Une SCPI sans délai de jouissance, est-ce que ça existe ?

Les personnes souhaitant épargner peuvent opter pour l’achat de parts d’une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier. La rémunération moyenne dont il est possible de profiter est supérieure à 4 % par an, et cette épargne a assez bien résisté à la crise sanitaire.

Mais avant de s’engager dans ce que l’on a coutume d’appeler la pierre-papier, il est important de bien connaître ce fameux principe de délai de jouissance. Profitons de ce coup de projecteur pour savoir s’il est possible de l’éviter et pourquoi.

La SCPI en quelques mots

L’acquisition de parts d’une société à vocation immobilière est un placement qui séduit de plus en plus de personnes d’une part pour le rendement intéressant que cela procure, entre 4 et 6 %, et d’autre part parce que la gestion des biens est assumée par la société elle-même.

Une SCPI, selon qu’elle est fiscale, de rendement ou de plus-value, permet à l’investisseur d’atteindre un objectif spécifique, à savoir : réduire son imposition, percevoir un revenu complémentaire ou bien valoriser son patrimoine.

Il est possible d’opter soit pour une SCPI à capital fixe, soit pour une SCPI à capital variable. Dans le premier cas, le capital est certes fixe mais modifiable sur décision de l’assemblée générale, et dans le second cas, si le capital fixé par les statuts n’est pas atteint, il est toujours possible que soient décidées puis organisées des augmentations de capital.

SCPI : qu’est-ce que le délai de jouissance ?

L’investisseur dans une SCPI reçoit ses revenus sous forme de dividendes générés par les parts qu’il a acquises. La période qui court du jour de l’achat de parts jusqu’au moment où celles-ci commencent à générer des revenus pour le détenteur est appelée le délai de jouissance. Celui-ci est variable d’une société à vocation immobilière à l’autre, généralement de 1 à 6 mois, avec une moyenne de l’ordre de 4 mois. Ce n’est donc qu’à l’issue de ce délai – et à terme échu – que l’épargnant peut bénéficier des dividendes produits par ses parts de SCPI.

Ce délai de jouissance, toujours notifié dans le bulletin de souscription, est parmi les critères de sélection à ne pas négliger lorsque l’on souhaite acheter des parts de Société Civile de Placement Immobilier, l’intérêt étant de trouver un placement le plus pertinent possible. Mais comment expliquer ce délai de jouissance ?

Il est fondamental pour la bonne gestion d’une SCPI. Il s’agit d’une marge de réserve temps permettant à la SCPI de trouver les meilleurs actifs afin de réaliser les bons investissements, sans précipitation, car verser des revenus directs aux nouveaux souscripteurs n’aurait pour conséquence que de défavoriser les porteurs de parts plus anciens. Le niveau des revenus générés par l’exploitation d’actifs puis versés aux épargnants doit être stable.C’est donc sur des supports à court terme que les capitaux sont placés durant le délai de jouissance.

Au terme de la première année qui suit l’achat de parts de SCPI, le délai de jouissance entraîne une réduction de la trésorerie de l’investisseur, et celle-ci est d’autant plus importante que le délai est long. Cela peut représenter un gros désavantage si les parts sont acquises à crédit (ce qui est toutefois devenu difficile depuis la fermeture du Crédit Foncier) ou bien encore si les dividendes représentent les seuls revenus de l’épargnant. Il est donc essentiel pour nombre d’investisseurs de trouver des SCPI sans délai de jouissance. Mais de quelle façon ?

Comment éviter le délai de jouissance pour échapper à ses inconvénients ?

On sait que le délai de jouissance s’applique dans les cas suivants :

• Lors du lancement d’une Société Civile de Placement Immobilier,
• Au moment de l’augmentation de capital.

C’est tout à fait logique puisque les investissements des épargnants permettent de financer le développement d’une société à vocation immobilière.

Acheter des parts de SCI sans délai de jouissance est donc possible, comme nous allons le voir.

Racheter les parts revendues par un investisseur

Il s’agit du marché secondaire des SCPI mais à capital fixe uniquement. Le prix des parts dépend exclusivement de l’offre et de la demande. Certes, cela permet d’éviter le délai de jouissance, mais il faut s’acquitter :

• D’une commission destinée à la société de gestion,
• Des frais d’enregistrement pour le trésor (5 %).
• L’investissement sur le long terme notamment entraîne des frais particulièrement élevés, ce qui réduit les performances de ce type d’épargne au sein d’une assurance-vie.
• Les parts restent la propriété de la compagnie d’assurance qui détient le contrat d’assurance-vie. L’investisseur n’en est donc pas pleinement propriétaire.
• Les frais d’entrée sont certes moins onéreux en assurance-vie, mais in fine le détenteur de parts de SCPI dans ce cadre particulier n’encaisse que 85 % des loyers générés par l’immobilier locatif dans lequel il a investi. Ce manque à gagner s’ajoute aux frais listés précédemment.

Mieux vaut aussi savoir que les offres de parts de SCPI sont rares sur le marché secondaire. Il faut donc être très réactif si l’on souhaite investir dans ce type de produit.

Acheter des parts de SCI au sein d’une assurance-vie

Investir dans l’immobilier (locatif généralement) par le biais d’une SCI au sein d’une assurance-vie est une autre solution qui permet d’échapper au délai de jouissance. Cela présente un autre avantage : si généralement les frais d’acquisition hors assurance-vie sont de l’ordre de 10 %, au sein de ce type de contrat ils sont limités à 2 % dans la grande majorité des cas.

En revanche, l’achat de parts au sein d’une assurance-vie présente des inconvénients de taille qu’il vaut mieux connaître avant de se décider, à savoir :

Comparativement à l’investissement en direct dans des parts de SCPI, choisir l’assurance-vie comme support permet bel et bien de ne pas subir de délai de jouissance, mais plus la durée est longue, moins l’opération est intéressante pour l’épargnant malgré la fiscalité favorable dont il peut bénéficier dans ce cas de figure.

Acheter des parts de SCPI peut être une bonne solution à condition de prendre le temps de la réflexion pour choisir la solution la plus avantageuse. Il faut savoir aussi qu’il existe un risque de perte au moment de revendre ses parts et qu’il faut toujours se méfier des arnaques, notamment sur Internet. L’idéal est donc de se protéger en se faisant épauler par un expert en Société Civile de Placement Immobilier ayant pignon sur rue.