Les portes d'entrée de l'investissement immobilier locatif

A dire vrai, dans l'immobilier, les portes d'entrée sont nombreuses... Et celles que l'on peut se prendre sur le bout du nez aussi. D'où l'utilité de bien comprendre les tenants et les aboutissants d'une activité potentiellement risquée si l'on n'y prend garde. Quels sont donc les grands traits de l'investissement immobilier ?

Les motivations d'un achat immobilier

En dehors de l'envie de devenir propriétaire, nombreuses sont les causes légitimes (les fameux facteurs de déclenchement) qui transforment un individu en investisseur.

On peut en trouver dans la vie privée, comme la volonté ou le besoin de parents de se rapprocher de leurs enfants au fur et à mesure de l'avancée en âge. On peut aussi rencontrer des attitudes de prévoyance justifiées, comme celle qui consiste à vouloir disposer de loyers en tant que revenus complémentaires au moment de la retraite.

Certains sont également obnubilés par le court terme et mettent un acharnement tout particulier à réduire à la portion congrue le montant des impôts payés à l'état.

D'une manière générale cependant, l'idée est de se servir du support immobilier pour faire une bonne affaire, ou au moins éviter d'en faire une mauvaise. Ce qui n'est pas donné à tout le monde.

Eviter les principaux écueils liés à l'investissement

Pour être sûr de ne pas s'égarer sur des chemins de traverse, il faut commencer par l'essentiel :

• acheter là où un marché locatif réel existe. Ce qui suppose que l'emplacement soit celui d'une zone où marché de l'emploi et démographie sont stables ou dynamiques (l'INSEE est une source fiable sur ces sujets)
• choisir un quartier bien coté et bien desservi, dont la renommée dans l'agglomération est favorable et attractive pour les futurs locataires
• ne pas surpayer le bien immobilier (comparer prix et prestations des programmes immobiliers concurrents sur une même aire géographique)
• prendre le temps de lire les plans et descriptifs pour ne pas se tromper sur la qualité du logement
• faire des simulations financières prudentes en vérifiant le niveau des loyers annoncés
• choisir un prestataire fiable pour la mise en location puis la gestion locative de son investissement
• et négocier au mieux son crédit immobilier...

Le financement de l'investissement locatif

Le nerf de la guerre. C'est l'argent, c'est bien connu. Et quand on n'en a pas ? On l'emprunte. C'est même le principal intérêt (sans jeu de mots) de la manœuvre : parvenir à se constituer un patrimoine en se servant de ressources totalement externes à l'origine :

• l'argent des banques
• l'argent de l'état (dans le neuf tout au moins)
• l'argent des locataires

Pour simplifier la méthode, un emprunt immobilier va fournir les fonds nécessaires à l'achat du logement envisagé. Puis le locataire et l'état vont grandement aider à le rembourser (le locataire avec ses loyers et l'état avec une réduction d'impôt dans le cas de la loi Duflot par exemple).

L'investisseur n'a donc besoin de débourser que la différence entre ces différents flux financiers, contrairement à l'accédant à la propriété qui va payer la totalité de la note en contrepartie de l'occupation des locaux.

Pour plus de détails sur le crédit immobilier, un article lu sur Logement Direct complètera utilement le schéma de principe d'un effet de levier sur-vitaminé.

Pourquoi sur-vitaminé ?

En général, l'effet de levier "classique" met en rapport le coût du financement et la rentabilité de l'investissement. Quand la rentabilité est supérieure au coût du financement, il y a donc opportunité à s'endetter puisque les produits tirés de l'investissement seront supérieurs aux charges induites.

Dans le cas d'un investissement financé à crédit à 100 % il faudra donc comparer le coût du crédit (intérêts et assurance décès invalidité) et le niveau des loyers nets perçus.

Mais on bénéficiera de manière décisive d'un coup de pouce fiscal bienvenu jouant ainsi le rôle de vitamine !