosse ancien », permet de bénéficier d’une déduction fiscale sur ses revenus locatifs. Plus le loyer pratiqué est bas, plus la déduction fiscale est importante (entre 15 % et 70 % des revenus bruts fonciers).

Le logement doit aussi répondre à des conditions liées à sa situation géographique. À noter : ce dispositif ne peut pas se cumuler avec le dispositif Pinel.

Ce dispositif implique obligatoirement de signer une convention « Louer Mieux » avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).

Pour quel type de logement ?

Le dispositif « Louer Abordable » concerne les logements loués vides et qui constituent l’habitation principale des locataires. Ils peuvent être neufs, anciens, nécessiter des travaux ou non. La durée de location est de 6 ans pour les logements qui ne nécessitent pas de travaux, sinon de 9 ans.

Les investisseurs immobiliers locatifs qui souhaitent bénéficier du contrat « Louer Abordable » et des déductions fiscales qui en découlent s’engagent auprès de l’Anah en signant une convention qui détermine le montant maximal du loyer à appliquer, et le taux de réduction fiscale. Le loyer est déterminé selon le type de convention (convention à loyer très social, à loyer social ou à loyer intermédiaire).

Où doit se trouver le logement ?

Le dispositif « Louer Abordable » s’applique aux logements loués situés dans certaines zones géographiques où les besoins en logements sont importants, et pour y proposer des habitations au loyer abordable.