SCPI Pinel : fonctionnement, avantages, inconvénients

En France, il est possible de réduire son imposition avec des dispositifs légaux comme la loi Cosse, la loi Malraux ou le dispositif Censi-Bouvard. Dans le cadre d’une acquisition immobilière ou la location de biens, la défiscalisation est aussi envisageable avec l’achat de parts dans une SCPI fiscale et notamment une SCPI Pinel. Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quel est le fonctionnement d’une SCPI Pinel ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Faisons le point dans cet article.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI ou société civile de placement immobilier possède un parc immobilier avec des biens diversifiés. Elle vend des parts de ce portefeuille immobilier à des investisseurs appelés aussi associés. Au prorata des parts achetées, l’investisseur bénéficie de dividendes annuels perçus grâce aux loyers récoltés par la SCPI ou il bénéficie d’une réduction d'impôt, voire pour certaines SCPI des 2. On distingue 3 types de SCPI :

• les SCPI de rendement ;
• les SCPI de plus-value ;
• les SCPI fiscales.

Les SCPI fiscales sont au nombre de 4 :

• la SCPI Denormandie ;
• la SCPI Malraux ;
• la SCPI Pinel ;
• la SCPI de crédit foncier

Intéressons-nous au fonctionnement de la SCPI Pinel.

Comment fonctionne une SCPI Pinel ?

Une SCPI Pinel est une SCPI fiscale. Son principe est simple : permettre aux investisseurs, en contrepartie de l’achat de parts dans la SCPI, de réduire leur impôt et de bénéficier d’un rendement annuel de l’ordre de 2,5 %. L’investisseur n’a rien à gérer. La société de gestion de la SCPI s’occupe de tout :

• récolter les capitaux ;
• louer les biens ;
• entretenir le parc immobilier ;
• gérer les locataires et les loyers.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une défiscalisation avec une SCPI Pinel ?

Pour être éligible à la défiscalisation, tous les biens immobiliers de la SCPI répondent aux critères de la loi Pinel. Mise en place en 2014, la loi Pinel bénéficie à tous les contribuables français. Les conditions sont :

• Des logements neufs ou rénovés répondant aux exigences des normes énergétiques et techniques en vigueur, à savoir la RT 2021.
• Des logements situés en zone éligible soit 10 % du territoire national : zone A, ABis et B1.
• Des loyers et revenus des locataires respectant les plafonds exigés par la loi Pinel.
• Des logements en location nue, c’est-à-dire non meublés.

De plus, l'investisseur de la SCPI Pinel est obligatoirement résident français. Les capitaux investis ne dépassent pas 300 000 €/an.

Quel est le taux de défiscalisation envisageable avec la SCPI Pinel ?

L’investisseur achète des parts dans la SCPI jusqu’à hauteur de 300 000 € maximum par an. Il s’engage sur une durée de location pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Plus la durée d’engagement est longue, plus le taux de réduction est élevé.

• Un engagement de location de 6 ans offre une réduction d’impôt de 12 % du montant investi.
• Un engagement de location de 9 ans offre une réduction d’impôt de 18 % du montant investi.
• Un engagement de location de 12 ans offre une réduction d’impôt de 21 % du montant investi.

À l’issue de la période d’engagement de location, la société gérante de la SCPI vend le portefeuille immobilier. Cette vente peut durer de 2 à 3 ans. Les investisseurs revendent alors leurs parts. Ils récupèrent en principe le capital investi et une possible plus-value.

Quels sont les avantages d’une SCPI Pinel ?

Comme avec tous types de SCPI, investir en achetant des parts d’un portefeuille immobilier dans une SCPI Pinel présente des avantages. Nous en avons retenu 4.

Une mutualisation des risques

L’avantage majeur de l’investissement dans une SCPI Pinel est la mutualisation des risques locatifs et fonciers. Contrairement à un dispositif Pinel classique où l’investissement se fait sur un seul bien, avec une SCPI Pinel ce sont plusieurs biens, donc plusieurs locataires et in fine plusieurs loyers. Si un locataire part ou est en défaut de paiement, les autres locataires continuent de payer.

Une défiscalisation immédiate

Les investisseurs profitent d’une réduction d’impôt immédiate, dès la 1re année de leur achat de parts dans la SCPI Pinel. Avec l’achat sur plan d’un bien immobilier neuf, l’investisseur doit attendre jusqu’à parfois 3 ans pour commencer à défiscaliser.

Une gestion totalement déléguée

Toutes les SCPI sont gérées par une société. L’investisseur ne s’occupe de rien, c’est la société qui se charge de tout. Elle trouve les locataires et récolte les loyers. Elle s’occupe de l’entretien des biens. L’ensemble des charges comme celles de copropriété, le foncier ou encore les impayés appartiennent à la société de gestion de la SCPI Pinel.

Un investissement flexible

Au contraire d’un investissement dans l'immobilier classique, la SCPI Pinel offre une mise de départ modérée à partir de 5 000 €. L’investisseur a le choix du capital investi et le choix de la durée d’engagement de location.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI Pinel ?

Tout investissement immobilier dans une SCPI, y compris une SCPI Pinel, présente des inconvénients qu’il convient de connaître. Le premier inconvénient est l’impossibilité pour l’investisseur de revendre ses parts avant la fin de sa durée d’engagement de location. À l’issue, il est également contraint d’attendre la liquidation du parc immobilier par la société de gestion. Cette opération peut prendre 2 à 3 ans de plus. Les autres inconvénients sont :

• Le rendement faible de l’ordre de 2,5 % : les dividendes sont versés seulement entre la 3e et la 5e année.
• Le choix limité des biens : l’investisseur n’a aucun droit de regard sur le type de biens sur lesquels il investit.
• Les frais élevés : les frais de souscription sont de 8 à 12 % du montant investi et les frais de gestion annuels de l'ordre de 8 %.

L’investissement dans une SCPI fiscale, notamment une SCPI Pinel, est intéressant pour défiscaliser, mais il est à envisager sur le long terme, au minimum 10 ans. Avec un capital investi modéré, le rendement possible reste faible. Le prix de revente, en particulier en cas de cession anticipée, n’est pas du tout garanti. Pour réussir un investissement en SCPI Pinel, il est primordial d’être conseillé. Cela passe par une évaluation de ses besoins futurs (retraite, actif tangible…) et des avantages escomptés comme la réduction de ses impôts.