Réussir son investissement locatif : 8 conseils essentiels

L’investissement locatif est une valeur sûre pour qui veut diversifier son patrimoine avec une prise de risque minime. Il offre rentabilité et sécurité dès l’acquisition et pour de très longues années.

Pour autant, il est nécessaire de ne pas foncer tête baissée sur le premier logement venu et de se poser les bonnes questions avant d’investir. Nous vous donnons 8 conseils essentiels pour réussir votre investissement locatif !

Conseil numéro 1 : Vérifiez le potentiel locatif de la commune

Acheter un bien locatif, c’est judicieux, à condition de s’assurer d’avoir des locataires ! Pour cela, il est essentiel de vous renseigner au maximum sur la commune dans laquelle vous souhaitez investir. Et pour cela, il va falloir jouer les enquêteurs pour obtenir des données chiffrées et fiables.

Assurez-vous de la croissance démographique, du taux d’emploi, du revenu moyen par habitant, etc. Vous trouverez facilement des informations sur Wikipedia pour une première approche, puis des données statistiques sur le site de l’Insee pour approfondir votre projet.

Investir dans une commune dynamique, même en campagne, est l’assurance d’avoir en permanence de la demande. Dans certaines villes et villages français, le marché locatif est prisé parce que la majorité des biens immobiliers ne sont disponibles qu’à l’achat, prenez en compte cette variable !

Conseil numéro 2 : Vérifiez le potentiel locatif du logement

Vous avez trouvé l’endroit idéal pour votre investissement locatif ? Félicitations, il ne vous reste plus qu’à choisir le type de logement idéal. Pour cela, jeter un œil à l’offre et la demande est pertinent.

Vous pouvez regarder les demandes et offres de location, entre autres, sur les sites « Le Bon Coin » ou « Se Loger ». Des portails dédiés aux annonces immobilières précieux, qui vous donneront une idée pertinente de l’offre et de la demande.

Si, par exemple, les offres de studio sont nombreuses alors que les T2 partent comme des petits pains, c’est un signe fort qu’il est préférable d’acheter un logement de deux pièces et plus. Si les grands appartements ne trouvent pas de preneurs, privilégiez une maison avec jardin, etc.

Conseil numéro 3 : Sachez ce que vous souhaitez faire du bien acquis dans quelques années

Êtes-vous certain d’investir dans le seul but de diversifier votre patrimoine ? Ou au contraire, avez-vous un objectif derrière, comme une résidence secondaire sur la côte méditerranéenne ou un studio dans une ville étudiante pour vos enfants ?

En fonction de cette réponse, vous ne recherchez pas le même bien et n’aurez pas la même vision des choses. Si votre projet est de reprendre le logement pour vos besoins, ne perdez pas de vue que vous ne représentez pas forcément la majorité.

Ainsi, il est intéressant de demander à vos proches s’ils loueraient votre bien dans telle ou telle situation. Si nombre de vos amis sont sceptiques ou peu enthousiastes, il y a de fortes probabilités pour que le logement choisi ne corresponde pas aux attentes de vos potentiels locataires.

Conseil numéro 4 : Choisissez le locataire type et idéal

Selon l’achat que vous faites, vous n’aurez pas affaire au même public de locataires. C’est finalement le bien immobilier que vous acquérez qui vous donne le profil de vos locataires. C’est important, puisque les garanties prises à l’entrée et les attentes seront différentes de votre côté comme du leur.

Un étudiant, par exemple, louera un studio en centre-ville et vous demanderez une caution des parents. Un célibataire travaillant beaucoup, avec des revenus enviables, préférera un appartement standing en centre-ville avec une ou deux chambres.

Un couple avec un enfant en bas âge recherchera une petite maison de ville, ou en périphérie, avec un jardinet ou une terrasse. Une famille de trois enfants, quant à elle, privilégiera les grands espaces avec du terrain, quitte à faire 15 ou 20 kilomètres par rapport au centre-ville, etc.

Conseil numéro 5 : Évaluez le loyer au prix juste

Un logement que se loue sans difficulté et dans lequel le turn-over de locataires n’est pas incessant est un logement qui se loue au prix juste. Qu’est-ce que le prix juste ? C’est le prix du marché, ni plus ni moins !

Les risques d’un loyer mal fixé, trop bas ou trop élevé, sont nombreux :

• Le locataire se sert de votre bien comme un logement de transition, en attente de trouver mieux au prix du marché
• Un loyer trop élevé peut également décourager les candidats fiables et encourager les escrocs
• Un loyer trop bas risque d’assurer les locataires qui ont peu de moyens et risquent la défaillance du jour au lendemain

À vous, donc, de bien doser le montant du loyer pour attirer les candidats à la location les plus sérieux, et de vous prémunir contre les risques en prenant un minimum de garanties…

Conseil numéro 6 : Sécurisez votre investissement locatif

Lorsqu’on est propriétaire, faire face à un loyer impayé et irrécupérable durant de nombreux mois peut vite vous mettre en difficulté : paiement du prêt locatif sur votre épargne, honoraires d’un avocat, frais de dégradation du logement, etc.

Pour éviter toutes ces déconvenues, il est utile de prendre toutes les garanties en amont du contrat de location. Outre les revenus de votre locataire et les attestations employeur, n’hésitez pas à prendre une caution d’un tiers.

De plus, il existe de nombreux contrats d’assurance appelés « garantie loyers impayés ». Ces derniers permettent de payer les échéances non honorées par le locataire, mais également de sécuriser votre dossier de location en demandant de nombreuses pièces justificatives.

Conseil numéro 7 : Pensez petit avant de voir grand

Vous réalisez votre premier investissement ou voulez tester une idée ? Vous avez une légère appréhension à vous lancer dans « le grand bain » ? Rien de plus naturel. Vous pouvez sécuriser votre premier investissement en prenant un risque quasi-nul.

Comment faire ? Il suffit d’investir dans un bien de faible valeur qui se loue à coup sûr. Il s’agira la plupart du temps de biens immobiliers dans de grandes métropoles, d’une petite superficie.

Ainsi, une place de parking ou un box en région parisienne se louera à grande vitesse. Idem pour un studio neuf ou rénové dans une ville étudiante attractive. Ne négligez pas les « petits investissements » pour débuter.

Conseil numéro 8 : Trouvez le prêt d’investissement locatif idéal

Même si vos finances vous permettent d’acheter un bien immobilier locatif au comptant, recourir à l’emprunt demeure l’option la plus intéressante sur le plan fiscal. Celui-ci vous permettra en effet de ne pas payer trop d’impôts grâce à son effet levier.

En effet, la pierre, contrairement aux investissements financiers, peut être financée par l’emprunt. Cet emprunt vous permet de conserver des revenus que vous pouvez investir dans des placements financiers comme des actions par exemple. Cerise sur le gâteau, les taux des crédits immobiliers sont actuellement très attractifs.

Cela signifie que votre taux de rendement sur votre investissement locatif sera plus élevé que le coût total de votre emprunt, à condition de bien avoir choisi votre bien, votre locataire et vos garanties.

Pour souscrire à l’emprunt immobilier locatif dans les meilleures conditions, comparez les offres de crédit entre les différents établissements bancaires. Utilisez un simulateur en ligne est une solution idéale pour dénicher des taux avantageux !