Quelles différences entre les OPCI et les SCPI ?

Différents supports de placement financier collectif sont accessibles aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Un actif immobilier acheté seul est souvent moins accessible.

Les OPCI et les SCPI pallient cet inconvénient et permettent de mutualiser les risques. Avec un rendement intéressant et des avantages fiscaux à la clé, ces véhicules de placement sont populaires auprès des Français. Quelles particularités possèdent ces 2 supports ? Quelles sont les différences entre les OPCI et SCPI ? Faisons le point.

Quelles sont les caractéristiques des OPCI et des SCPI ?

Le point commun des OPCI et SCPI ? Ces structures financières, de type “pierre-papier”, acquièrent toutes 2 un portefeuille de biens immobiliers grâce à l’achat de parts d’investisseurs. Après l’acquisition des actifs, elles louent les biens pour générer des revenus locatifs. Outre ce point commun, citons également l’accessibilité du ticket d’entrée et la gestion déléguée. Voyons en détail les définitions d’une OPCI et d’une SCPI.

Définition d’une OPCI

OPCI est l’acronyme d’Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Ce support, apparu en 2008, est un produit d’investissement en fonds de placement. Il fonctionne comme les SICAV et FCP, en remplacement des fonds euros d’un contrat d’assurance-vie. Plusieurs investisseurs achètent des parts dans l’OPCI dont une majorité est constituée d’actifs immobiliers (au minimum 60 %). Le reste de la valeur de la part est composé d’actions, d’obligations cotées en Bourse et à dominante immobilière ainsi que de supports monétaires. 5 % à 10 % d’actifs restent liquides en cas de demande de rachat.

La vocation d’une OPCI : constituer un patrimoine, percevoir un revenu complémentaire et obtenir une plus-value lors de la vente des parts. Les parts peuvent aussi être transmises aux héritiers.

Définition d’une SCPI

SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier. La SCPI est constituée à 100 % d’actifs immobiliers. Avec l’investissement des particuliers et l’achat de parts sociales, la SCPI acquiert un portefeuille de biens immobiliers. Ces biens professionnels ou résidentiels (en fonction du type de SCPI) sont tous destinés à la location pour générer des revenus. Les taux de rendement plus ou moins élevés garantissent aux investisseurs des dividendes chaque trimestre. Les investisseurs peuvent également profiter d’avantages fiscaux et défiscaliser avec des dispositifs du même nom que la loi (Malraux, Pinel, etc.). Lors de la vente des parts, après une durée de location d’au minimum 10 ans, ils récupèrent leur capital avec une plus-value à la clé. Cette condition n’est cependant pas garantie.

Quelles sont les différences entre les OPCI et les SCPI ?

Entre les OPCI et les SCPI, il existe des différences notables qu’il convient de connaître avant de réaliser un placement dans l’une ou l’autre des structures. Composition des actifs, liquidité, performance, fiscalité et frais, voyons-les en détail.

1 - La composition du portefeuille

La composition du portefeuille est la différence majeure entre OPCI et SCPI. Une OPCI possède un portefeuille d’actifs immobiliers qui varie de 60 à 90 %. Le reste de ses actifs se compose de produits financiers et d’actifs liquides jusqu’à hauteur de 10 % de la valeur des parts. Une SCPI est, elle, uniquement constituée d’actifs immobiliers professionnels ou résidentiels et destinés à la location.

2 - La liquidité des capitaux investis

Les SCPI sont soit à capital fixe soit à capital variable. Dans le 1er cas, la liquidité est possible sur le marché secondaire ce qui implique d’avoir des acheteurs, au prix. Si pas d’acheteur pas de liquidité. Dans le 2e cas, la liquidité est envisageable si de nouvelles souscriptions sont lancées. Les investisseurs cèdent alors leurs parts. La liquidité d’une SCPI n’est donc pas garantie au contraire d’une revente des parts dans une OPCI. Celle-ci est garantie après seulement 2 mois.

3 - La performance des rendements

Selon les chiffres de l’ASPIM, les taux de rendement sont moins performants avec une OPCI, environ 2,6 %, qu’avec une SCPI, environ 4,3%. Les rendements sont plus stables et réguliers avec un placement dans une SCPI.

Le rendement des OPCI est davantage dépendant des marchés boursiers en raison des 30 % d’actifs financiers de son portefeuille. Les 2 supports dépendent également des fluctuations des prix de l’immobilier. Ni avec une OPCI, ni avec une SCPI, le capital ou les dividendes ne sont garantis.

4 - La fiscalité des revenus

La fiscalité des OPCI est soumise au PFU (prélèvement forfaitaire unique) soit taxé à 30 % sur les dividendes et plus-values lors de la vente des parts.

Les revenus des SCPI sont eux plus lourdement taxés. Les dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux soit 17,2 %. Les plus-values lors de la vente des parts sont soumises à la taxation des plus-values immobilières. La SCPI constituée entièrement d’actifs immobiliers est également soumise à l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI.

5 - Les frais de souscription et de gestion

Les frais d’entrée dans une SCPI s’élèvent à environ 10 % du montant de la part et 3,5 % pour une OPCI. Les frais de gestion sont quant à eux plus élevés avec un placement dans une OPCI, environ 2,5 %, quand ils ne sont que de 0,6 % par an dans une SCPI.

Pour faire le choix d’un placement adapté et appréhender les différences des 2 supports, il est recommandé d’être conseillé par des professionnels avant une souscription dans une OPCI ou une SCPI. La rentabilité du placement dépend de divers paramètres dont le profil de l’investisseur. Ces produits financiers sont des investissements à long, voire très long terme. L’achat des parts s’effectue au comptant, à crédit (seulement avec une SCPI) ou via un contrat d’assurance-vie.