Comment choisir son bien pour de l'investissement locatif : 5 conseils

Tout acheteur qui souhaite se lancer dans l’investissement locatif doit réfléchir en amont au type de bien qu’il veut acquérir. Seulement, ce choix ne doit pas sa faire en fonction de son vécu ou de ressenti, mais en fonction de critères purement objectifs.

Alors, comment bien choisir son bien immobilier locatif ? Suivez nos 5 conseils pour éviter les faux pas et réaliser un investissement rentable !

Conseil numéro 1 : Analyser la demande locative

Le but premier d’un investissement locatif est de louer ! C’est évident, mais pour cela il est essentiel de faire en sorte que le logement acheté soit occupé 365 jours par an. Pour s’assurer de trouver des locataires avec un dossier solide rapidement, mieux vaut investir dans une zone en tension, où la pression immobilière est forte.

Investir dans un bien immobilier où le dispositif Pinel est en vigueur est un bon indicateur quant à la demande locative. De la même façon, l’investissement locatif en résidence étudiante ou en EHPAD constitue un choix judicieux. Néanmoins, ces seuls critères ne doivent pas construire votre choix, il est bon de consolider cette approche avec les dernières statistiques existantes.

Conseil numéro 2 : Prenez en compte les statistiques sur la population

N’hésitez pas à vous renseigner au maximum sur les données démographiques du lieu où vous envisagez d’investir. Vous trouverez aisément des données chiffrées auprès de l’INSEE ou de la mairie.

Il vous faudra être attentif à la croissance démographique, pour vérifier qu’il y a plus d’arrivée que de départ. Plus la population est concentrée en un lieu, plus il est prisé et plus il est facile de louer maison ou appartement sans difficulté.

Bref, misez sur une commune dynamique pour assurer vos arrières. Mieux vaut payer un peu plus cher à l’achat et augmenter le montant du loyer pour limiter le risque de périodes vacantes.

Profitez de cette analyse statistique pour vérifier l’évolution démographique à l’échelle du département ou de la région. Un déclin de la population sur une plus grande échelle peut annoncer le déclin futur d’une ville par exemple.

Le taux de chômage et le dynamisme économique de la ville et des villes alentours sont également à prendre en compte. S’il y a de grandes entreprises pourvoyeuses d’emploi et peu de demandeurs d’emploi, c’est bon signe.

Conseil numéro 3 : Choisissez le bon logement

En fonction des analyses précédentes, vous saurez sur quel type de biens immobiliers la demande locatives est la plus forte. Du studio à la maison 4 chambres, tout est possible, même si la plupart des investisseurs optent pour des studios, des T2, voire de grands appartements pour proposer de la colocation.

Pour avoir une idée représentative des biens les plus prisés, épluchez les sites d’annonces immobilières locatives. Vous verrez ce qui ne part pas, ce qui part rapidement, et pourrez même jeter un œil à la rubrique « demande de logement ».

De la même façon, le choix entre le neuf et l’ancien peut se révéler délicat. Mais dans une logique d’investissement, un bien neuf respectant les dernières normes ou un bien ancien réhabilité sera plus pertinent.

En effet, les logements proposés sont mieux pensés, plus confortables, plus lumineux et plus faciles à vivre. De plus, ils permettent de réduire la facture énergétique, les bruits de voisinage et sont appréciés par les locataires.

Conseil numéro 4 : Connaître l’environnement du bien immobilier

Vous optez pour un logement dans une ville où la demande est forte ? C’est bien, mais le quartier choisi est-il attractif ? C’est mieux de le savoir avant de signer ! Se rendre sur place pour le vérifier par vous-même est encore la meilleure solution.

Pensez à vérifier le réseau de transports en commun, peut-on se rendre facilement vers les points d’intérêt les plus fréquentés ? Dans la même optique, le réseau routier est-il de qualité, le logement dispose-t-il d’un garage ou d’un parking ?

Enfin, les commerces et restaurants les plus recherchés sont-ils facilement accessibles ? Les services courant et lieux de culture sont-ils à portée de main ? Un cadre privilégié (plage, montagne, lac, espace vert) est-il présent, etc. ?

Conseil numéro 5 : Bien estimer la rentabilité locative

Cet élément est bien entendu primordial pour réaliser un investissement locatif rentable, qui vous fasse gagner de l’argent et surtout vous évite d’en perdre. La simple différence entre le montant de l’échéance de prêt mensuelle et le montant du loyer encaissé est insuffisante.

En effet, s’il est nécessaire de connaître le montant de ses échéances de prêt et le montant raisonnable du loyer à prix juste, d’autres éléments sont à prendre à compte. Tout d’abord ceux concernant l’imposition, savoir si vous allez payer des impôts du fait de l’investissement.

Ensuite, il est conseillé de listé toutes les recettes et charges. Pour cela, il faut prendre en compte la revalorisation du bien, mais aussi le montant des charges d’assurance, d’agence immobilière ou encore celui des travaux de réparation à venir.

Estimer la rentabilité locative de façon objective, en faisant des simulations sur le site des impôts et en listant clairement tous les postes de dépenses est primordial. Ces information devront être présentées à la banque pour la convaincre, et vous serviront pour faire bonne impression quant à vos capacités de gestionnaire.