Qu'est-ce qu'une SIIC ? Fonctionnement, avantages, inconvénients

Une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) désigne, comme son nom l’indique, une société cotée en bourse dont le but est de gérer pour le compte de ses actionnaires un parc immobilier. On appelle souvent plus communément ce type de sociétés des sociétés foncières. Une SIIC fait partie, au même titre que la société civile de participations immobilières (SCPI), ou encore l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI), de l’ensemble des placements financiers réalisés dans l’immobilier que l’on appelle la « Pierre-Papier ».

Comment fonctionne une SIIC ?

Le statut de société d’investissement immobilier cotée (SIIC) existe en France depuis 2003. Ce type de société a la particularité de gérer un patrimoine immobilier pour le compte de ses actionnaires. Selon les SIIC, ce patrimoine est constitué d’immobiliers d’entreprise (bureaux, centres commerciaux, etc.) ou d’habitat résidentiel qu’elle peuvent elles-mêmes faire construire ou acheter, en vue de les louer.

Une SIIC est composée d’actionnaires qui investissent un montant financier, pas forcément très élevé car les actions d’une SIIC peuvent coûter seulement quelques dizaines ou centaines d’euros, et qui, en conséquence, détiennent des titres au sein de la société.

Pour investir dans une SIIC, il est nécessaire de passer par ce que l’on appelle un « compte-titres ordinaire (CTO) ». Il s’agit d’un compte qu’il est possible d’ouvrir auprès d’une société de bourse, d’une banque, d’un courtier, ou encore d’une compagnie d'assurance, qui permet à son détenteur d’utiliser des instruments financiers pour effectuer des opérations de placements financiers tels que l’achat d’actions, d’obligations, etc., très facilement et rapidement. Ces achats effectués sur les places boursières sont soumis à des frais. La SIIC a la particularité de ne pas appliquer des frais très élevés en la matière. À noter : un CTO est automatiquement adossé à un compte de dépôt qui enregistre au débit et au crédit la contrepartie en numéraire des opérations effectuées.

Il est aussi possible de devenir actionnaire d’une SIIC en ouvrant un plan d'épargne en actions (PEA).

Les actionnaires d’une SIIC reçoivent chaque année des dividendes de la société composés, selon la loi, au moins de 90 % des loyers perçus par la SIIC et de 70 % des plus-values réalisées par la société.

Les avantages et inconvénients d’une SIIC

Comme tous les dispositifs de la « Pierre-Papier », une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) donne la possibilité aux investisseurs qui la composent d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à acheter personnellement un bien, et sans avoir à gérer directement la location de leur logement avec toutes les contraintes que cela impose telles que trouver un locataire, assurer l’entretien de leur bien, payer des charges, etc. Ce sont en effet les gestionnaires d’une SIIC qui prennent en charge toutes les obligations auxquelles un bailleur doit se soumettre.

En faisant un placement financier dans une SIIC, et même avec des montants peu élevés, un particulier en devient actionnaire. Il a donc l’assurance de recevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes qui constituent pour lui une sorte de rente d’autant que les SIIC ont un rendement assez élevé par rapport à d’autres types d’actions (en moyenne 4 %).

Une SIIC est en revanche cotée en bourse à la différence d’autres dispositifs de la « Pierre-Papier ». Cela veut dire que les actionnaires ne sont pas à l’abri des fluctuations successives et en temps réel des marchés financiers et, au pire, de devoir supporter les conséquences qui peuvent être négatives. Les titres d’une SIIC peuvent en effet baisser significativement avec le risque que les actionnaires ne puissent pas tirer de revenus de leur placement en raison de la non réalisation de plus-values de la SIIC.

C’est pourquoi, il est conseillé de diversifier ce type de placement en investissant dans plusieurs types de SIIC (qui différent selon leur spécialisation dans différentes catégories d’investissements locatifs), donc de diversifier ses placements en matière d’immobilier, et surtout de préférer un investissement à long terme pour pallier les inconvénients des variations du marché boursier.

En revanche, la cotation en bourse d’une SIIC permet aux investisseurs de profiter de la baisse des marchés financiers pour acheter des titres dont la valeur est au plus bas avec l’espoir qu’elle remontera dans l’avenir.

Enfin, l’autre avantage de faire un placement dans une SIIC est la fiscalité intéressante qu’elle procure par le biais des compte-titres ordinaire (CTO) qui bénéficient du prélèvement forfaitaire unique (la flat tax) de 30 %, mais aussi des plans d'épargne en actions (PEA). Une SIIC bénéficie de ce que l’on appelle une « transparence fiscale », c’est-à-dire qu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce sont chacun des actionnaires qui sont imposés individuellement sur leurs dividendes reçus au titre du régime de la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers.