SCPI fiscale : fonctionnement, avantages, inconvénients

En France, de nombreux dispositifs légaux existent pour défiscaliser. La défiscalisation permet aux particuliers de diminuer les impôts par le biais d’un investissement locatif, une assurance-vie, un PEE, un PERCO, etc. Une des possibilités est la SCPI fiscale et l’investissement immobilier non coté. Au prorata de parts achetées dans la SCPI fiscale, l'investisseur déduit un pourcentage de ses impôts. Quel est le fonctionnement d’une SCPI fiscale ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Faisons le point sur ce placement collectif immobilier.

Comment fonctionne une SCPI fiscale ?

Une SCPI ou société civile de placement immobilier est une structure constituée d’un portefeuille de biens immobiliers acquis avec les capitaux d’investisseurs particuliers. En échange de leurs parts achetées dans la SCPI et des revenus locatifs générés, les investisseurs perçoivent des dividendes ou défiscalisent.

Il existe plusieurs types de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. La SCPI fiscale permet avec l’apport des fonds d’investisseurs d’acquérir des biens immobiliers. Le portefeuille immobilier est constitué de biens résidentiels neufs, réhabilités ou à rénover à usage locatif.

Le fonctionnement d’une SCPI fiscale

La SCPI fiscale fonctionne comme les autres SCPI. Des investisseurs ou associés achètent une ou plusieurs parts dans la SCPI fiscale. Avec les fonds récoltés, la société gestionnaire de la SCPI se charge d’acquérir les biens immobiliers puis de les louer à des particuliers sur une durée déterminée. Ces biens disposent d’avantages fiscaux type Pinel ou Malraux. En fonction de la durée d’engagement de location de 6 à 15 ans et du type de SCPI fiscale, l’investisseur déduit de ses impôts de 12 % à 30 % du montant investi. La SCPI fiscale est un investissement de long terme avec un rendement faible de 2 % environ.

La société gestionnaire de la SCPI fiscale est agréée par l’Autorité des marchés financiers, AMF. Elle se charge de tout au profit des investisseurs : collecte, acquisition, locataires, loyers et entretien des biens.

Les différents types de SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont de différents types. Au nombre de 4, elles se distinguent par le type de biens acquis, les durées d’engagement et les taux de réduction d’impôts possibles.

La SCPI fiscale Pinel

Le portefeuille immobilier est constitué de bien résidentiels neufs ou réhabilités aux normes RT 2021 et situés en zone de tension. Ils sont loués à des particuliers. La durée d'engagement dans la SCPI fiscale Pinel varie de 6 à 12 ans et le taux de réduction des impôts de 12 à 21 % du montant total investi.

La SCPI fiscale Denormandie

Elle offre les mêmes avantages fiscaux que la SCPI Pinel. Au contraire de la SCPI Pinel qui investit dans le neuf, le dispositif Denormandie privilégie l’investissement de logements anciens en secteur dégradé.

La SCPI fiscale Malraux

Le portefeuille immobilier est constitué de biens à rénover en secteur sauvegardé et quartiers anciens et historiques des villes. L’investisseur déduit de ses impôts de 22 à 30 % en une seule fois. Le montant des travaux est à hauteur de 100 000 € maximum.

La SCPI fiscale de déficit foncier

Le parc immobilier d’une SCPI de déficit foncier est constitué de biens dits de caractères ou de monuments historiques. L’investissement permet, sous certaines conditions, d’imputer les dépenses des travaux engagés sur les revenus fonciers et une partie sur les revenus globaux.

Quels sont les avantages d’une SCPI fiscale ?

Investir dans une SCPI fiscale présente des avantages. Le premier est la gestion totalement déléguée à une société agrée par l’AMF. Les investisseurs sont libérés des contraintes comme trouver les locataires, percevoir les loyers et s’occuper de l’entretien des logements. La société gestionnaire de la SCPI s’occupe de tout.

Le second avantage est le bénéfice d’un investissement à risques limités grâce à la mutualisation. Plusieurs biens et plusieurs locataires limitent les défauts de paiements et diluent le risque locatif.

Le troisième avantage d’une SCPI fiscale est une mise de départ limitée à partir de 5 000 €. Les réductions d’impôt sont de plus immédiates la 1re année.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI fiscale ?

L’inconvénient majeur d’une SCPI fiscale repose sur une faible liquidité. Entre la durée d’engagement et le temps de revente des biens, il peut se passer près de 10 ans avant de récupérer son capital. De plus, rien ne garantit que le prix de revente sera à la hauteur du capital investi par chacun des associés. Le risque de perte est possible.

Les frais sont un autre point négatif d’une SCPI fiscale. Les frais de souscription sont de l’ordre de 10 %. Les frais de gestion de 8 % à 12 % sont appliqués sur les loyers perçus. Enfin, des frais de sortie de la SCPI sont parfois retenus. Un autre inconvénient est le faible rendement de ce type de SCPI qui repose essentiellement sur la défiscalisation. L'investisseur peut espérer environ 2 % quand une SCPI de rendement rapporte environ 5 %.

Achetées à crédit, au comptant ou via une assurance-vie, les parts sociales détenues dans une SCPI fiscale permettent de défiscaliser au prorata des capitaux investis. De 12 à 30 % de réduction d’impôts sur une durée d’engagement de 6 à 15 ans, l’investissement dans une SCPI fiscale est sur le long terme avec un rendement faible de 2 %. Pour trouver la solution d’épargne qui convient, le recours aux services d’un fiscaliste ou d’un banquier est conseillé.